Fundos imobiliários de hospitais são mau negócio? Caso de FII que terá dividendos afetados por ação de inquilino reacende debate; entenda

O recente caso do fundo imobiliário Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11) – que perdeu uma ação revisional de aluguel e deve interromper a distribuição de dividendos – reacendeu uma velha discussão: investir em FIIs de hospitais é um mau negócio?

O fundo administrado pelo BTG Pactual foi intimado a pagar R$ 27 milhões para a locatária – a Rede D’Or, que ocupa o Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes, no bairro do Jabaquara, zona sul de São Paulo (SP).

Este não é o único fundo imobiliário de hospital às voltas com inquilinos na Justiça. Na visão de alguns analistas, ações de revisão de valores e indexadores de contratos são mais comuns nesse segmento. Com um detalhe: via de regra, trata-se de FIIs que possuem apenas um ativo. Sem ter uma carteira diversificada para absorver eventuais perdas, tais fundos envolvem riscos adicionais.

Entenda o caso do FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes

Em 2016, a inquilina Rede D’Or entrou com ação no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ – SP) pedindo a revisão do valor da locação do imóvel onde funciona o hospital. O entendimento inicial, em 2019, fixou o aluguel em R$ 1,460 milhão, redução de 16,9% na comparação com o então valor vigente.

Como o parecer era provisório, a Rede D’Or seguiu pagando o valor original do aluguel, previsto no contrato, ao longo do restante da tramitação do processo.

Na última quarta-feira (9), porém, o TJ – SP confirmou a decisão e determinou a devolução dos valores pagos a mais pela Rede D’Or. A restituição foi fixada em R$ 27 milhões e deverá ser realizada em até 15 dias.

Rodrigo Medeiros, analista do Desmistificando FII, plataforma de análise de fundos imobiliários, lembra que o fundo tem pouco mais de R$ 4 milhões em caixa e questiona como a carteira realizará o pagamento. Procurado pelo InfoMoney, o BTG Pactual não se manifestou sobre o caso.

Como vão ficar os dividendos do FII?

No fato relevante, divulgado na quarta-feira (9), o FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes sinalizou que os dividendos distribuídos mensalmente serão afetados por conta da restituição de R$ 27 milhões à Rede D’Or, determinada pela Justiça.

“O fundo distribuiu entre os cotistas o aluguel que recebeu e agora tem de devolver o valor”, explica Medeiros. “Em tese, a carteira contraiu uma despesa e agora tem um prejuízo contábil, não podendo distribuir dividendos enquanto não zerar o resultado negativo”, alerta o analista.

Medeiros acompanha a situação do FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes há alguns anos e, em 2019, chegou a recomendar venda da carteira em função do valor da cota – na época, bastante valorizada – e dos possíveis desdobramento da ação revisional da Rede D’Or.

Pelos cálculos do fundo, o impacto total será de aproximadamente R$ 23,71 por cota, diluídos nas próximas distribuições de dividendos. O fundo, no entanto, não informou qual será o tamanho da redução nos dividendos mensais, nem por quanto tempo a diminuição persistirá. Nos últimos meses, o fundo vem distribuindo resultados em torno de R$ 1,53 por cota.

“Isso foi gerando um passivo que poderia virar uma bola de neve e chegar até R$ 30 por cota”, alertou Medeiros em 2019. “A ação revisional acabou antes do que eu poderia imaginar e ficou em um nível um pouco menor”, detalha.

Analisando a situação, Medeiros diz que o fundo não vai conseguir distribuir dividendos aos cotistas, mas o aluguel continuará entrando. Nesse sentido, uma possibilidade seria o fundo emitir um certificado de recebíveis imobiliários (CRI), repassando a investidores o valor da locação dos próximos meses, em troca do montante de que necessita atualmente.

“Se o fundo emitir um CRI que pague CDI mais 3% ao ano, o fundo repassaria os próximos 12 ou 13 aluguéis e ficaria sem dívidas após o período”, calcula Medeiros. “É óbvio que é muito ruim ficar todo este tempo sem dividendos, mas o fundo já deveria ter começado a provisionar o recurso que poderia ter de ser devolvido”.

Bom ou mau negócio?

O FII Hospital da Criança ( HCRI11) também está envolvido em uma ação iniciada pela Rede D’Or, que administra o Hospital da Criança, unidade pediátrica em funcionamento desde 1998 na capital paulista.

A locatária pediu na Justiça que o valor do aluguel fosse reajustado pelo IPC (Índice de Preços ao Consumidor), e não mais pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), como previsto no contrato. Em novembro de 2021, a Justiça atendeu, de forma provisória, o pedido da empresa.

