Fundo imobiliário Europar deve distribuir mais aluguéis, mas é questionado

SÃO PAULO – O fundo imobiliário Europar, o primeiro a ter cotas negociadas na BM&FBovespa, vive um momento de turbulências internas. Na última assembleia de cotistas, realizada no início deste mês, a gestão do fundo foi questionada em relação a três pontos: 1) os aluguéis pagos pelos inquilinos são baixos e não crescem por falha da gestão do fundo; 2) o pagamento de despesas com obras em imóveis deveria ter sido assumido por inquilinos, mas a conta acabou sendo apresentada aos cotistas; e 3) disputas sobre a empresa que substituirá o Banif na gestão do fundo. Procurado, o Banif não quis conceder entrevista, mas o InfoMoney conseguiu conversar com diversos investidores do fundo e apresenta a seguir um resumo dos principais pontos das conversas:

1 – Os gestores não fizeram nada para elevar os aluguéis?
Não. Entre 2010 e 2012, houve um aumento de 15% nas receitas do Europar. Os cotistas, no entanto, quase não se beneficiaram desse aumento de receitas por causa do aumento das despesas do fundo com reformas dos imóveis e devido a longas negociações para reajustes que só devem começar a gerar retornos maiores aos cotistas a partir de meados deste ano. O fundo é hoje dono de três imóveis: o Centro de Distribuição Anhanguera (um condomínio logístico localizado às margens da rodovia Anhanguera, a 5 km do Rodoanel), uma torre para testes de elevadores na zona sul de São Paulo e o Centro de Distribuição Rio de Janeiro (galpão próximo ao aeroporto do Galeão).

O módulo 1 do Centro de Distribuição Anhanguera (CDA 1) teve um reajuste representativo em 2012. Até o ano anterior, o inquilino era a empresa de entregas TNT, que pagava R$ 114 mil em aluguéis por mês. Há dois anos foi assinado um acordo para reajustar esse valor em 8%, mas, em 2012, a TNT decidiu deixar o imóvel. O Banif contratou a consultoria imobiliária Coliers, que alugou o galpão para a Volo Logística por R$ 165 mil por mês – um reajuste de quase 45% sobre o valor pago até o início de 2011. O contrato representa um quarto das receitas do fundo. Por problemas de caixa, a Volo Logística atrasou o pagamento do aluguel em janeiro, fato que foi informado ao mercado e derrubou as cotações do fundo. Mas no mês seguinte a empresa quitou todas suas pendências com juros, e a distribuição de aluguéis aos cotistas foi regularizada.

Já os módulos 2, 3 e 4 do CDA 1 estão locados para a AGV Logística e representam 46% das receitas do fundo. O imóvel gerou recentemente despesas para o fundo porque foi necessário fazer uma obra para atender a exigências dos bombeiros. Em compensação, a partir de julho, o fundo deve começar a receber R$ 22 por metro quadrado do galpão alugado – um reajuste de 37% sobre os R$ 16 atualmente pagos.

Outro reajuste que está em negociação é do CDRio1. O imóvel está alugado para a Fedex, em um contrato que se encerra em junho. A expectativa dos investidores é de que haja um reajuste representativo em relação ao valor de R$ 17 por metro quadrado pago mensalmente. O imóvel representa 6% das receitas do fundo atualmente.

Um investidor consultado pelo InfoMoney calcula que, quando os dois reajustes esperados para os próximos meses entrarem em vigor e quando diminuírem as despesas com obras a partir de setembro, o Europar eleve a distribuição mensal de rendimentos, hoje em cerca de R$ 1,30, para algo próximo a R$ 1,80.

2 – O fundo assumiu despesas de obras que deveriam ter sido pagas pelos inquilinos?
Em termos. Na assembleia, as críticas dos cotistas se concentraram nas despesas do fundo com obras na torre de testes de elevadores locada para a Atlas Schindler. Segundo a ata da assembleia, as despesas somaram R$ 800 mil em 2012. Neste ano, o fundo terá mais R$ 1,2 milhão em despesas já contratadas, sendo que a maior parte desses recursos será destinada à melhoria na torre de testes. Os cotistas acreditam que os gastos são excessivos, uma vez que o imóvel gera R$ 49.500 em aluguéis mensais e não há previsão no regulamento para que o fundo assuma essa conta.

