Os melhores fundos imobiliários do país investem em hotéis, galpões e papéis do setor

SÃO PAULO – Os melhores fundos imobiliários do país (FIIs), de acordo com o ranking InfoMoney-Ibmec, têm estratégias distintas.

Em primeiro lugar, está o fundo Hotel Maxinvest, que investe em hotéis. Em segundo, vem o CSHG Logística, especializado em galpões, armazéns e outros imóveis voltados para o segmento logístico.

A terceira colocação é ocupada pelo fundo Maxi Renda, que tem mais da metade do patrimônio aplicada em papéis, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), e o restante é direcionado para empreendimentos residenciais.

O ranking InfoMoney-Ibmec premiou os melhores fundos de investimento do país em quatro categorias: imobiliários, ações, multimercado e renda fixa crédito privado. O Ibmec desenvolveu a metodologia e analisou o retorno e também o risco dos fundos num período de três anos, com o objetivo de premiar a consistência de resultados (saiba mais sobre a metodologia do ranking).

Em comum, os gestores tiveram o desafio de enfrentar um dos períodos mais complicados do mercado imobiliário brasileiro – e adotaram estratégias bem-sucedidas, capazes de entregar bons rendimentos aos investidores.

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Hotel Maxinvest

Retorno em 12 meses (TIR): 22,57%
Retorno em 36 meses: 138,50%

Criado em 2007 com objetivo de aproveitar a recuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo, o fundo imobiliário Hotel Maxinvest é gerido pela equipe do banco BTG Pactual com consultoria da Hotel Invest.  “A junção de um gestor financeiro com um gestor operacional faz com que o fundo consiga resultados expressivos”, diz Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do BTG Pactual.

Com 418 unidades hoteleiras (quartos) na carteira, o fundo ganha tanto com a renda obtida na ocupação dessas unidades quanto na valorização do imóvel. Nos últimos três anos, por exemplo, o fundo vendeu 31 unidades, o que garantiu uma receita de R$ 10,5 milhões.

Como o custo de aquisição tinha sido de R$ 3 milhões, a valorização nominal ficou na faixa de 260% com a venda. Se for descontada a inflação do período, o lucro foi de 112%.

Nesta mesma janela de tempo, o Hotel Maxinvest comprou 156 unidades. A principal tacada foi a aquisição de 153 quartos da rede Estanplaza, comprados por um ótimo preço, segundo Fernando Crestana, diretor de fundos de renda imobiliária do BTG Pactual, por conta da crise que o mercado enfrentava. Para conseguir dinheiro, os gestores foram a mercado e fizeram uma oferta pública de novas cotas em 2016.

“Era uma boa oportunidade de comprar excelentes ativos em ótimas localizações”, afirma Crestana.  O fundo adquiriu unidades na Avenida Luis Carlos Berrini, Rua Funchal, Ibirapuera e na Nações Unidas – todas regiões nobres da cidade, com elevada procura de executivos em viagens de negócios.

A ocupação por este tipo de público continua a ser majoritária na cidade, mas os gestores destacam que São Paulo vem ganhando outros tipos de turistas nos últimos anos. “De segunda a sexta-feira o turismo de negócios predomina. Mas a capital paulista está se consolidando cada vez mais como um destino de lazer e os finais de semana”, diz Diogo Canteras,  sócio – diretor na HotelInvest Canteras & Associados.

Outra operação que deu certo foi a aquisição de unidades de um hotel na Avenida Brigadeiro Faria Lima, próximo da esquina com a Avenida Rebouças. A localização era ótima, mas o hotel precisava passar por uma repaginada e o fundo ajudou no processo. “Compramos uma participação relevante que nos dava o controle. Entramos em acordo com os outros proprietários para mudar a administração e a marca”, diz Fernando Crestana.

Hoje operado pela Ibis, o hotel se tornou referência na avenida por conta de um enorme grafite do artista plástico Eduardo Kobra pintado em uma das laterais do prédio.

Em novembro de 2018 (último dado disponível), a carteira do Maxinvest apresentou uma taxa de ocupação de 75% e o preço da diária média foi de R$ 348, resultando em um RevPAR (receita de hospedagem por quarto disponível) de R$ 261. Na comparação com o mesmo mês de 2017, a taxa de ocupação manteve-se estabilizada, mas a diária média evoluiu 14% e o RevPAR foi 15% superior.

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“A cidade de São Paulo está atingindo um nível de ocupação que possibilita que os hotéis aumentem o preço da diária média. 2018 já foi um ano de recuperação (da ocupação)  e esperamos que isso continue nos próximos anos”, diz Canteras.

CSHG Logística (TIR)

Retorno em 12 meses: 16,50%

Com uma história sólida na área de gestão de fundos imobiliários, a CSHG conta com 17 pessoas dedicadas ao tema. “Esse é um dos segredos do desempenho do fundo CSHG Logística. Temos uma equipe diversificada que participa de todas as etapas do processo”, afirma Bruno Morgato, portfolio manager de Logística e Crédito da CSHG.

