Fim dos ganhos de 1% ao mês com FIIs? Cotas em alta minam dividendos, mas alguns setores devem se safar

Cenário favorece FIIs de "papel", que devem se beneficiar pelos juros de dois dígitos ainda por um bom tempo; certos FIIs de "tijolo" também estão no radar

Wellington Carvalho

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Ensaiando uma retomada, o mercado de fundos imobiliários chegou a engatar uma sequência de 19 sessões seguidas de ganhos nas últimas semanas. A valorização das cotas, porém, pode reduzir o retorno com dividendos de quem ingressar no mercado a partir de agora. Seria o fim dos rendimentos de 1% ao mês com FIIs?

Considerando apenas os 111 FIIs que compõem o Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – 65 apresentaram dividend yield (taxa de retorno com dividendos) acima de 1% em abril, ou aproximadamente 60%.

O cálculo do indicador corresponde à divisão dos dividendos pagos pela cotação das cotas do FII. Portanto, quanto mais valorizado estiver o fundo, menor será o dividend yield. Mas a possível redução da taxa não significa necessariamente um entrave para os investidores que desejam adquirir o produto, afirma Caio Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research.

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“O percentual de 1% ao mês que observamos atualmente não vai durar para sempre”, afirma. “Mas mesmo com a eventual queda de juros, os FIIs se manterão como bons veículos para surfar este período [de afrouxamento monetário]”.

A expectativa pela queda na taxa básica de juros da economia, a Selic, nos próximos trimestres é apontada como principal motivo para o comportamento do mercado de FIIs nos últimos meses.

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Em abril, o Ifix subiu de 3,5%, interrompendo uma sequência de cinco meses sem ganhos. Em maio, o indicador já acumula alta de mais de 5%.

Mesmo em um cenário sugerindo que o melhor momento para ganhar dividendos com FIIs já passou, analistas sinalizam que o produto se mantém atrativo – inclusive com a possibilidade do sonhado 1% ao mês. A seleção das carteiras e dos segmentos, entretanto, exigirá cada vez mais atenção do investidor.

FIIs de “papel” ainda são os “queridinhos”

Luiz Nuin, analista de investimentos e especialista em fundos imobiliários, ainda não está totalmente confiante em relação à retomada do segmento de FIIs. Para ele, há muitas incertezas – tanto no cenário doméstico como no externo – que impedem a recuperação do mercado.

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Ele lembra que, desde 2022, o mercado tenta projetar quando finalmente a taxa de juros começará a cair. Até agora, recorda, houve algumas expectativas frustradas e a queda foi postergada.

Independentemente da flexibilização da política monetária, Nuin acredita que o cenário de dividend yield na casa de 1% ao mês deve permanecer ainda por algum tempo para boa parte dos fundos.

“Considerando que as projeções dos juros indicam um patamar de dois dígitos para os próximos seis a 12 meses, fundos de ‘papel’ ainda devem mostrar rentabilidade neste nível pelo mesmo prazo”, detalha o analista, que se refere aos fundos que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).

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Quanto mais elevados estão os indicadores, maior é a receita desta classe de ativo – e, consequentemente, o dividendo pago aos cotistas. Dados a elevação dos preços e o ciclo de alta dos juros nos últimos anos, os FIIs de “papel” se tornaram os “queridinhos” do mercado com seus dividendos turbinados.

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Araújo, da Empiricus, concorda que FIIs de “papel” seguirão atrativos por um bom tempo.

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“Os títulos presentes nas carteiras ainda têm altas taxas contratadas para as operações e um prazo interessante para boa parte dos fundos”, observa. “Eles tendem a continuar pagando bons dividendos no médio prazo”.

E mesmo considerando uma possível queda dos dividendos dos FIIs daqui para frente, dada a expectativa de valorização de cotas e juros menores, Araújo lembra que outros ativos deverão seguir o mesmo caminho.

“A atratividade dos FIIs é relativa, e vai depender muito do quanto outras aplicações pagarão”, pontua. “A Selic – referência para as aplicações de renda fixa – não ficará em 13,75% ao ano durante um longo período”.

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E os dividendos dos FIIs de “tijolo”?

Os fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – foram os mais prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia da Covid-19 nos últimos anos, especialmente os segmentos de shopping e escritório, que perderam receita com a redução na circulação de pessoas.

Sem a proteção contra inflação e os juros altos dos fundos de “papel”, essa classe de FIIs reduziu dividendos, perdeu valor na Bolsa e até hoje negocia abaixo do valor patrimonial – considerando o indicador P/VPA (preço sobre valor patrimonial).

Quanto mais próximo de 1 é o P/VPA, mais perto a cota está do valor justo. Acima deste nível, o indicador sinaliza que o papel está negociando com ágio e, abaixo, com desconto. Lajes corporativas (escritório), por exemplo, têm um P/VPA médio de 0,74 – o que sinalizaria um desconto de 26%, de acordo com recente estudo do Clube FII.

Nos últimos dois meses, os fundos de “tijolo” já acumulam alta de mais de 10% – valorização que também pode apontar para uma redução de dividend yield. Mas Araújo pondera:

“Os aluguéis dos imóveis dos fundos imobiliários são corrigidos pela inflação, ou seja, mesmo com a valorização da cota, o valor da locação será reajustado ao longo do tempo”, explica o especialista, ao reforçar que os dividendos dessas carteiras também tendem a aumentar.

Além disso, o analista lembra que os fundos de “tijolo” oferecem grande oportunidade de ganho de capital dado o atual nível de desconto que oferecem.

Pensando nos dois fatores – dividendos e ganho de capital –, Araújo diz observar com atenção os segmentos de shopping e escritório.

Cenário exige maior atenção para investir em FIIs

Embora ainda mantenha visão positiva para os dividendos dos FIIs no curto e médio prazo, Nuin pondera que um cenário com cotas menos descontadas e de corte de juros exigirá mais atenção do investidor na escolha dos papéis. Além do segmento, é necessário avaliar outras características das carteiras, orienta.

“Neste cenário, será fundamental olhar com atenção fundos diversificados, bem localizados e bem administrados”, recomenda.

Os analistas ainda sugerem a análise do histórico de dividendos dos fundos, padrão construtivo dos imóveis ou classificação de crédito dos títulos de dívida, no caso dos FIIs de “papel”.

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O que são e como funcionam os FIIs

Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

Os rendimentos repassados aos investidores, na forma de dividendos, são isentos de imposto de renda – um dos principais atrativos do produto.

Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias, além dos FIIs de “papel”.

No final de abril, o mercado de fundos imobiliários superou a marca de 2,1 milhões de investidores. Em dezembro de 2018, o número estava em 208 mil.

Wellington Carvalho

Repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. Acompanha as principais informações que influenciam no desempenho dos FIIs e do índice Ifix.