Fundos imobiliários já ficaram caros? Especialistas respondem

SÃO PAULO – Em meio a um processo de queda da taxa básica de juros e de demanda por ativos de maior risco, fundos imobiliários têm ganhado cada vez mais destaque na diversificação de portfólios. Em julho, eram 186 fundos listados na B3, um aumento de 18% em relação ao mesmo período de 2018. Ao mesmo tempo, o número de cotistas pessoas físicas cresceu nada menos que 135%, para 391 mil.

Em termos de desempenho do mercado, o Ifix, índice que representa os principais FIIs listados em Bolsa, está no quinto ano de valorização, mas a Selic parece estar cada vez mais próxima de um piso (com possibilidade inclusive de voltar a subir no ano que vem), o que tem levado parte dos investidores a se questionar: os fundos imobiliários ficaram caros?

Levantamento feito pelo InfoMoney com base em dados da Economatica mostra que, dos 100 fundos que compõem o Ifix, 74% negociavam, no fim de agosto, com prêmio em relação ao seu valor patrimonial. Na prática, o múltiplo P/VPA sinaliza que o preço de mercado dos ativos está, na maior parte, superior à soma de todos os ativos que compunham os fundos, dividida pelo número de cotas.

Embora este não deva ser o único critério avaliado, a relação é tida como uma referência importante para avaliar se os FIIs oferecem oportunidades de compra ou se já estão com preços salgados.

Em agosto, o valor de mercado de todos os fundos imobiliários listados na Bolsa estava em R$ 59 bilhões, acima do patrimônio líquido, de R$ 51,8 bilhões, de acordo com dados da Economatica.

Dentre os 20 fundos mais caros, destaque para o FII Hospital da Criança (HCRI11), com P/VPA de 1,48 vez, seguidos pelos fundos BB Progressivo II (BBPO11), Faria Lima 4440 (FVBI11), Square Faria Lima (FLMA11) e Santander Agências (SAAG11).

Ainda que os números possam assustar à primeira vista, especialistas consultados pelo InfoMoney apontam uma explicação técnica para o resultado, que pode ser revertida ainda neste semestre: a avaliação do patrimônio dos FIIs estaria desatualizada, com preços de 2018, e é esperada uma correção para cima até o fim do ano, o que mudaria o diagnóstico.

Em outras palavras, como as avaliações patrimoniais de fundos de tijolo (imóveis físicos) — que representam a grande maioria do mercado — só são feitas uma vez por ano e, na maioria das vezes, no segundo semestre, os valores não embutem a apreciação do mercado desde 2018.

“É um indicador que acende o sinal amarelo, mas está longe do sinal vermelho, porque precisamos esperar pelas reavaliações”, destaca Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research.

Na opinião de André Freitas, sócio e responsável pelas carteiras de FIIs da Hedge Investments, as reavaliações serão expressivas e os fundos deverão sofrer reajuste patrimonial superior a 10%. “A inadimplência e a vacância têm sido corrigidas ao longo de 2019, então é natural que os ativos respondam a isso e se beneficiem, porque estavam defasados em relação ao potencial”, afirma.

Os mais caros

O levantamento feito pelo InfoMoney mostrou que, dentre os 20 FIIs com maior diferença entre os valores de mercado e patrimonial, os de segmentos de lajes corporativas, shopping centers e agências bancárias são os mais recorrentes.

Segundo o professor do InfoMoney Arthur Vieira de Moraes, fundos de shopping comportam certo ágio, uma vez que o rendimento das cotas varia de acordo com o faturamento das lojas. “Nesse caso, a margem recai mais sobre as vendas do que sobre o valor do imóvel”, pontua.

Moraes ainda destaca que esse é um dos primeiros setores a responder à retomada econômica, à queda das taxas de desemprego e à confiança do consumidor.

No caso das lajes corporativas, a diferença também encontra justificativa em uma antecipação, por parte do mercado, de uma melhora econômica, que levaria à expansão física de empresas e impulsionaria os fundos. Na prática, os preços já estão em alta em regiões com foco corporativo consideradas nobres em São Paulo, como nas Avenida Paulista e Faria Lima, assim como na Vila Olímpia.

A única exceção da análise fica com o segmento de agências bancárias. “As pessoas estão pagando caro, porque o aluguel é muito alto e o yield [rendimento] é bom, mas elas não estão se dando conta de que, com renegociações, pode haver uma queda de 50% no rendimento”, afirma Baroni, da Suno.

Otavio Viera, sócio da gestora de patrimônio Taler, destaca que a única classe de fundos imobiliários que não teria em sua carteira hoje seria justamente a de agências: “Os bancos vão reduzir o número de agências, não vão renovar os contratos e isso vai virar mico. As agências bancárias estão fadadas a diminuir o lucro; eu evitaria.”

Cuidado ao pagar ágio

Independentemente de uma explicação técnica para a alta dos preços das cotas de FIIs listados na B3, o professor do InfoMoney destaca que, ao comprar fundos negociados acima do valor patrimonial, o investidor deve ter em mente que está pagando por uma melhora do ativo – que pode ou não acontecer.

“Quem paga ágio reduz a possibilidade de ganho ou aumenta o risco de perder dinheiro”, diz, ressaltando que o investidor tende a olhar mais para o rendimento passado do que para o patrimônio atual. “O fundo pode ser bom, mas não é bom a qualquer preço”, completa.

Segundo o professor, um valor da cota 10% acima ou abaixo do valor patrimonial é normal, porque o preço de mercado flutua diariamente e o patrimonial, não. “Mais do que isso, é melhor esperar por alguma oportunidade”, assinala.

Dentre os 74 fundos imobiliários considerados caros pelo critério P/VPA, 31 estão enquadrados nessa diferença de até 10% mencionada por Moraes. A maioria, de 43, tem um ágio superior a esse percentual.

O que ainda vale a pena?

Apesar de grande parte do mercado de fundos imobiliários já estar com preços valorizados, os especialistas destacam que ainda há oportunidades. Neste cenário, porém, a escolha partirá de boas histórias individuais.

Na Hedge Investments, a preferência recai sobre os shopping centers, por conta de números melhores do setor e diante da expectativa de aumento das vendas. A estratégia é defendida por Baroni, da Suno, que diz ainda gostar de ativos de logística e recebíveis imobiliários. “Os FIIs ainda têm muito prêmio para entregar”, destaca.

Na carteira recomendada de fundos imobiliários da XP Investimentos, lajes corporativas representam 30%. Na sequência aparecem ativos logísticos, com 25%, fundos de recebíveis e de shopping centers, ambos com 20%, e fundos de fundos, com participação de 5% do portfólio.

Na seleção para setembro, compunham a carteira dez ativos: Vila Olímpia Corporate (VLOL11), Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11), Pátria Edifícios Corporativos (PATC11), Vinci Shopping Centers (VISC11), XP Malls (XPML11), XP Industrial (XPIN11), SDI Logística Rio (SDIL11), Capitânia Securities II (CPTS11), CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) e Mogmo Fundo de Fundos (MGFF11).

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