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Bolsa de valores brasileira, a B3 inicia na próxima segunda-feira (12) a negociação de contratos futuros de Ifix, índice que reúne os 107 fundos imobiliários mais negociados no País.
Trata-se de um derivativo, instrumento financeiro que tem o preço “derivado” das cotações de outro ativo. Na prática, o contrato futuro representa o compromisso de comprar ou vender algo em uma data previamente estabelecida e por um preço já pré-definido.
Segundo a Bolsa, a novidade proporciona ao investidor mais um instrumento de proteção contra a variação dos preços dos fundos imobiliários. Este tipo de ativo acaba sendo também bastante negociado pelos day traders – que compram e vendem papéis no mesmo dia.
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Se já estivesse disponível, o investidor poderia, por exemplo, ter vendido o ativo em agosto – quando o Ifix subiu 5,76% – e recomprado mais barato depois. A diferença seria embolsada por aqueles que acreditavam na queda do mercado.
Na B3, existe uma variedade de contratos futuros negociados. Os mais tradicionais são os de commodities agrícolas, como boi gordo, milho, café, soja, açúcar e etanol. Mas há também futuros de ativos financeiros. Um exemplo são os contratos de moedas, como dólar, euro, libra esterlina, iene (moeda do Japão) ou iuan (moeda da China).
Há ainda contratos futuros de índices de ações, como Ibovespa e S&P 500, dos futuros de taxas de juros, como os de DI, Selic, cupom cambial de DI ou cupom de IPCA.
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“Este tipo de instrumento serve majoritariamente para hedge (proteção), ou seja, para o investidor fazer uma espécie de seguro contra as intempéries do mercado e diminuir a volatilidade de uma carteira”, explica Vitor Matias, assessor de investimentos da SVN.
O contrato futuro do Ifix – que terá o código de negociação XFI – também pretende ajudar na ampliação da liquidez do mercado de FIIs, que atualmente conta com 446 fundos listados e movimenta diariamente uma média de R$ 240 milhões.
“Invisto no mercado de fundos imobiliários desde 2016 e diversas vezes tive dificuldade de desmontar posição (vender as cotas) por conta da falta de liquidez”, afirma Nicolas Mérola, analista da INV, casa de análise. Para ele, o lançamento do XFI tem potencial para superar a carência.
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Falta de liquidez afasta investidores institucionais
De acordo com dados divulgados nesta sexta-feira (9) pela B3, o mercado de fundos imobiliários tem hoje 1,97 milhão de investidores. Do total, 74% são pessoas físicas, 19,5% institucionais e 4,9% não residentes no País.
Os CPFs também dominam o segmento de FIIs em relação ao volume financeiro negociado, representando 67,7% do total.
Na avaliação de Mérola, é exatamente a falta de liquidez que afasta o investidor institucional do mercado de FIIs. “Eu que sou pessoa física já tive problemas para desmontar posições, imagina o institucional”, reflete.
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Com a chegada do XFI, explica o analista, os institucionais poderão concentrar as operações em apenas um código – e não em diversos FIIs – e conseguirão sair do ativo com mais facilidade, prevê.
Riscos e vantagens do XFI
De acordo com a B3, o XFI é o terceiro contrato futuro que toma como base um índice setorial local da Bolsa e o primeiro para a indústria de fundos imobiliários. Os dois anteriores são o futuro de Ibovespa e o futuro do IBrX 50, relacionados ao mercado de ações.
Embora possa atrair o investidor institucional, o contrato futuro do Ifix está aberto também para o investidor pessoa física.
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Entre as vantagens do XFI, Mérola cita que o ativo reflete um mercado menos volátil e que traz menos incertezas para os investidores, se comportando de uma forma menos especulativa.
De fato, na comparação entre o Ifix e o Ibovepsa, o índice acionário historicamente apresenta volatilidade bem acima da do indicador relacionado aos fundos imobiliários. Em 2022, por exemplo, a diferença está em quase 16 pontos percentuais (20,3% contra 4,33%, de acordo com monitoramento do FII Hedge Top FoF 3 (HFOF11).
A vantagem, no entanto, pode se transformar em risco para investidores menos cuidadosos. Isso porque qualquer estrutura de derivativo oferece a opção de alavancagem – operar mais recursos do que possui. Neste caso, um mercado menos volátil pode induzir o investidor a erros.
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“Meu grande medo é o investidor tomar uma alavancagem muito grande neste mercado e acabar se machucando no meio do caminho”, alerta Mérola.
Diante da possibilidade, Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários, também recomenda cuidado aos investidores iniciantes e sem experiência no mercado futuro.
“Quando eu comecei no mercado financeiro, em 1999, o apelido do índice futuro do Ibovespa era cemitério de paulista”, relembra. “Havia muitos day traders operando o ativo e perdendo tudo”, alertou Moraes durante live no Clube FII.
De uma forma geral, porém, ele considera o início da negociação do XFI um marco para o segmento de fundos imobiliários e a sinalização de que o mercado pode crescer ainda mais.
De acordo com a B3, o vencimento do XFI está previsto para a terceira sexta-feira do mês de vencimento (meses pares). Caso não haja sessão de negociação neste dia, o vencimento ocorrerá na sessão imediatamente anterior.
Ainda de acordo com a Bolsa, cada ponto do novo contrato futuro representará R$ 10,00.
Mais sobre o Ifix
Criado em 2012, o Ifix é uma carteira teórica composta pelos 107 fundos imobiliários mais negociados na Bolsa. De acordo com a B3, o indicador tem como objetivo medir o desempenho médio dos FIIs.
O Ifix também é considerado um indicador de retorno total, ou seja, seu comportamento leva em consideração a valorização das cotas dos fundos e a distribuição de dividendos anunciadas pelas carteiras.
A cada quatro meses, o portfólio teórico é revisado e FIIs que não estão mais de acordo com os critérios do indicador – como o de liquidez, por exemplo – são substituídos por outros fundos.
Em 2022, o índice dos fundos imobiliários acumula alta de 2% e, em 12 meses, ganhos de 7%. Atualmente, o Ifix opera na casa dos 2.865 pontos e seu ápice ocorreu em janeiro de 2020, quando superou a marca de 3.240 pontos.
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