85% dos FIIs negociam abaixo do valor justo mesmo após 2 meses de rali; veja os mais descontados

O mercado de fundos imobiliários acumula alta de quase 10% desde abril – após ter passado um período de cinco meses sem ganhos. Apesar do desempenho, 85% dos FIIs negociam abaixo do valor patrimonial, considerado uma espécie de valor justo das carteiras.

O número faz parte de estudo do InfoMoney com dados da Economatica, plataforma de informações financeiras. O levantamento leva em consideração os 111 fundos que compõem o Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa.

Das carteiras analisadas, 95 são negociadas com desconto se considerado o P/VPA (preço sobre valor patrimonial) dos fundos.

Quanto mais próximo de 1 o indicador, mais perto do valor justo a cota estará. Acima deste nível o papel é negociado com ágio e, abaixo, com desconto.

No segmento de lajes corporativas (escritórios), por exemplo, o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) apresenta atualmente um P/VPA de 0,66, o que representaria um desconto de 34%. Confira a lista dos mais descontados do setor:

Obs.: a lista considera apenas os FIIs com retorno total (valorização da cota mais distribuição de dividendos) positivo nos últimos 12 meses.

Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da XP, pondera que o P/VPA é apenas um dos indicadores que devem ser levados em consideração na hora de escolher um fundo imobiliário. Segundo ela, o investidor precisa estar atento a outros fatores da carteira.

“É preciso observar em um fundo imobiliário fatores como a localização dos imóveis, níveis de ocupação, mercado de locação, histórico de receita e gestão”, orienta. “Mas sem dúvida o segmento de escritório é o que oferece as maiores oportunidades atualmente”, analisa Maria Fernanda.

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Por que os FIIs estão descontados?

Os fundos imobiliários sofreram nos últimos anos com as restrições impostas pela pandemia da Covid-19, especialmente os segmentos de shopping e escritório – que perderam receita com a redução na circulação de pessoas.

O ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic, que subiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano, também reduziu a atratividade dessa classe de ativo.

Quanto mais elevado o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que atrai investidores da renda variável – inclusive dos FIIs. O movimento colabora com a desvalorização das cotas dos fundos, especialmente os de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis.

Diante do cenário, muitos fundos tiveram de reduzir dividendos, perderam atratividade e valor na Bolsa e, até hoje, a maior parte deles ainda negocia abaixo do valor patrimonial.

Mesmo em segmentos mais resilientes – como o logístico, que se beneficiou da expansão do comércio eletrônico durante a pandemia – há fundos com descontos de até 27%, como é o caso do Pátria Logística (PATL11) – cujo P/VPA está em 0,73.

Obs.: a lista considera apenas os FIIs com retorno total (valorização da cota mais distribuição de dividendos) positivo nos últimos 12 meses.

“Apesar do aumento no estoque de galpões pelo País, há uma expectativa de aumento no preço de locação, especialmente nas regiões mais nobres como a Grande São Paulo (SP)”, diz Thiago Otuki, economista do Clube FII, que vê o segmento logístico ainda muito atrativo.

Ele afirma que os melhores fundos logísticos já negociam acima do valor patrimonial, mas entre os descontados, há carteiras interessantes e que oferecem uma boa relação risco e retorno. Localização e qualidade dos imóveis também fazem diferença no segmento, sugere.

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FIIs de shoppings tem os menores descontos

Nos últimos meses, o sentimento de que um corte na Selic está cada vez mais próximo animou o mercado de fundos imobiliários e puxou as recentes altas do Ifix, que subiu 5,4% em maio e 3,5%, em abril.

O desempenho intensificou ainda mais a recuperação dos FIIs de shopping, que atualmente são os que menos oferecem descontos entre os principais segmentos do mercado.

O Malls Brasil Plural (MALL11 tem sido negociado por 91% do valor patrimonial, enquanto a cota do XP Malls (XPML11) já apresenta ágio – considerando o seu P/VPA de 1,03%.

Obs.: a lista considera apenas os FIIs com retorno total (valorização da cota mais distribuição de dividendos) positivo nos últimos 12 meses.

“Mesmo em períodos adversos para a economia brasileira, os shoppings apresentam crescimento absurdo em indicadores como faturamento, circulação de pessoa e novos lançamentos”, detalha Otuki, justificando o desempenho dessa classe de fundo imobiliário.

Dada a regularidade na distribuição de dividendos, acrescenta, os fundos de shoppings oferecerão um desconto menor se comparado com outros segmentos que enfrentam desafios maiores.

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FIIs de “papel” também oferecem descontos

Blindados da inflação e dos juros elevados nos últimos anos, os FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de preços e à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) – se tornaram queridinhos do mercado ao distribuir dividendos turbinados.

Mesmo diante da expectativa de corte da Selic e do próprio arrefecimento da inflação, essa classe de ativo segue sendo uma boa opção de investimento, avalia Diogo Arantes, analista e criador do canal FII Fácil.

“Esses fundos possuem títulos de baixo risco de crédito, que pagam IPCA mais 6%, 7% e até 9% e que se tornarão ainda mais atrativo com a queda do índice de inflação”, aponta Arantes, que compara o movimento à marcação de mercado dos títulos públicos. “Como o mercado olha muito para o dividendo, acaba não percebendo que o valor patrimonial desses fundos já está subindo”, completa.

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De acordo com os dados da Economatica, os fundos de “papel” negociam hoje com desconto de até 14%, como por exemplo, o Santander Papéis Imobiliários (SADI11), que tem um P/VPA de 0,86.

Obs.: a lista considera apenas os FIIs com retorno total (valorização da cota mais distribuição de dividendos) positivo nos últimos 12 meses.

Em entrevista ao Liga de FIIs, produzido pelo InfoMoney, Arantes sugeriu – especialmente aos investidores mais iniciantes – foco principalmente nos fundos de “papel” high grade, ou seja, de menor risco. Os high yield, de maior risco, ainda exigem uma atenção maior, sinaliza.

Confira mais dicas do criador do FII Fácil na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

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