O fundo investe em galpões logísticos com objetivo de obter renda com os alugueis. Fazem parte da carteira 11 grandes galpões localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Santa Catarina, com uma ABL (Área Bruta Locável) total de 276 mil metros quadrados. O valor de mercado é de R$ 1,1 bilhão.

Dos 72 locatários, os principais são Lojas Americanas –responsável por 26% da receita de alugueis do fundo -, seguida por Cremer (15,6% da receita), Tetra Pak (11,7%) e Gerdau (8,4%). Diferentemente de muitos administradores, a gestora não terceiriza nem mesmo a comercialização dos espaços disponíveis para locação: a equipe de vendas é responsável por prospectar possíveis locatários. “Não se aluga um imóvel desse porte em dois dias. Por isso temos pessoas dedicadas a isso”, explica o gestor.

O trabalho tem dado resultado. A taxa de vacância (desocupação) do fundo estava em apenas 4,7% no quarto trimestre de 2018, bem abaixo da média do mercado de 23,2%.

No início de 2018 o fundo tinha um PL de cerca de R$ 500 mil e decidiu ir a mercado para captar mais recursos por meio de uma nova emissão de cotas. O objetivo era adquirir novos empreendimentos e focar na locação dos imóveis com contratos atípicos.

Comuns em imóveis “built to suit” (feitos sob medida para o locatário), este tipo de contrato tem suas cláusulas definidas entre as partes e costuma ter duração muito maior. No caso do galpão alugado pela Lojas Americanas no segundo semestre do ano passado, por exemplo, o contrato vale por 15 anos.

“Queríamos alongar o prazo da nossa carteira de locação. Naquele momento [antes de nova captação] nós tínhamos apenas dois imóveis alugados com contrato atípico. Agora, com 71% dos imóveis locados sob este regime, nós temos mais previsibilidade nos rendimentos. Isso trouxe conforto para o investidor e melhorou nossa performance”, afirma Morgato.

Parte do dinheiro da captação realizada ainda está no caixa e o fundo segue em busca de oportunidades de imóveis para comprar. Para o gestor, o ciclo do setor passa por um bom momento para aquisições. “Muitas empresas que que são donas galpões logísticos sofreram durante a crise e precisam vender imóveis agora. Isso faz com que haja bastante oferta”, diz.

Para este ano, a perspectiva do gestor para o setor de logística é positiva.  “Em 2018 a vacância já começou a diminuir. Em 2019 nós estamos otimistas e esperamos que ela recue ainda mais”, diz.

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A visão está alinhada com a dos principais participantes do mercado. Em relatório publicado no início do ano, a consultoria imobiliária JLL afirma que o aumento na absorção e a queda da taxa de vacância sinalizam a recuperação do setor. “Foram mais de 2 milhões de m² negociados, sendo 1,2 milhões de m² em absorção líquida, o dobro do que foi registrado em 2017. Tal fator impactou na taxa de vacância, que fechou 2018 no menor nível dos últimos 3 anos”, diz o relatório.

Maxi Renda

Retorno em 12 meses (TIR): 17,14%

A maior parte (73%) da carteira de ativos do fundo imobiliário Maxi Renda é composta por CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Portanto, um dos principais trabalhos da equipe de gestão é escolher papéis com boa rentabilidade e risco compatível para compor o portfólio do fundo.

Atualmente, 60% da carteira de CRIs do fundo é considerada high grade. A expressão é usada para designar títulos de crédito cujo risco de default (calote) é mais baixo por conta da qualidade da emissão.  Os outros 40% são títulos high yield – considerados mais arriscados, mas que também pagam um retorno mais elevado.

Mas nem sempre foi assim. Há alguns anos o fundo priorizava emissões high yield e acabou tendo problemas de default em vários papéis, o que afetou a sua rentabilidade. Desde 2016, a composição da carteira começou a mudar e o retorno para o investidor aumentou. “Temos uma equipe focada na originação de CRIs, o que faz com que consigamos papéis com retornos elevados e boa qualidade de crédito”, afirma André Masetti, gestor responsável pelo fundo.

O Maxi Renda também investe em ativos de incorporação residencial por meio de uma operação que envolve a compra de SPEs (Sociedades de Propósitos Específicos) que detêm o terreno do imóvel e, posteriormente, a troca destas SPEs por uma parcela da receita dos empreendimentos ali construídos.

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Neste tipo de operação, o gestor busca um retorno equivalente ao INCC (índice que mede a inflação da construção civil) mais 17% ao ano.  Claro que o rendimento tão elevado não vem sem uma dose maior de risco.  Mas o fundo procura mitigá-lo: várias cláusulas da operação isentam o fundo em caso de problemas na incorporação do imóvel. “Não corremos os riscos da obra (atraso, embargo, etc). Assumimos apenas o risco comercial”, explica Masetti.

A TIR (Taxa Interna de Retorno), que considera os rendimentos e a valorização da cota do fundo, ficou em 17,14% em 2018, bem acima da TIR do Ifix (índice que mede o desempenho dos principais fundos negociados na B3), que foi de 5,66% no ano passado.

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