Os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para comprar em fevereiro; perto das mínimas históricas, Bresco volta a liderar

A aposta nos fundos imobiliários considerados mais defensivos ganhou força em fevereiro, diante do cenário de elevação dos juros e de incertezas fiscais e eleitorais. O impasse em torno do caso Maxi Renda também segue no radar do mercado, que torna cada vez mais criteriosa a escolha dos FIIs.

Levantamento mensal realizado pelo InfoMoney com dez corretoras compila os fundos imobiliários mais recomendados pelas instituições financeiras. Em fevereiro, 53 fundos imobiliários foram citados. Do total, 20 são FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa ou certificados de recebíveis imobiliários (CRI), atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).

Projetando a manutenção do patamar mais elevado dos juros para os próximos meses, a Órama Investimentos reforçou em fevereiro a aposta nos fundos de CRI com carteiras indexadas principalmente ao CDI, que se tornam mais atrativos com os juros altos.

Na quarta-feira (2), o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central elevou a taxa básica de juros, a Selic, em 1,50 ponto percentual, para 10,75% ao ano. É a primeira vez desde 2017 que o indicador está acima dos dois dígitos, sendo o maior percentual desde maio do mesmo ano, quando o juro básico era de 11,25% ao ano.

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Além das decisões de política monetária, a aproximação do período eleitoral e as discussões sobre a condução fiscal do País também são apontados como fatores que devem trazer maior volatilidade ao mercado de renda variável, inclusive para o segmento de fundos imobiliários.

“Mantemos uma postura mais cautelosa diante de um cenário mais desafiador e incerto no espectro político-econômico”, destaca Rodrigo Crespi, analista da Guide Investimentos. “Reforçamos nossa preferência por setores mais defensivos, com boa capacidade de absorver a inflação e mais resilientes às variações econômicas”.

Sinal amarelo para os fundos de tijolo?

Se o cenário favorece mais os fundos de recebíveis e de logística, considerados os mais defensivos em momentos de maior adversidade, outros segmentos seguem observados com maior cautela.

“As cotas dos fundos de shopping centers e escritórios podem seguir mais pressionadas no curto prazo, mesmo após a flexibilização das restrições imposta pela pandemia”, alerta Maria Fernanda Violatti, analista que assina a carteira de FIIs da Rico.

Nas últimas semanas, mais um fator de preocupação foi adicionado ao que as corretoras chamam de “período desafiador” para os investidores. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) questionou a distribuição de dividendos do Maxi Renda (MXRF11). Mesmo, mais tarde, suspendendo temporariamente o parecer que preocupou a indústria dos fundos imobiliários, o mercado segue atento aos desdobramentos da polêmica.

“Para fevereiro, optamos por manter ambas carteiras inalteradas, pelo menos até que tenhamos um cenário mais claro em relação às possíveis repercussões da decisão recente da CVM”, aponta Richardi Ferreira, analista do BB Investimentos, que mensalmente assina duas carteiras de fundos imobiliários.

Apesar de tudo, ainda há oportunidades

O momento desafiador não é suficiente, porém, para diminuir o otimismo dos analistas com o segmento de FIIs. Para Daniel Marinelli, do BTG Pactual, as quedas ocorridas ao longo dos últimos meses abriram diversas oportunidades para o investidor que busca tanto o ganho de capital quanto a renda.

“É possível encontrar diversos ativos que oferecem relação risco retorno bastante favorável e apoiada em fundamentos sólidos”, afirma. “Mesmo com o atual cenário, o investimento no segmento de fundos imobiliário deve ser considerado”.

Entre as razões citadas por Marinelli para o investimento em FIIs estão menor volatilidade, maior liquidez em relação ao investimento direto em imóveis, renda recorrente, isenção de impostos e potencial de ganho de capital no longo prazo.

Na compilação feita pelo InfoMoney com os fundos imobiliários mais recomendados para fevereiro, o destaque ficou para o Bresco Logística (BRCO11), o mais lembrado pelo sexto mês seguido. A lista dos cinco mais recomendados não teve modificações na comparação com a do mês anterior.

A compilação do InfoMoney apresenta os cinco ativos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para fevereiro, o número de recomendações e a rentabilidade de cada papel em novembro, no acumulado do ano e nos últimos 12 meses:

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 03/02/2022

Fonte: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander Corretora e Rico)

Bresco Logístico (BRCO11)

Com oito recomendações em fevereiro e primeiro lugar na lista dos mais lembrados há seis meses, o Bresco tem na carteira diversificada uma das principais qualidades, de acordo com Larissa Nappo, analista do Itaú BBA.

“O portfólio conta com imóveis de muita qualidade técnica e locatários de baixo risco de crédito, ligados a setores resilientes”, afirma. “A qualidade da carteira imobiliária também protege o fundo contra aumento de vacância”, pontua.

O atual preço da cota do Bresco também é um dos atrativos do fundo, de acordo com as corretoras. Segundo as instituições financeiras, os papéis estão próximos às mínimas históricas e são negociados com desconto na casa de 17%.

“O que torna bastante atrativo para aqueles investidores que buscam maior estabilidade com baixo risco no recebimento de seus proventos”, avalia Marinelli, analista do BTG Pactual.

