Shoppings e escritórios: FIIs que ficaram para trás em 2020 são oportunidade este ano, defendem gestores

SÃO PAULO – Depois do baque da pandemia de coronavírus, que levou ao fechamento de shoppings e a migração do trabalho presencial para o remoto, o momento é de aproveitar oportunidades no mercado de fundos imobiliários. Ao menos essa é avaliação dos gestores da Kinea Investimentos e da Mogno Capital.

Durante painel do Onde Investir 2021 na última quarta-feira (27), Carlos Martins, sócio e gestor responsável por fundos imobiliários de equity na Kinea Investimentos, e Daniel Caldeira, sócio da Mogno Capital, se mostraram otimistas com duas teses que sofreram na Bolsa no ano passado: a de fundos de shopping centers e a de FIIs de escritórios.

Segundo Martins, ainda que esses segmentos sigam apresentando maior volatilidade no curto prazo, em detrimento de medidas ainda restritivas nos shoppings e aumento da taxa de vacância, nos escritórios, os papéis oferecem hoje um boa janela de entrada para o investidor que está em busca de fundos com bons ativos, irreplicáveis e a preços “interessantes”. É preciso, contudo, que o investimento tenha foco no longo prazo, destacou.

A avaliação é compartilhada por Caldeira, que diz ver como maior impacto no setor de lajes a crise financeira e não o trabalho remoto.

“O home office deve crescer pós-pandemia, mas de uma maneira tranquila, com as empresas oferecendo mais flexibilidade aos colaboradores e como uma maneira de não expandir os escritórios tão rapidamente. Mas isso não deve afetar de forma expressiva o mercado corporativo, principalmente aqueles [imóveis] bem localizados”, afirmou.

Fundos de galpões logísticos e de recebíveis imobiliários, que se beneficiaram no ano passado de um avanço do e-commerce e da correção dos contratos de aluguel pela inflação, também compõem os portfólios das casas, com perspectivas positivas para este ano.

“Tem fundos hoje sendo negociadas a condições muito atrativas. Além disso, do ponto de vista da reposição, são ativos irreplicáveis, com yields muito interessantes, na casa dos 6,5% a 7%”, avaliou Caldeira, da Mogno.

Durante a conversa, os gestores também chamaram a atenção para fundos residenciais e aqueles ligados ao agronegócio, que podem se destacar nos portfólios este ano. (Assista no vídeo acima)

Como montar uma carteira de FIIs

Para o investidor que está dando os primeiros passos no mercado de fundos imobiliários, a recomendação é começar por um fundos de fundos imobiliários, os chamados FOFs, dada a equipe especializada e maior diversificação do portfólio.

Já para quem quer escolher os fundos a dedo, Caldeira afirma que ter entre dez e 15 ativos constitui uma diversificação saudável da carteira, em que o investidor consegue minimizar eventuais riscos e buscar um desempenho na média do mercado.

O especialista alerta, contudo, que é preciso tomar cuidado com a natureza dos fundos, evitando aqueles “monoativos”, que possuem um único imóvel na carteira e têm risco concentrado.

“É muito importante que o investidor saiba o que tem dentro do fundo, conhecer quem está fazendo a gestão e entender se ela está alinhada com seus objetivos”, diz Caldeira.

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Segundo ele, um dividend yield adequado hoje seria próximo de CDI mais 1%. É possível, contudo, encontrar no mercado spreads de CDI mais 4% ou CDI mais 5%.

“É três vezes mais arriscado comprar um bom prédio corporativo, um tijolo de qualidade, do que um título público, do governo? Não me parece ser”, afirmou, ao destacar a relação entre risco e retorno atrativa para a classe.

Hoje tem mais

No terceiro dia do Onde Investir 2021, Roberto Vinhaes (Nextep), Rodrigo Lobo (Nextep) e Artur Wichmann (XP Private) discutem, a partir das 18h, onde estão as melhores oportunidades hoje no mercado internacional.

Na sequência, às 19h, Mark Mobius (Mobius Capital) e Wayne Dahl (Oaktree Capital) trazem a visão dos gestores globais para 2021. Confira a programação completa aqui.