As 5 maiores altas e baixas dos FIIs em outubro; ARRI11 dispara 6% após pagar os dividendos mais altos do mês

No mês marcado pela vitória nas urnas do agora presidente eleito Luiz Inácio Lula da Silva, o Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – fechou em leve alta de 0,02% e emendou o quarto mês consecutivo de ganhos. Individualmente, o fundo Átrio Reit Recebíveis (ARRI11) foi o grande destaque. A carteira registrou valorização de 6,09% no período e também encerrou outubro como o maior pagador de dividendos.

No sentido oposto, o XP Properties (XPPR11) liderou mais uma vez a lista das maiores baixas do mês, com queda de 8,77%. Em setembro, o fundo de escritórios já havia ocupado o mesmo posto, ao registrar perdas de 7,81%.

Enquanto os fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – sinalizaram um movimento de correção após a forte alta verificada desde julho, os FIIs de “papel” ensaiaram recuperação com a possível volta da inflação.

Focados no investimento em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário), os FIIs de “papel” passaram a ser observados com certa desconfiança no último trimestre por causa da deflação apurada pelo IPCA, que reduziu os dividendos pagos pelas carteiras.

Pela dinâmica deste tipo de FII, quando o indexador do título sobe, a receita do fundo cresce e o dividendo distribuído aos cotistas pode ser elevado também. Isso explica os rendimentos altos dessa classe de fundo até meados de 2022. Quando o indexador cai – como ocorreu entre julho e setembro – a receita do fundo encolhe e acaba refletindo nos dividendos pagos aos investidores.

A possibilidade de redução nos rendimentos dos FIIs de “papel” estimulou a venda dos fundos e, consequentemente, houve queda no valor das cotas na Bolsa. Em alguns casos, os fundos passaram a ser negociados com desconto na B3.

Diante do cenário, os FIIs de “papel” voltaram a ser visto como oportunidade, especialmente após a prévia do IPCA de outubro, que subiu 0,16%, sinalizando a volta da inflação – e o possível aumento de dividendos das carteiras.

Desta forma, os FIIs de “papel” foram os destaques de outubro com ganhos médios de 0,41%. Na outra ponta da lista, ficaram os fundos de escritórios (lajes corporativas), com perdas de 1,43%, em média. Confira o desempenho de todos os setores:

Fonte: Economatica (31/10/2022)

Os dados são da Economatica, plataforma de informações financeiras, e tomam como base a valorização das cotas e a distribuição de dividendos dos FIIs que fazem parte da carteira teórica do Ifix. Dos 108 fundos que compõem o indicador, 53 fecharam outubro no campo positivo.

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Maiores altas de outubro

Individualmente, o Átrio Reit Recebíveis (ARRI11) foi o grande destaque de outubro, encabeçando a lista das maiores altas do mês. Considerando a valorização da cota e a distribuição de dividendos, o fundo acumulou ganhos de 6,09% no período. O Kinea Índices de Preços (KNIP11) também se destacou, com elevação de 4,67%.

Confira as maiores altas dos fundos imobiliários em outubro de 2022:

Fonte: Economatica (31/10/2022). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Destaque de outubro, o patrimônio líquido atual do Átrio Reit Recebíveis totaliza R$ 108 milhões, sendo que os certificados recebíveis imobiliários (CRI) representam hoje 94,63% do portfólio. A carteira ainda tem uma parte alocada (4,29%) em cotas de outros FIIs.

Em relação aos CRI, grande parte (80%) está indexada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). 12,52% dos títulos estão atrelados ao IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) e o restante, à taxa do CDI.

De acordo com a equipe de gestão, o ganho de capital auferido nas operações – venda de CRIs – tem ajudado a manter estável a distribuição de dividendos, mesmo com o IPCA negativo nos últimos meses – que afetaria a receita da carteira.

Além disso, o fundo diz contar com uma reserva equivalente a R$ 0,08 por cota – recurso referente a resultados passados e ainda não distribuídos aos cotistas. O montante também deve ajudar o FII a manter o patamar de distribuições nos próximos meses.

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Maiores baixas de outubro

Na outra ponta da lista encabeçada pelo Átrio Reit Recebíveis está o XP Properties (XPPR11), do segmento de lajes corporativas, que registrou queda de 8,77%, a maior de outubro entre os fundos que compõem o Ifix.

Confira as maiores baixas dos fundos imobiliários em outubro de 2022:

Fonte: Economatica (31/10/2022). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

O XP Properties tem um portfólio formado por 6 imóveis localizados na capital paulista e em Barueri, na Grande São Paulo. A taxa de vacância atual da carteira está em 48%. Segundo os gestores, o percentual ainda reflete as restrições do período da pandemia da Covid-19.

“Apesar de se ter presenciado certa movimentação de locatários ao longo dos últimos semestres, ela se mostrou bastante aquém das expectativas do mercado no geral”, pontua relatório gerencial do fundo. “[O cenário é uma] consequência direta do legado trazido pela pandemia e pelo contexto macroeconômico desfavorável”, explica o texto, que lembra também da forte elevação dos juros e da inflação nos últimos anos.

O fundo diz ainda que sofreu, nos últimos meses, o impacto do aumento da concorrência gerada pelo excesso de oferta de espaços e pressão baixista de preços, principalmente nas regiões de Alphaville e de São Paulo.

No próximo dia 16, o XP Properties pagará R$ 0,30 por cota, montante equivalente a um retorno mensal com dividendos de 0,71%. Em 12 meses, o percentual está em 11,81%.

FIIs que mais pagaram dividendos em outubro

Na contramão de muitos FIIs de recebíveis – que reduziram dividendos por causa do atual cenário de deflação – o Átrio Reit (ARRI11) manteve o patamar de rendimentos nos últimos meses e encerrou outubro com o maior dividend yield (taxa de retorno com dividendos) entre os principais fundos imobiliários da Bolsa. O percentual foi de 1,56% no mês.

Fonte: Economatica

Em comunicado ao mercado divulgado nesta segunda-feira (31), o Átrio Reit Recebíveis anunciou para novembro um dividendo de R$ 0,11 por cota, montante equivalente a um retorno mensal de 1,17%. Em 12 meses, o percentual está em 16,97%.

Dos 108 fundos monitorados, 32 tiveram em outubro dividend yield acima de 1% no mês. O número é inferior aos 40 registrados em setembro e aos 47 de agosto – período em que ainda estava em vigor a antiga carteira teórica do Ifix, com 106 FIIs, dois a menos do que a atual.

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