Minha Casa Minha Vida terá três mudanças relevantes: como isso impacta as construtoras na Bolsa?

O Conselho Curador do FGTS aprovou três atualizações relevantes para o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) em reunião ordinária na manhã da última terça-feira (20).

Os analistas de mercado destacam entre as mudanças, as principais: (i) uma redução de 25 pontos-base nas taxas de juros do financiamento imobiliário para mutuários com renda familiar de até R$ 2 mil; (ii) um aumento no limite do subsídio para as faixas 1 e 2, de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil; e (iii) um aumento no teto de preços do imóvel que pode ser financiado pelo programa para R$ 350 mil.

O novo teto vale para as pessoas que se enquadram na faixa 3 do programa, ou seja, famílias que têm uma renda bruta mensal entre R$ 4.400,01 e R$ 8.000,00. Para as famílias das faixas 1 e 2, o limite do valor do imóvel passa a variar entre R$ 190 mil e R$ 264 mil, a depender da localidade do imóvel.

Os analistas da XP veem as mudanças nas taxas de juros e subsídios como positivas, aumentando o poder de compra (principalmente para as faixas de renda 1 e 2), mas com impacto menor para as empresas de sua cobertura devido ao interesse limitado nas faixas de renda mais baixas do programa MCMV.

Por outro lado, as alterações nos limites de preço do programa (especialmente para a faixa 3) podem ser positivas para as margens, com um potencial aumento no poder de precificação e mercado alcançável dentro do programa.

“Portanto, vemos as atualizações como positivas para todas as empresas no segmento de baixa renda”, avalia a XP.

Para o Credit Suisse, o aumento do teto de R$ 264 mil para R$ 350 mil foi provavelmente a mais importante das medidas, ao passo que amplia a fronteira das empresas no programa e permite com que elas acelerem as vendas, e também reformulem projetos existentes para se enquadrarem no novo teto.

Os analistas do banco estimam uma redução de 30% no financiamento para as famílias na nova faixa 3 e acreditam que as construtoras devem ganhar centenas de pontos base em suas margens caso optem por repassar as melhores condições aos preços.

Para eles, a Direcional (DIRR3), a Cury (CURY3) e a MRV (MRVE3) devem ser as maiores beneficiadas pelas novas regras, ao passo que terão cerca de 90% de suas operações enquadradas no MCMV.

A Direcional, em especial, deve se beneficiar por conseguir acelerar as vendas da Riva sem comprometer as margens e, caso consiga acelerar a velocidade de vendas consolidadas em 500 pontos-base até o fim do ano, deve chegar a um Retorno sobre o patrimônio líquido (ROE, na sigla em inglês) de cerca de 25%, aponta o Credit.

A implementação das novas medidas não deve sofrer com grandes barreiras, podendo estar validadas ainda este mês, avaliam.

O Bradesco BBI vê essas mudanças como muito positivas para o setor de construção residencial de baixa renda, pois expandiria o mercado endereçável do segmento e permitiria preços mais altos em todo o país, reiterando a visão de que ajudaria as construtoras listadas a sustentar uma sólida velocidade de vendas e margens.

Os analistas estimam que os players de baixa renda listados tenham atualmente entre 20% e 40% de suas unidades entre o limite de preço atual e o novo, aumentando significativamente o número de unidades elegíveis para o programa, o que significa maior acessibilidade como consequência da taxa mais baixa do programa.

O banco, contudo, cita que as discussões pendentes sobre a remuneração do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) não devem ser ignoradas, em meio à expectativa para a retomada da discussão no Supremo Tribunal Federal sobre a mudança no cálculo de correção do Fundo.