FIIs DEVA11 e HCTR11 caem mais de 30% em mês marcado por inadimplência em série de CRIs

A inadimplência em série de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) verificada em março derreteu a cotação de FIIs classificados como high yield – de maior risco. O Devant Recebíveis (DEVA11) liderou a lista das maiores perdas do período, com forte queda de 33%.

O Hectare CE (HCTR11) e Versalhes (VSLH11) também sofreram com os calotes e registraram perdas relevantes. Na outra ponta da lista, ficou o Hedge Office Income (HOFC11), com ganhos acima dos 6%.

Os dados são da Economatica, plataforma de informações financeiras, e tomam como base a variação da cota e os dividendos distribuídos pelos 111 fundos que compõem o Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa.

Entre as carteiras monitoradas, 49 encerraram o terceiro mês de 2023 no campo positivo, aponta o levantamento. O número é maior do que os 46 registrados em fevereiro e menor do que os 54 de janeiro.

Dos principais segmentos presentes no Ifix (aqueles com pelo menos cinco fundos), o de recebíveis (títulos e valores mobiliários) apresentou o pior desempenho, com queda de 3,33%. Já o de shoppings teve o melhor comportamento, com leve alta de 0,35%. Confira a performance de todos os setores:

Fonte: Economatica (31/03/23)

Influenciado pelo desempenho dos FIIs de “papel” – como também são conhecidos os fundos de recebíveis –, o Ifix registrou o pior desempenho desde novembro de 2022. Em março, o indicador acumulou queda de 1,69%, o quinto mês seguido sem ganhos.

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Maiores baixas de março

Individualmente, o Devant Recebíveis (DEVA11) teve em março o pior desempenho entre os FIIs mais líquidos da Bolsa, caindo quase 33% no período. Hectare CE (HCTR11) e Versalhes (VSLH11) aparecem na sequência com perdas de 32% e 28%, respectivamente.

Confira as maiores baixas dos fundos imobiliários em março de 2023:

Fonte: Economatica (31/03/23). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Em março, as perdas do DEVA11 se acentuaram com o comunicado sobre atraso no pagamento de diversos CRIs presentes no portfólio do fundo, como destacou fato relevante divulgado pela carteira na quarta-feira (29).

“Verificou-se que o cumprimento das obrigações pecuniárias dos certificados recebíveis imobiliários de emissão da Forte Securitizadora S.A não foi honrado na data pactuada, dia 20 de março de 2023”, confirmou o documento, sinalizando que até aquele momento não havia “qualquer notícia do adimplemento de tais obrigações”.

No mesmo dia, os fundos Tordesilhas EI (TORD11), Versalhes (VSLH11) e Hectare CE (HCTR11) também reportaram problemas em CRIs ligados a pelo menos sete projetos.

O CRI é um instrumento usado por empresas do setor imobiliário para captar recursos no mercado. Na prática, essas companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos – em um título, que é vendido aos investidores, como os FIIs.

Os papéis embutem um rendimento mensal prefixado e a correção monetária por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) ou o IPCA.

Segundo os fatos relevantes divulgados pelos fundos HCTR11, TORD11, VSLH11 e DEVA11, os títulos com pagamento da parcela de março pendente são de projetos/empresas como Circuito das Compras, GPK, Resort do Lago IV, WAM Holging, Búzios Beach, EDA e Resort do Lago Park.

Levantamento do Clube FII – plataforma de informações sobre fundos imobiliários – aponta que os títulos respondem por até 28,5% do patrimônio líquido do TORD11. A participação dos papéis no portfólio do HCTR11 é de 24,20, no do VSLH11, 23,20%, e no DEVA11, 17,30%.

Antes do comunicado conjunto de quarta-feira (29), o mercado de FIIs já observava outros casos de problemas com CRIs, entre eles os da Gramado Parks, cujos pagamentos chegaram a ser suspensos pela Justiça. O processo que originou a decisão, porém, acabou sendo extinto dias depois.

Os títulos fazem parte do portfólio de fundos como o Kilima Volkano Recebíveis (KIVO11), Banestes Recebíveis (BCRI11) e, principalmente, Serra Verde (SRVD11), que tem 98% de exposição aos certificados da empresa de turismo do sul do País.

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O que explica a inadimplência dos CRIs?

O aumento no número de casos de CRIs inadimplentes é atribuído especialmente às atuais condições macroeconômicas do País, como a pressão inflacionária e, principalmente, o atual patamar da taxa básica de juros da economia nacional, a Selic.

