É ponto de entrada nos FIIs? Retorno do Ifix alcança prêmio de 6% em relação a títulos de inflação

Expectativa de queda da Selic é outro fator que tornam os fundos imobiliários atrativos no atual cenário

Ana Paula Ribeiro

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A diferença de rentabilidade entre os fundos imobiliários e os títulos públicos atrelados à inflação – o chamado “prêmio” – e a maior probabilidade de queda da taxa Selic no futuro abrem espaço para uma maior alocação em FIIs, avaliam especialistas.

Para Danilo Bastos, analista e sócio fundador da Ticker Research, e Andre Masetti, gestor da XP Asset Management, o momento é “excelente” para tirar proveito desse ágio.

Os títulos de inflação – NTN-Bs, ou Tesouro IPCA+, como são batizadas no Tesouro Direto – com vencimento em 2045 estão oferecendo uma remuneração de 6% ao ano, além da variação do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

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Já o dividend yield (taxa de retorno com dividendos) do Ifix, índice que reúne as cotas dos FIIs mais negociados na B3, está atualmente em 12,5% ao ano.

De acordo com Bastos, isso implica em um prêmio do Ifix sobre as NTN-Bs em torno de 6%.

“Estamos cada vez mais próximos de uma redução dos juros. Isso cria um momento excelente para o investidor continuar fazendo aportes em FIIs e, se ainda não está olhando para esse produto, esse é um ótimo momento para olhar e evitar pagar mais caro depois”, disse o analista na edição dessa semana do Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney, com apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, e Thiago Otuki, economista do Clube FII.

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Isso ocorre porque as NTN-Bs e o Ifix possuem uma correlação negativa. Quando os juros das NTN-Bs estão em alta, a tendência do Ifix é de cair. E quando o retorno da NTN-B cai, o do Ifix sobe.

Bastos lembra que a média história de prêmio do Ifix sobre as NTN-Bs é de cerca de 3% ao ano, o que seria mais um indicativo de que trata-se de um bom momento para incluir os FIIs na carteira.

Para Masetti, há oportunidades em fundos que investem em papéis corrigidos pelo IPCA, que tiveram o valor das cotas afetados durante os meses de deflação, mas possuem boa qualidade de crédito. “O que temos hoje é que há uma tendência maior de fechamento [queda] dos juros do que de abertura [alta]”, diz.

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Queda da Selic

A taxa Selic está em 13,75% ao ano atualmente e espera-se que, em algum momento, o Banco Central passe a sinalizar um corte. Isso tende a levar à valorização dos ativos de renda variável, como as cotas de FIIs. Dessa forma, o investidor tem potencial de ganhar tanto com os prêmios do dividend yield em relação à remuneração das NTN-Bs – e também da valorização das cotas.

Masetti lembra que, com os juros em patamares elevados, o investidor tende a ser guiado pela taxa do CDI (principal referência de rendimento da renda fixa), buscando aplicações indexadas a esse indicador. No entanto, com a expectativa de queda da Selic no futuro, o momento é melhor para posições corrigidas pela inflação ou prefixadas.

“O investidor de varejo não tem muito essa noção e entra, às vezes, no pior momento. Prefixado e pós-fixado são conceitos muito importantes para o investimento em renda fixa”, explica.

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Além do ganho adicional devido a esse prêmio, o gestor também espera a valorização das cotas – que tende a ser maior nos FIIs que tenham ativos com uma melhor qualidade de crédito. No ano, o Ifix tem uma desvalorização acumulada de quase 2%.

“Mas para os FIIs com CRIs [certificados de recebíveis imobiliários] problemáticos, eu ficaria mais preocupado, se fosse investidor”, disse, sobre as carteiras que compraram CRIs que estão inadimplentes.

E para evitar um grande prejuízo com eventuais problemas de crédito, Bastos reforça a importância de ter uma carteira diversificada, com FIIs de diferentes setores (shoppings, logística, “papel”, entre outros).

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“Ninguém se machuca com uma carteira diversificada, mesmo que esteja com a maior ‘bomba’, porque ela representará só uma pequena parcela [do investimento em FIIs]. Não é o que acontece. O investidor pega o fundo que está pagando muito e perpetua aquele rendimento. Mas se tiver dez ou 12 fundos na carteira, não tem muito como errar”, diz.

Nessa escolha de fundos, Masetti, da XP, destaca que é importante olhar o histórico do gestor para saber como ele se comportou em diferentes cenários. “Com os juros baixos, surgiram vários gestores sem experiência que fizeram alocação em ativos de baixíssima qualidade”, ressalta.

Ana Paula Ribeiro

Jornalista colaboradora do InfoMoney