Retorno dos FIIs de shopping é mais do que o dobro da média do mercado; há espaço para subir mais?

O segmento de shopping foi o grande destaque do mercado de fundos imobiliários no primeiro semestre do ano. Além da forte valorização no período, as carteiras focadas neste setor também têm sido protagonistas de uma série de negociações envolvendo participações em empreendimentos.

O bom momento desta classe de ativo não surpreende especialistas, que enxergam um potencial ainda maior de valorização destes fundos.

O assunto foi destaque da edição desta terça-feira (4) do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, jornalista do InfoMoney.

O programa contou ainda com a participação de Marcos Correa, especialista em FIIs na Suno Research, e Felipe Gaiad, sócio e gestor da HSI, responsável pelo fundo HSI Malls (HSML11).

Em média, os fundos de shopping encerraram o primeiro semestre de 2023 com alta de 18% – considerando apenas as carteiras do segmento que fazem parte do Ifix, índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa. O desempenho foi o melhor entre as classes de FIIs mais representativas do mercado.

No acumulado dos últimos 12 meses, os fundos de shopping ostentam ganhos de quase 30%, mais do que o dobro do retorno do Ifix no período, conforme aponta o índice Trix, da TRX Investimentos.

Otuki lembra que o segmento de shoppings foi um dos mais prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia da Covid-19, que chegaram a fechar completamente os complexos comerciais. No entanto, acrescenta, os fundamentos do setor já sinalizavam para o poder de recuperação dos empreendimentos.

“Os shoppings sempre tiveram um desempenho muito acima do PIB e um crescimento médio no faturamento na casa dos 11% ao ano, mesmo em períodos mais adversos”, detalha. “Os números atuais comprovam a resiliência do setor”, reforça o economista do Clube FII, que destaca também o expressivo crescimento no número de shoppings no Brasil, de aproximadamente 300 para mais de 600 nos últimos dez anos.

FIIs de shopping ainda podem subir mais

Individualmente, o HSML11 foi o destaque da primeira parte do ano entre os principais fundos de shopping do mercado, subindo 20% no primeiro semestre de 2023. Mesmo o que subiu menos, o XP Malls (XPML11), teve um retorno acima dos 10% do Ifix no período. Confira os desempenhos:

Diferentemente do que ocorre em outros segmentos, os fundos de shopping estão sendo negociados bem próximo ou acima do valor considerado justo – se observado o P/VPA (preço sobre valor patrimonial) das carteiras.

Quanto mais próximo de 1 estiver o indicador, mais perto do preço justo a cota estará. Acima deste patamar o P/VPA sinaliza que o papel é negociado com ágio e, abaixo deste nível, com desconto.

Apesar do atual P/VPA e do recente desempenho dos FIIs de shopping, Gaiad vê espaço para uma valorização ainda maior dos fundos deste segmento.

“Em 2019, quando a taxa de juros estava bem menor, esses FIIs negociavam, em média, com ágio de 5%”, relembra. “A queda dos juros daqui para a frente tornará esses fundos mais atrativos, destravando valor para as carteiras”, explica o gestor da HSI, que estima uma nova rodada de valorização do mercado de FIIs na casa dos 15% – dado o início da redução dos juros.

Novas emissões e compra de participações também são positivas

Além da possibilidade cada vez mais próxima da queda dos juros, Correa, da Suno, avalia que outros fatores confirmam o bom momento dos fundos de shopping, entre eles, as emissões de novas cotas.

“Confesso que estou vendo um volume de emissões um pouco maior do que eu imaginava para este momento e falando do mercado em geral”, diz. “E de fato tem bastante coisa acontecendo e isso é muito bom para o segmento”, completa.

No caso dos fundos de shopping, o XP Malls, por exemplo, aprovou, nesta semana, a nona emissão de novas cotas do fundo, que pretende captar até R$ 450 milhões. O anúncio da oferta ocorreu dias depois do encerramento da oitava emissão, que captou 25% a mais do que o previsto.

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Na avaliação de Correa, as recentes transações envolvendo fundos de shopping também chamam a atenção do mercado e sinalizam o fortalecimento das carteiras. Nas últimas semanas, os FIIs têm assumido o protagonismo na compra e venda de shoppings.

Na mais recente transação, o FII Hedge Brasil Shopping (HGBS11) comprou 40% do Shopping Jardim Sul, localizado na região do Morumbi, zona sul de São Paulo (SP). Pela fração, o fundo pagou R$ 217 milhões.

Confira mais análises e a entrevista completa com Felipe Gaiad e Marcos Correa na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.