O indicador subiu de 2% no início de 2021 para 13,75% ao ano em agosto do ano passado – percentual que se mantém até hoje. Neste nível, o índice compromete a capacidade de pagamento dos títulos de dívida, lembra Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP.

“É desafiador para quem está desenvolvendo um empreendimento manter as contas em dia com este atual patamar de juros”, pontua. “Por isso, neste momento, é importante o investidor ter uma atenção com a evolução das operações presentes no portfólio dos FIIs”, sugere a analista.

Sem entrar na parte política da discussão sobre a Selic, André Freitas, sócio da Hedge Investments, diz entender os argumentos do Banco Central para a manutenção da taxa nos atuais 13,75%, mas vê o patamar atual do indicador como bastante elevado.

“Eu acho que a taxa não devia ter chegado aonde chegou e o [patamar] de 13,75% foi uma derrapada do Banco Central”, disse o gestor em entrevista ao programa Liga de FIIs, produzido pelo InfoMoney.

Segundo ele, o aperto monetário – aumento de 11,75 pontos percentuais em 17 meses – ocorreu de forma muito rápida, não dando tempo para a política monetária surtir efeito.

“Agora que a gente está começando a observar a força do atual nível dos juros impactar a economia real”, pontua. “Nas últimas duas ou três semanas, a economia começou a paralisar em diversos segmentos como o automotivo, construção e imobiliário”, complementa Freitas.

Na avaliação do gestor, o País pode ter sim um quadro recessivo no segundo semestre caso nada seja feito – em relação à atual condução da política monetária.

Maiores altas de março

Entre os 49 fundos imobiliários que encerraram o mês de março no campo positivo, o destaque ficou com o Hedge Office Income (HOFC11), que registrou ganhos de 6,1% no período.

Confira as maiores altas dos fundos imobiliários em março de 2023:

Fonte: Economatica (31/03/23). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

No início do mês, o FII de escritório Hedge Office Income ([ativo=HOFC11]) recebeu proposta para a venda do imóvel Alamedas, localizado no Jardim Paulista, em São Paulo (SP), região considerada nobre para o mercado de escritórios.

O interessado pelo espaço ofereceu o montante de R$ 42,1 milhões, que seria pago à vista, na assinatura da escritura de compra do imóvel, explica fato relevante divulgado pela carteira.

O edifício foi adquirido pelo FII no dia 20 de março de 2020. Se concretizada, a operação gerará um lucro líquido de R$ 2,5 milhões, equivalente a R$ 0,67 por cota do Fundo.

O valor da proposta também é 3,37% superior ao valor contábil atual do imóvel, conforme laudo de avaliação de dezembro de 2022.

Após superação de condições previstas neste tipo de transação, a oferta prevê que a transmissão da posse sobre o imóvel e de todos os direitos relacionados à locação ocorra até o início de julho de 2023.

Com patrimônio líquido de R$ 340 milhões, o portfólio do HOFC11 é composto atualmente por quatro imóveis – todos localizados na capital paulista. Os espaços somam uma área bruta locável (ABL) de 25,2 mil metros quadrados e a taxa de vacância dos edifícios está em 41%.

No último dia 14, o fundo distribuiu R$ 0,11 por cota, montante equivalente a um retorno com dividendos (dividend yield) de 0,45% em março.

FIIs que mais pagaram dividendos em fevereiro

Após ter a receita reduzida no período de deflação, no ano passado, o FII Riza Arctium ([ativo=RZAT11]) sinaliza recuperação e encerrou março com o maior dividend yield entre os principais fundos imobiliários da Bolsa.

Em março, 56 carteiras tiveram um dividend yield acima de 1%. O número é superior aos 44 registrados em fevereiro.

No último dia 21, o RZAT11 pagou R$ 1,18 por cota, montante equivalente a um retorno com dividendos de 1,38%, o maior para o período entre os principais FIIs da Bolsa. Na sequência, aparecem o (HABT11) e o (CACR11) com taxas de 1,37% e 1,34%, respectivamente.

Confira a lista dos dez maiores pagadores de março:

Fonte: Economatica

Destaque do mês anterior, o FII Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11) pagou em março R$ 0,06 por cota, valor que representa um dividend yield de 0,78%, abaixo do percentual observado em fevereiro, de 1,56%.

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