FII de shopping fura a bolha e entra na lista dos mais recomendados do mercado; confira todas as indicações

Foi por pouco, mas o índice de fundos imobiliários da Bolsa (Ifix) conseguiu cravar o quinto mês consecutivo de ganhos. Em agosto, o indicador avançou 0,5%, atingindo uma valorização de 12% no acumulado do ano – contra 5,5% do Ibovespa.

Para setembro, os analistas apostam em um novo corte da taxa básica de juros da economia (Selic), mas escolheram ser ainda mais conservadores em relação às mudanças nas carteiras recomendadas de fundos imobiliários (FIIs).

Dos dez portfólios analisados pelo InfoMoney, apenas quatro trouxeram novidade na seleção deste mês – ainda assim, limitada a uma troca ou inclusão de papel. Os demais mantiveram ou rebalancearam os FIIs presentes em agosto.

Apesar de pontuais, as alterações trouxeram uma novidade na lista das carteiras mais indicadas: o XP Malls (XPML11), com cinco apontamentos. A última vez que um fundo de shopping ficou entre os mais recomendados foi em outubro de 2020. 

O fundo igualou a marca do CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) – que perdeu uma indicação em setembro –, mas prevaleceu pelos critérios de desempate.

Quanto à liderança do ranking e demais posições, nenhuma alteração. O Bresco Logística (BRCO11) permanece no topo, presente em sete carteiras.

Na sequência, empatados na segundo colocação, com seis escolhas, figuram: BTG Pactual Logística (BTLG11), CSHG Renda Urbana (HGRU11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).

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De maneira geral, a BB Investimentos acredita que a desaceleração do Ifix em agosto está relacionada a alguns investidores que optaram por realizar os ganhos vistos nos meses anteriores, sobretudo em fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis.

“Não obstante esse movimento de curto de prazo, ainda enxergamos um potencial de valorização para estes ativos, ainda que em um passo mais lento e gradual, principalmente por conta da continuidade do ciclo de cortes da Selic”, aponta.

Todos os meses, o InfoMoney traz os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.

Veja a seguir os produtos preferidos para setembro, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em agosto, no acumulado de 2023 e nos últimos 12 meses:

Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação em 31/08/2023.

XP Malls (XPML11)

O fundo está presente em cinco portfólios selecionados, ocupando o terceiro lugar na relação de destaques de setembro.

Neste mês, o XPML11 passou a fazer parte da carteira recomendada da Rico Investimentos, que acredita na possibilidade de ganhos de capital associados a um incremento de dividendos.

A instituição lembra que o produto reúne dez shopping centers, que representam uma área bruta locável (ABL) de aproximadamente 520 mil metros quadrados e 2.500 lojas. A corretora observa ainda que a ABL própria soma 135 mil metros quadrados, alocada em sua maior parte em empreendimentos dominantes.

“Além disso, o fundo possui boa exposição em shoppings direcionados para a alta renda e entendemos que essa combinação é favorável”, diz Maria Fernanda Violatti, analista da XP e responsável pelo relatório de FIIs da Rico.

Na Santander Corretora, o produto ganhou espaço entre as indicações do mês, com o peso relativo subindo de 8% para 10%. “Nós aumentamos a exposição a shopping centers, com os FIIs XPML11 e HSML11”, comenta Flávio Pires, analista de FIIs da instituição.

Em julho deste ano, o XP Malls concluiu a aquisição adicional de aproximadamente 3% do Shopping Cidade Jardim, na capital paulista.

No mês passado, foi finalizada uma reavaliação patrimonial de seus ativos, que ocorre todos os anos. O saldo trouxe impacto positivo de aproximadamente R$ 415 milhões ao fundo, resultando em uma valorização de 13,58% na cota patrimonial de agosto, considerando o número total, pós a 8ª e 9ª emissões.

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Bresco Logística (BRCO11)

O produto engatou o terceiro mês seguido na liderança isolada do ranking, com um total de sete indicações.

No mês passado, o BRCO11 fez um novo anúncio envolvendo o imóvel Bresco Contagem, em Minas Gerais. Depois do Magazine Luiza, em julho, agora foi o Carrefour que optou por rescindir antecipadamente o contrato de locação.

A decisão inclui uma área de pouco mais de 20 mil metros quadrados, equivalente a 29% da ABL do imóvel – representando cerca de R$ 0,04 por cota do fundo.

Segundo fato relevante do BRCO11, haverá aviso prévio de seis meses e indenização equivalente a seis vezes o valor do aluguel vigente, reajustado pelo IGP-M.