Investidores ouvidos pelo InfoMoney, no entanto, lembram que a torre de elevadores, localizada em Interlagos, é um imóvel difícil de alugar. Devido ao fim bastante específico, só serve para fabricantes de elevadores. O imóvel dificilmente poderia ser reformado para abrigar outro tipo de inquilino devido a seu formato – que lembra um obelisco. O terreno dificilmente poderia ser aproveitado para a construção de outro imóvel devido às restrições de uso do solo na cidade de São Paulo. No ano passado, diversas melhorias foram feitas no imóvel de forma a atender as exigências da Atlas para não desocupar o imóvel. Essas obras, apesar de custosas, estavam previstas em contrato.

O questionamento dos cotistas, no entanto, aumentou muito no final de 2012 devido às exigências de realização de novas obras no local. No passado, o imóvel fez parte de instalações da Aços Villares. Quando a Villares foi comprada pela Atlas Schindler, a fabricante de elevadores vendeu o terreno para a portuguesa Tiner, que construiu no local um empreendimento imobiliário. Já a torre de testes de elevadores ficou com o Europar.

A Tiner, no entanto, decidiu trocar o acesso à torre de elevadores para que os funcionários da Atlas não precisassem mais passar pelo meio do empreendimento imobiliário. O projeto proposto pela Tiner, no entanto, faria com que a Atlas perdesse metade das vagas de estacionamento no imóvel. A Atlas não aceitou e apresentou a sugestão de construção de um novo acesso e disse que poderia arcar com até R$ 300 mil para a realização da obra. Ao mesmo tempo, a Atlas informou ao fundo que encerraria o contrato de aluguel se as condições não fossem aceitas. O Banif decidiu então realizar as obras por conta do fundo, mas posteriormente pediria reembolso das despesas à Tiner na Justiça.

A decisão não foi levada a assembleia de cotistas devido à urgência na tomada de decisão – o que também gera questionamentos dos cotistas. Para os investidores, no entanto, o erro inicial foi ter incluído em um fundo imobiliário negociado em bolsa um imóvel que não é líquido e que dificilmente terá outro uso além de torre de testes para empresas de elevadores.

3 – Há disputas internas para a escolha do novo administrador do fundo?
Verdade. O Banif tem encolhido suas operações no Brasil nos últimos anos. A corretora Banif foi vendida para a também portuguesa CGD (Caixa Geral de Depósitos). A área de gestão de recursos está sendo fechada, com a transferência da maioria dos fundos para o Santander. O Banif já decidiu deixar a administração do Europar, seu único fundo imobiliário, mas precisa transferir a gestão para outra empresa de forma que o fundo não seja liquidado. Na assembleia, o Banif sugeriu que a Planner passe a prestar esse serviço. Os cotistas, no entanto, questionaram se a Coinvalores não poderia reassumir o Europar, uma vez que foi a instituição responsável pela constituição do fundo em 2002 e por sua gestão nos quatro anos seguintes.

Em resposta a questionamento oficial, a Coinvalores informou que tem interesse em gerir o fundo, mas gostaria de elevar a taxa de administração para 5% da receita bruta – ou um mínimo de R$ 30.000 mensais corrigidos anualmente pelo IGP-M. Já a Planner aceita continuar a receber o mesmo que o Banif, ou cerca de R$ 13 mil por mês. A decisão final deve ser tomada em nova assembleia de cotistas, ainda a ser convocada. Até a decisão final, o Banif se compromete a permanecer como gestor do fundo de forma a não prejudicar os cotistas.

Em conversas com investidores, o InfoMoney ouviu que realmente a taxa de administração cobrada pela Banif é muito baixa e não reflete os custos para a administração de um fundo imobiliário. Os investidores ouvidos estariam até mesmo dispostos a elevar as taxas desde que o novo gestor se mostrasse alinhado aos interesses dos cotistas.