Shoppings: Goldman eleva recomendação da Multiplan (MULT3) e Aliansce Sonae (ALSO3) é nova favorita do setor para BBI

As ações de incorporadoras de shopping centers sofreram mais do que o Ibovespa em novembro. Enquanto o principal índice da Bolsa brasileira recuou 3,06% no mês, as ações ordinárias da Aliansce Sonae (ALSO3), por exemplo, caíram quase 20% e as da Multiplan (MULT3), mais de 16%. Para analistas, no entanto, essas movimentações podem ter aberto oportunidades de compra.

Em parte, os papéis dessas companhias refletiram o temor de investidores com a questão fiscal brasileira, que puxa a curva de juros. As companhias do setor em questão sofrem o impacto sobre o consumo, além de verem suas despesas financeiras aumentarem.

Neste cenário, contudo, o Goldman Sachs elevou a recomendação para as ações ordinárias da Multiplan de neutra para compra, refletindo, em grande parte, a recente queda. Os analistas do banco americano mantiveram o preço-alvo em R$ 28, mas o recuo dos papéis abriu um possível upside de 20%.

“Nossa análise e aprofundada de mais de uma década das métricas de avaliação imobiliária mostra que a Multiplan está sendo negociada a quase dois desvios padrão abaixo da média, tanto na taxa de capitalização implícita quanto no valor da empresa por metro quadrado”, explicam os analistas Jorel Guilloty e Steven Lan. “Acreditamos que isso implica que o mercado está precificando um recuo do aluguel real, apesar dos aluguéis crescerem significativamente acima da inflação acumulada de 2019 em 2022 e das nossas expectativas de crescimento real do aluguel em 2023”.

Para o Goldman, a Multiplan tem um portfólio diferenciado, boa parte “AAA”, que deve permitir que a companhia consiga aumentar seus ganhos reais com o aluguel (além dos repasses da inflação).

“Estimamos que mais de 70% do receita operacional líquida da Multiplan venha de shoppings classificados como AAA e A (o máximo em nossa cobertura para América Latina), o que deve impulsionar um crescimento resiliente e real do aluguel no médio prazo, dada a exposição a ativos consolidados de alta qualidade, com um mix diferenciado de inquilinos que pode impulsionar o tráfego de pedestres, as vendas e, eventualmente, poder de precificação”, dizem.

Aliansce Sonae é nova preferida do Bradesco BBI

Os analistas do Bradesco BBI têm opinião semelhante sobre a Multiplan, destacando a boa performance da companhia ao se analisar as vendas por metro quadrado – entretanto, a equipe do banco brasileiro tem, agora, outra favorita no setor.

“Uma comparação entre os portfólios reforça a percepção de qualidade superior da Multiplan, mas mostra algumas oportunidades para a Aliansce Sonae”, debatem os analistas Bruno Mendonça e Pedro Lobato, do banco brasileiro. “Olhando ativo por ativo, ambos mostram uma forte correlação linear entre vendas por metro quadrado e receita por metro quadrado, mas com as vendas médias da Multiplan, 30% maiores, sendo difícil de igualar, explicando a percepção de maior qualidade”.

O Bradesco BBI, contudo, vê que a fusão entre a Aliansce Sonae e a brMalls (BRML3), que possivelmente deve ser concluída no primeiro semestre de 2023, deve trazer uma série de triggers (catalisadores) positivos para a companhia.

“Estamos atualizando nossas estimativas para os shoppings e gostamos dos quatro nomes do setor, mas com relativa preferência por ALSO3 e BRML3”, expõe.

Entre os fatores apontados para justificar o favoritismo, o Bradesco BBI destaca que a fusão, com a possível troca de ações sendo feita em janeiro, deve aumentar a liquidez dos papéis das companhias.

Além disso, a companhia resultante da fusão deve ter resultados melhores, a partir do momento em que os gastos com a operação deixarem o balanço, além de surfar em sinergias e aumentar sua exposição às classes B e C, que tendem a se beneficiar do provável recuo da inflação no médio prazo.

Nem mesmo o fato de a Multiplan ter uma menor alavancagem financeira, medida pela relação entre dívida líquida e o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda, na sigla em inglês), em um cenário de juros altos, muda isso. A companhia tem um múltiplo de 1,6 vez, enquanto a Aliansce Sonae registra um índice em 2,3.

Neste último fator, o Iguatemi (IGTI11), de acordo com o Bradesco BBI, é a companhia do setor com pior performance, tendo um múltiplo de 2,6 vezes.  Mesmo assim, os analistas gostam das ações ordinárias da companhia, mantendo recomendação de compra e tendo, inclusive, aumentado o preço-alvo de R$ 28 para R$ 30 (upside de 62% frente ao preço de abertura desta sexta).

“Nossos números incorporam a recente emissão de ações (R$ 720 milhões) e a aquisição de 36% de participação no shopping JK Iguatemi, que adicionaram de R$ 10 milhões a R$ 50 milhões às nossas estimativas de fluxo de caixa proveniente de operações (FFO, na sigla em inglês) para 2022 e 2023, respectivamente, parcialmente compensadas por taxa Selic mais alta”, debatem.

Para as ações da Multiplan, o BBI tem recomendação de compra e preço-alvo em R$ 34 (com upside de 50%). Para a Aliansce Sonae e para a brMalls, a mesma coisa, com preço-alvo em, respectivamente, R$ 30 (upside de 72,2%) e R$ 13 (upside de 52%).