Com a saída das locatárias, a vacância física do fundo deve subir para 7%, mas a estimativa de proventos permanece em R$ 0,87 por cota, diz o Itaú BBA.

“De fato, as notícias não são positivas, mas as cláusulas de desocupação fornecem um prazo confortável para reposição de locatários”, afirma a corretora.

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BTG Pactual Logística (BTLG11)

O fundo sustentou as seis escolhas vistas no mês passado e abre o bloco da vice-liderança.

Em 1º de setembro, o BTLG11 comunicou o encerramento de uma oferta pública de 7,4 milhões de cotas, totalizando quase R$ 750 milhões.

“Acreditamos nos fundamentos do setor e gostamos da resiliência que tem apresentado o fundo”, diz a Guide Investimentos.

“Nessa perspectiva, enxergamos o BTLG11 como um dos melhores nomes para estar posicionado, visto sua capacidade de alocação e o potencial upside (potencial de valorização) de ativos do portfólio, como o em desenvolvimento em São Bernardo do Campo (SP), no antigo galpão da Ford.”

O produto possui atualmente 22 imóveis, localizados principalmente no Sudeste, com maior exposição ao segmento alimentício.

Conforme os analistas, 52% dos contratos são “atípicos” e com inquilinos de grande relevância nacional e baixo risco, como BRF, Femsa, Itambé e Natura.

Os acordos classificados como atípicos possuem cláusulas e termos diferenciados dos instrumentos comuns de locação, tais como prazos mais dilatados e maior previsibilidade de receitas.

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CSHG Renda Urbana (HGRU11)

O HGRU11 também se manteve com seis recomendações.

No rebalanceamento de setembro, a Genial Investimentos reduziu o peso relativo do produto em sua carteira recomendada, de 17,5% para 12,5%.

“Nossa recomendação do fundo se baseia em sua exposição ao segmento de varejo e ao movimento feito pela gestão de venda dos imóveis, de forma a gerar ganho de capital, além de reservas para manter a distribuição de dividendos no atual patamar”, afirma a corretora.

Em seu último relatório gerencial, relativo a julho, o fundo diz que sua receita no período foi de R$ 20,5 milhões (R$ 1,11 por cota), o que levou a um resultado de R$ 16,9 milhões (R$ 0,92 por cota).

Segundo o gestor, o número foi impactado extraordinariamente pelo complemento de renda semestral pago pelo Dutra 107, no valor aproximado de R$ 2 milhões (R$ 0,11 por cota); e pelo lucro proporcional (R$ 0,03 por cota) de parcelas das vendas de lojas, localizadas em Vitória (ES), Francisco Beltrão (PR) e Goioerê (PR).

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Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

Também presente em seis portfólios, o fundo encerra a lista de destaques de setembro.

“Gostamos do KNCR11 por possuir uma carteira diversificada de 67 CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) com boas estruturas de garantias e devedores (Brookfield, JHSF, MRV, Aliasce Sonae e outros)”, diz o Santander. “Avaliamos como positivo o portfólio com características high grade – de menor risco – e 100% dos títulos indexados ao CDI.”

Tais ativos, afirma a corretora, terão seus rendimentos afetados positivamente enquanto o juro estiver em dois dígitos. Atualmente, a Selic é de 13,25% ao ano.

“Além disso, o FII é um dos mais líquidos do mercado, com uma negociação média diária acima de R$ 10 milhões”, afirma o Santander, que estima um retorno com dividendos acima 10,5% nos próximos 12 meses.

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O que observar em setembro

Nos dias 19 e 20 de setembro, o Comitê de Política Monetária (Copom) se reúne para discutir os rumos da Selic. No mês passado, houve corte de 0,5 ponto percentual, para 13,25% ao ano.

Algumas instituições, como o BTG, acreditam que haverá uma nova redução da taxa, na mesma intensidade.

Quanto à inflação, o IBGE divulga em 12 de setembro o IPCA relativo a agosto. A prévia do indicador (IPCA-15) mostrou alta de 0,28%, após variação negativa de 0,07% em julho. No acumulado de 12 meses, o aumento está em 4,24%.

Já o IGP-M, que mede a “inflação do aluguel”, caiu 0,14% no mês passado, após recuo de 0,72% em julho. Em 12 meses, a oscilação negativa é de 7,20%.

Outro termômetro bastante observado pelos especialistas é o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M). Após leve alta em julho (0,06%), a variação ficou em 0,24% em agosto, alcançando 3,06% em 12 meses.