FII XP Macaé sobe 37% em uma semana; entenda as razões da forte valorização

Apesar da queda de 10% registrada na sessão desta sexta-feira (16), o FII XP Corporate Macaé (XPCM11) encerrou a semana com valorização de 37,22%. A forte elevação teve início após o fundo anunciar, finalmente, um novo locatário.

Na semana passada, a carteira assinou contrato para a locação de seis conjuntos do edifício The Corporate, localizado na cidade de Macaé, no Rio de Janeiro. O espaço é o único imóvel da carteira e estava totalmente desocupado desde dezembro de 2020, quando a Petrobras (PETR4) rescindiu contrato com o FII.

Diante da vacância total do portfólio, o XP Corporate Macaé fechou 2021 com queda de 48%, a maior entre as carteiras que faziam parte do Ifix – índice dos fundos mais negociados na B3 – na época.

Os conjuntos recém-alugados representam uma área bruta locável (ABL) de pouco mais de 3 mil metros quadrados e o contrato tem prazo de vigência de 60 meses, conforme aponta fato relevante divulgado pelo FII.

Com a nova locação, o fundo reduz a taxa de vacância do portfólio de 100% para 85%. A notícia animou o mercado e fez a cota do XP Corporate Macaé operar em forte alta ao longo da semana, reduzindo a elevação na sexta-feira (16).

Fonte: InfoMoney

A forte valorização das cotas chamou a atenção da B3, que no dia 14 de setembro chegou a pedir esclarecimentos para a Rio Bravo Investimentos, administradora do XP Corporate Macaé.

“Tendo em vista as últimas oscilações registradas com as cotas de emissão do fundo, o aumento de negócios e a quantidade negociada, solicitamos que nos seja informado se há algum fato ou conhecimento dessa administradora que possam justificá-las”, diz a solicitação.

Em resposta, a Rio Bravo Investimentos disse desconhecer a existência de um fato específico que tenha motivado o recente comportamento da cota da carteira.

No entanto, a administradora do fundo afirmou acreditar que a forte valorização decorre do novo contrato de locação, assinado no dia 9 de setembro de 2022.

“É provável que o aumento no volume de negócios e a quantidade negociada reflitam as expectativas dos investidores em relação à futura performance das cotas do fundo em decorrência da diminuição da aludida vacância da carteira”, detalha a resposta do XP Corporate Macaé para a B3.

Impacto da nova locação do XPCM11

A receita mensal bruta gerada pelo novo contrato de locação do XP Corporate Macaé – desconsiderando a correção monetária e despesas do fundo – é estimada em aproximadamente R$ 0,02 por cota.

Na quinta-feira (15), o FII depositou R$ 0,12 por cota, equivalente a um retorno mensal com dividendos de 0,83%. O recurso distribuído ainda faz parte da multa rescisória paga pela Petrobras, antiga locatária do fundo.

Situado no bairro de Novo Cavaleiros, em Macaé, o edifício The Corporate conta com 19,6 mil metros quadrados de área construída. O espaço é voltado para o segmento de lajes corporativas.

No início do ano, levantamento do Itaú BBA apontou que o valor justo do portfólio do XP Corporate Macaé foi reduzido em mais de 20% na reavaliação anual realizada pelos FIIs, pior desempenho entre as carteiras analisadas no estudo.

“Por mais que o ativo em Macaé possua alguma qualidade técnica, a região em que se encontra atravessa um período extremamente desafiador”, apontava o relatório do Itaú BBA assinado por Larissa Nappo, analista da instituição. “Ter um portfólio de qualidade, bem localizado e com locatários de ponta ajuda a gerar valor ao longo do tempo”, destacava o documento.

Atualmente, o patrimônio líquido do FII XP Corporate Macaé é de R$ 126 milhões. A base de cotistas do fundo está em 28.393 mil.

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