FIIs já compraram quase R$ 8 bilhões em imóveis em 2023; confira as dez maiores transações

O mercado de fundos imobiliários retomou em 2023 a captação de novos recursos e os FIIs não perderam tempo para investir o capital obtido nas novas ofertas. Ao longo do ano, as carteiras já desembolsaram quase R$ 8 bilhões na compra de imóveis.

Nos últimos anos, os fundos imobiliários perderam atratividade e valor na Bolsa de Valores diante das restrições impostas pela pandemia da Covid-19 e do ciclo de alta da taxa Selic, que subiu de 2% para 13,75% em 18 meses – movimento que favoreceu as aplicações de renda fixa.

Desta forma, o cenário de cotas desvalorizadas inviabilizou a realização de novas emissões dos fundos imobiliários. Isso porque o valor dos novos papéis normalmente é fixado acima do valor patrimonial do fundo.

Com a recuperação do mercado nos últimos meses – alta de mais de 15% de abril para cá – as emissões voltaram e os investimentos dos FIIs também, especialmente os realizados pelos fundos de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis.

As transações já somam mais de R$ 7,8 bilhões em 2023. Entre os destaques está a realizada pelo CSHG Logística (HGLG11), que comprou o portfólio do também fundo imobiliário GTIS Brazil Logistics (GTLG11) por R$ 1,373 bilhão. Confira os dez maiores negócios do ano.

Fonte: fatos relevantes

(*) Gestora adquiriu imóveis para criação de fundo de escritório

(**) fundo não listado

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Como novas aquisições afetam operações dos FIIs

De forma geral, Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, faz um balanço positivo das aquisições dos fundos imobiliários em 2023. Ele pondera que nem todo ativo comprado vai agradar o investidor, mas ainda assim esse tipo de negócio faz parte da construção de portfólio.

“Um fundo sempre vai comprar um ou dois ativos excelentes, dois ou três bons, um ou dois mais razoáveis e um ativo que não agrada tanto”, contextualiza. “Dificilmente o FII vai comprar os cinco imóveis ‘troféus’ [super oportunidades], mas isso faz parte do processo de construção de portfólio”, avalia Professor Baroni.

Ele diz ainda que o investidor costuma ter uma visão de curto prazo para as negociações dos fundos, avaliando apenas o impacto imediato do novo ativo. No entanto, o analista da Suno sugere atenção com o potencial da aquisição ao longo do tempo.

Baroni observa ainda que o investimento realizado pelos FIIs em 2023 demonstra que os fundos estão mais relevantes e significativos do ponto de vista de maior participação no mercado de compra e venda de imóveis.

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Alavancagem dos FIIs é ponto de atenção

Em meio ao movimento de novas aquisições, o mercado também observa eventuais riscos com a possível alavancagem (endividamento) dos fundos imobiliários.

“Quando as primeiras alavancagens começaram, muitos investidores não diferenciaram fundos alavancados de não alavancados”, relembra Daniel Viana, sócio-diretor de investimentos imobiliários da Inter Asset. “[A falta desta análise] gerou distorções de precificação e permitiu o crescimento de fundos alavancados”, completa.

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Na opinião de Viana, a maioria dos investidores já está mais atenta a esta questão, que hoje é um dos itens que compõem os atuais relatórios gerenciais dos fundos e das casas de análises. Mas o ponto não deve ser ignorado, reforça.

“Há alavancagens que são saudáveis e podem fazer sentido no médio e longo prazo do fundo”, pontua. “É importante entender tanto os custos de alavancagem, como a maneira prevista de pagamento ou desalavancagem”, sugere.

Diante da perspectiva de queda dos juros tanto no Brasil como no cenário externo, Viana projeta um número ainda maior de emissões de novas cotas de FIIs em 2024 – o que poderia manter o movimento de compra de imóveis aquecido.

FIIs captaram mais de R$ 21 bilhões em 2023

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) registrou ao longo do ano 203 emissões de fundos imobiliários. Se todas captassem o montante alvo, o mercado receberia mais de R$ 37 bilhões em novos recursos.

Considerando só as 102 ofertas encerradas, o volume captado alcança R$ 21,7 bilhões, de acordo com dados da CVM. Em 2022, este número ficou um pouco acima de R$ 20 bilhões.

Responsável pela maior transação de 2023, o CSHG Logística (HGLG11) também é dono, até agora, da maior emissão do ano: R$ 1,9 bilhão – incluindo as taxas cobradas na oferta.

Reflexo das novas emissões, o patrimônio líquido dos fundos imobiliários alcançou em setembro – último dado disponível – R$ 223 bilhões e renovou a máxima histórica, que era R$ 220 bilhões no mês anterior.

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