Após decisão da CVM sobre dividendos do Maxi Renda (MXRF11), ainda vale a pena investir em fundos imobiliários? Gestores explicam

Tema, que movimentou a indústria dos fundos imobiliários, foi destaque de edição especial do programa Liga de FIIs

Wellington Carvalho

A decisão da Comissão de Valores Mobiliários sobre a distribuição de dividendos do Maxi Renda (MXRF11) sacudiu a indústria dos fundos imobiliários e trouxe uma série de incertezas para os investidores. Afinal, ainda vale a pena investir em FIIs?

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Liga de FIIs

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O tema foi destaque da edição extraordinária desta quarta-feira (26) do Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney, que contou com a participação de André Masetti, gestor da XP Asset, e Felipe Ribeiro, sócio da Quatá Imob. Inicialmente, eles recomendaram aos investidores entendimento sobre o assunto – e muita calma.

Um dia depois do parecer da CVM, as cotas do Maxi Renda caíram 3,9%, acima da queda do IFIX – índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na Bolsa –, que registrou queda de 0,7%. O volume financeiro negociado pelo Maxi Renda ontem chegou a R$ 43 milhões, quase oito vezes acima da média diária do fundo em janeiro.

“Muitas pessoas, querendo ou não, ficaram nervosas e venderam suas cotas no prejuízo e de forma precipitada”, opina Masetti.

Na avaliação do gestor da XP Asset, muitos investidores acharam que o Maxi Renda ficaria muito tempo sem distribuir dividendos por conta da decisão da CVM.

Por maioria de votos, o colegiado da autarquia, que analisou as demonstrações financeiras do fundo entre 2014 e 2020, entendeu que o Maxi Renda não poderia distribuir mais dividendos do que o lucro acumulado. Em caso de prejuízo contábil, não haveria repasse ou o rendimento gerado pela carteira deveria ser pago ao cotista em forma de amortização do patrimônio.

Por outro lado, a Lei 8.668/93, que rege os FIIs, determina que os fundos devem distribuir 95% dos lucros apurados com base em balancetes semestrais, desconsiderando as reavaliações dos ativos e, consequentemente, eventual prejuízo contábil.

Masetti explica que o Maxi Renda tem seguido a legislação e, diferentemente de outros períodos, o fundo está no azul atualmente. Desta forma, a carteira não precisaria interromper a distribuição de dividendos para compensar eventuais prejuízos.

“O conforto que eu posso passar para o investidor é que o fundo não precisaria fazer compensações por meio de retenção de dividendos até zerar um eventual prejuízo acumulado”, tranquiliza Masetti.

Momento exige calma e paciência

Felipe Ribeiro, da Quatá Imob, considera séria a decisão da CVM sobre o Maxi Renda, mas sugere muita calma ao investidor. Para ele, decisões precipitadas geram perdas que, no futuro, poderiam ser evitadas.

“O investidor, assustado com a recente queda do fundo, vende sua posição e colabora com um desempenho ainda pior da carteira”, reflete.

Ribeiro lembra que a decisão é exclusiva para o Maxi Renda e não impacta, de imediato, outros fundos. O que respingaria nos demais FIIs, explica o gestor, seria um ofício da CVM implementando o parecer, o que não deve acontecer de um dia para o outro.

Ao ler o processo, Ribeiro explica que o Maxi Renda tem duas semanas para recorrer da decisão e a CVM, outros 25 dias para se manifestar, se não houver pedido de vista por algum diretor da autarquia.

André Masetti, da XP Asset, confirma que o próximo passo do Maxi Renda é exatamente fazer o pedido de reconsideração para a CVM, apontando o impacto da recente decisão em toda a indústria dos fundos imobiliários.

“Essa é uma decisão do Maxi Renda, mas o mercado começa a espelhar esta prática nos demais fundos da indústria”, afirma o gestor. “Ou seja, caso a decisão venha mesmo a ser implementada, todo mundo está avaliando quais fundos podem ser atingidos”, finaliza.

Mercado manifesta preocupação com a indústria de FIIs

João Vítor Freitas, analista da Toro Investimentos, reforça que, se implementada, a decisão da CVM criaria uma jurisprudência que pode impactar outros FIIs.

Freitas cita o exemplo dos FoFs, fundos que investem em cotas de outros FIIs, que poderiam ter a distribuição de dividendos totalmente comprometida caso o entendimento da CVM sobre o Maxi Renda se tornasse uma regra.

“Em função de um mercado em queda [que derrubaria o patrimônio da carteira], a interpretação da autarquia poderia impedir que alguns FIIs distribuíssem rendimentos até que o ‘prejuízo’ contábil fosse revertido”, reflete o analista.

Em relatório divulgado nesta quarta-feira (26), Larissa Nappo e Marcelo Potenza, analistas do Itaú BBA, seguem a mesma linha sobre as consequências da decisão da CVM para toda a indústria dos fundos imobiliários.

Ao mesmo tempo, o documento ressalta o comportamento do investidor de FIIs, que mostrou amadurecimento em meio a uma notícia que poderia gerar um pânico mais generalizado.

“Guardadas as devidas proporções, lembremos da reação quando o texto sobre tributação de proventos [dos fundos imobiliários] veio à tona no ano passado”, pondera Larissa, relembrando a queda de 2% do Ifix na época da divulgação do projeto de lei (PL) da reforma do Imposto de Renda, levado ao Congresso Nacional em 2021.

Em caso de implementação da medida, a analista avalia que não haverá necessariamente prejuízo aos cotistas, mas sim implicações tributárias, especialmente em caso de amortização de patrimônio.

“Amortização tem tratamento diferente nas declarações de imposto de renda e na composição dos custos de aquisição das cotas dos FIIs para fins de cálculo dos ganhos de capital futuros”, finaliza.

Felipe Ribeiro, que participou do Liga de FIIs, também orienta o investidor a entrar em contato com a CVM, buscar melhor entendimento sobre o tema e comunicar eventuais impressões sobre o caso.

Ele lembra que o episódio reforçou a união de toda a indústria de FIIs e destaca a mobilização de gestores, entidades ligadas ao mercado financeiro, investidores e até influencers contrários ao parecer da autarquia.

Produzido pelo InfoMoney, o Liga de FIIs tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. O programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você confere aqui todas as edições do Liga de FIIs.

Wellington Carvalho

Repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. Acompanha as principais informações que influenciam no desempenho dos FIIs e do índice Ifix.