Naquele mês, o FII Hospital da Criança anunciou um aumento de 9,9% na distribuição de dividendos do fundo. O acréscimo foi resultado da mudança temporária do indexador no contrato com a Rede D’Or. Em outubro do ano passado, a aceleração do IPC, medido pela FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – foi de 1%, maior do que o avanço de 0,64% do IGP-M no mesmo período.

Apesar do resultado, o FII Hospital da Criança reafirmou que iria recorrer da decisão liminar que determinou a substituição do índice de reajuste.

Medeiros reconhece que fundos imobiliários de hospitais são mais suscetíveis às ações revisionais de aluguel. “Em caso de discordância no valor da locação, um hospital não pode simplesmente trocar de prédio como uma empresa de outro setor”, lembra.

No entanto, ele discorda do que classifica como “preconceito” em relação a essa classe de FIIs. Na avaliação do analista, pedidos de revisão de aluguel podem acontecer com qualquer segmento de fundos imobiliários ou com qualquer investidor de imóveis.

Atualmente, cinco fundos exclusivamente de hospitais estão listados na Bolsa brasileira. Em média, o segmento tem desempenho muito abaixo do Ifix – índice que reúne os FIIs mais negociados na B3. Em 12 meses, por exemplo, os fundos de hospitais caíram quase 30% contra baixa de 3,8% do Ifix.

Após a decisão sobre a devolução de R$ 27 milhões para a locatária, o FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes viu as cotas do fundo derreterem quase 30% em apenas três pregões.

Fonte: Economatica

Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários de hospitais

Embora considere a demanda por saúde cada vez mais relevante e a construção de novas unidades necessária, Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander, vê na parte judicial um fator de risco entre os fundos imobiliários de hospital.

“Caso algum inquilino não consiga pagar aluguel e o fundo solicite a devolução do espaço, dificilmente um juiz decidirá a favor do fundo”, aponta.

O analista lembra que a eventual substituição do locatário também pode ser mais complicada em função das características do imóvel. Além disso, o perfil do espaço pode exigir do fundo uma atenção maior do que em outros segmentos.

O fundo Hospital Unimed Sul Capixaba, por exemplo, anunciou em janeiro uma redução de cerca de 33% nos dividendos que seriam distribuídos nos meses seguintes. O percentual equivale a aproximadamente R$ 0,20 por cota.

Segundo comunicado ao mercado, o corte foi necessário para a realização de obra emergencial na área técnica do empreendimento, que afeta diretamente a operação do hospital.

O fundo ressalta que o trabalho está em fase de elaboração de orçamento e, diante disso, poderão ocorrer outras reduções na distribuição de dividendos.

Por se tratar de uma obra emergencial e urgente, o FII Hospital Unimed Sul Capixaba decidiu arcar com os custos da reforma para dar celeridade ao trabalho e evitar um prejuízo maior ao imóvel e aos investidores.

Em janeiro, o fundo distribuiu R$ 0,60 por cota, o equivalente a um retorno mensal com dividendos de 0,48%. Em 12 meses, as cotas da carteira acumulam queda de 28%.

Na avaliação de Gustavo Caetano, especialista em FIIs do Inter, casos como o do FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes precisam ser analisados isoladamente, e não generalizados pelo segmento.

Sob o ponto de vista do investidor, ele afirma que o maior diferencial para uma boa alocação de recursos segue sendo o grau de conhecimento sobre o fundo imobiliário.

“No caso do FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes, a sentença é referente a um processo que corria na Justiça desde 2016, e há outra ação judicial também em julgamento para a troca de indexador dos contratos”, lembra. Dessa forma, é essencial estar ciente dos riscos associados ao negócio para evitar qualquer tipo de surpresa como a ocorrida com este fundo”, finaliza.

Um novo Maxi Renda?

Na visão de Medeiros, a situação do FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes, por envolver um prejuízo contábil, em certa medida lembra o caso do fundo imobiliário Maxi Renda ([ativo=MXRF111]).

Em uma decisão no final do ano passado sobre a distribuição de resultados do Maxi Renda, o colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) entendeu, por maioria de votos, que um fundo imobiliário não poderia pagar mais dividendos do que seu lucro contábil.

Em caso de prejuízo contábil, a distribuição de rendimento deveria ser suspensa ou repassada em forma de amortização – ou seja, devolução de patrimônio. O posicionamento foi divulgado no dia 25 de janeiro.

A análise teve como base as demonstrações financeiras do Maxi Renda entre 2014 e 2020, período em que o fundo chegou a apresentar prejuízo contábil e, mesmo assim, seguiu com a distribuição de dividendos. O fundo entrou com pedido de reconsideração e aguarda nova manifestação da CVM.