Ferreira, do BB Investimentos, destaca ainda a estruturação de uma operação de CRI, anunciada em janeiro, com o objetivo de captar cerca de R$ 25,5 milhões. Os recursos deverão ser utilizados para expansão e investimentos no portfólio atual do fundo e não devem impactar a distribuição mensal de rendimentos.

No último dia 19, o fundo também comunicou ao mercado a realização de benfeitorias no imóvel Bresco Bahia. As obras demandarão um investimento de cerca de R$ 7,2 milhões e, como contrapartida do locatário, o contrato foi prorrogado até abril de 2026.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Figura conhecida na lista dos mais recomendados, o CSHG Renda Urbana foi lembrado por cinco corretoras em fevereiro. Previsibilidade na distribuição de dividendos e a recente restruturação do portfólio são alguns dos destaques do fundo.

O relatório mensal da Órama aponta a mudança de estratégia do fundo nos últimos anos, que deixou de ser uma carteira monoativo e monoinquilino do segmento educacional e passou a ter um portfólio também voltado ao segmento de varejo.

Em dezembro de 2021, o fundo concluiu a aquisição de 11 imóveis localizados em diferentes regiões do Brasil e locados por três redes varejistas. Em 2019, a carteira já havia adquirido dez imóveis do grupo BIG, antigo Walmart, e três novas faculdades.

A Órama ressalta ainda que a maioria dos contratos de locação do CSHG Renda Urbana prevê o recebimento de um percentual variável do faturamento dos empreendimentos.

O fundo do Credit Suisse também está na carteira recomendada de fevereiro do Itaú BBA, que destaca a previsibilidade do CSHG Renda Urbana para o investidor focado no recebimento de renda recorrente.

“É um veículo interessante para geração de renda previsível e recorrente, visto a quantidade de contratos atípicos”, explica Larissa, que se refere aos contratos com maior duração.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

Um dos mais populares fundos de recebíveis do País, o Kinea Rendimentos Imobiliários obteve cinco recomendações para compra em fevereiro. Analistas consideram o fundo uma boa oportunidade diante do atual momento econômico.

Atenta ao cenário de manutenção da taxa Selic em um patamar elevado nos próximos meses, Isabella Suleiman, analista da Genial Investimentos, vê no Kinea uma boa forma de monetizar com os juros elevados.

“É um dos poucos fundos de recebíveis com forte indexação ao CDI”, lembra a analista. “A carteira tende a ser mais defensiva e melhorar seus dividendos, além de contar com um portfólio pulverizado em ativos de menor risco”, explica.

Maria Fernanda Violatti que trabalha com uma Selic de 11,5% no final do ciclo de alta dos juros, lembra que 97% da carteira do Kinea está indexada ao CDI.

“Acreditamos que o fundo vai se beneficiar com a perspectiva de aumento da taxa Selic no curto prazo e projetamos um retorno com dividendos de cerca de 12,6% para os próximos 12 meses”, calcula Maria Fernanda, que vê um bom ponto de entrada no papel.

TRX Real Estate (TRXF11)

Também com cinco recomendações em fevereiro, o TRX Real Estate tem sido visto com bons olhos pelos analistas diante da resiliência apresentada pelo portfólio do fundo, focado no varejo atacadista, durante a pandemia do Covid-19.

“Assim como galpões logísticos, o varejo alimentício tem sido um dos setores que menos sofreu desde o início da crise”, lembra Crespi, da Guide. “Nesse sentido, acreditamos na sinergia defensiva que o portfólio do fundo apresenta entre os dois segmentos”, afirma.

O TRX também está na carteira de recomendações de fevereiro do Santander, assinada pelo analista Flávio Pires, que estima um retorno com dividendos do fundo em 9% nos próximos 12 meses.

Pires lembra que o fundo encerrou recentemente a quinta emissão de cotas que captou o montante de R$ 164 milhões. A carteira também adquiriu mais dois imóveis de propriedade da Sendas Distribuidora, que abrigarão lojas atacadistas operadas sob a bandeira “Assaí” em Ipatinga (MG) e no Rio de Janeiro (RJ).

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Pela segunda vez seguida na lista dos mais recomendados do mês, o BTG Pactual Logística aumentou de quatro para cinco o número de indicações na comparação com o mês anterior. Assim como o CSHG Renda Urbana, o fundo também está entre as apostas dos analistas para 2022.

Na avaliação de Crespi, o segmento logístico tem apresentado, desde o início da pandemia, o perfil mais defensivo entre os segmentos imobiliários e o setor deve seguir com fundamentos sólidos.

“Nessa perspectiva, vemos o BTG Pactual Logística como o melhor nome para se estar posicionado, visto seu amplo leque de aquisições e valor reprimido em ativos do portfólio”, aponta o analista da Guide.

O BB Investimentos, que também conta com o fundo na carteira, destaca as aquisições do fundo. A última foi a do BTLG Mauá, localizado a 15 km de São Paulo, com especificações técnicas triple A, de alta qualidade.

Com a compra do imóvel, a área bruta locável do fundo (ABL) aumentou 19% e, conforme havia sido divulgado em fato relevante, o BTG Pactual Logística já usufrui de 100% das receitas com locação do espaço.