Moldada pela necessidade, Jive reforça aposta no retrofit

Especializada em ativos de risco, a Jive vê na reforma e recuperação de prédios antigos, técnica conhecida como retrofit, um potencial para lucro. Iniciada em 2020, a tese da gestora ganhou tração e hoje são sete projetos deste tipo em São Paulo, Rio de Janeiro e Nova York. Do total, três ainda estão em obras enquanto quatro já estão ‘rodando’.

O setor imobiliário é um dos favoritos da gestora, de acordo com Diego Fonseca, um dos sócios da Jive. Dos cerca de R$ 13,2 bilhões sob gestão, quase metade está alocado em ativos do setor, entre fundos, créditos a receber e na recuperação de prédios, totalizando mais de 2.700 imóveis em seu portfólio.

Fonseca não diz quanto do patrimônio está investido no projeto de retorfit, mas estima que os projetos em andamento têm grande potencial financeiro. “Nosso cálculo de risco/retorno para entrar na operação de retrofit é de pelo menos dobrar o que foi investido”, resume o sócio da Jive.

O target da empreitada está acima, inclusive, do que a gestora considera um retorno ideal para seus investimentos, de 25% ao ano. “Nós trabalhamos com ciclo de seis anos em nossos fundos, sendo três anos investindo e outros três para desinvestir. No caso do retrofit, o tempo costuma ser menor. Mas, para valer a pena o dinheiro de nossos clientes e o risco que tomamos, o retorno tem que ser acima da média’, acrescenta Fonseca.

Moldado pela necessidade

A gestora acabou abraçando o segmento imobiliário não por vocação, mas pela necessidade de dar fim a ativos que recebera em operações de crédito. Como a casa é especialista em ativos estressados, boa parte das vezes o crédito comprado por ela não era realizado em cash.

“Como pode se imaginar, é muito comum receber um imóvel problemático nas operações de recuperação de dívidas. Nós recebíamos os abacaxis e tínhamos que achar um jeito para descascá-los”, explica Diego Fonseca.

Como regularizar e vender a área por si só geraria um spread negativo na operação, a Jive passou a atuar na recuperação desses imóveis para obter lucro.

Dentro da estratégia de retrofit da Jive, o objetivo é de recuperar prédios antigos, fazer a regularização para que se tornem residenciais, mesmo que a construção original tenha sido comercial. A gestora vê que a tese faz sentido para as áreas centrais das grandes capitais.

Foco no aluguel

Sob essas premissas, a intenção da Jive é oferecer moradias por aluguel a uma faixa de renda que está em um “ponto cego” do mercado imobiliário.

“Enquanto os segmentos de baixa renda encontram subsídios em programas do governo e as classes mais ricas não encontram dificuldade de comprar imóveis, quem tem uma renda média ou média alta acaba sofrendo”, lembra Fonseca.

“Essas pessoas precisam alugar e nossos prédios atendem esta demanda”, acrescenta o sócio da Jive.

Após recuperar e colocar os imóveis para locação, a gestora passa a trabalhar no desinvestimento do ativo. Fundos imobiliários, family offices e investidores estrangeiros costumam ser o público-alvo mais interessado neste tipo de oferta.

Imobiliário no foco

Como perspectiva, a Jive observa que o cenário de restrição de crédito poderá dar fôlego aos investimentos imobiliários para além do retrofit. A dificuldade de muitas famílias conseguirem quitar imóveis adquiridos na pandemia deve abrir uma nova janela para a gestora ampliar seu portfólio de crédito nos próximos dois anos, conclui Diego Fonseca.

Confira a entrevista da Jive, que no ano passando junto sua operação com a Mauá Capital, ao podcast Outliters, onde a gestora explica mais sua tese no setor imobiliário.