Novo Plano Diretor de SP é positivo, mas não é “divisor de águas” para as ações de construtoras, dizem analistas

Na última segunda-feira (26) foi aprovado pela Câmara Municipal o novo “Plano Diretor Estratégico” (PDE) da cidade de São Paulo com parâmetros para construção de moradias. A medida foi aprovada em segundo turno e foi para a sanção do prefeito Ricardo Nunes (MDB).

Das alterações aprovadas no novo PDE,  analistas de mercado destacam: (i) a ampliação da distância do transporte público em que prédios mais altos são permitidos (de 600 metros a 700 metros para estações de metrô/trem e de 300 metros a 400 metros para faixas exclusivas para ônibus), (ii) o aumento do coeficiente de construção em 50% (área que pode ser construída dividida pela área do terreno) e (iii) as alterações nas regras relativas ao número de lugares de estacionamento cada unidade pode ter. Se uma unidade for maior que 30m², o número de vagas de estacionamento será decidido por cada 60 m² (120 m² terão direito a duas vagas, 180 m² terão direito a três vagas e assim por diante).

Conforme destaca a Levante Corp, os desdobramentos devem nortear e ampliar o segmento de construção e incorporação no médio/longo prazo. A principal mudança é o aumento do raio de construção em torno dos eixos de transporte coletivo, associada a mudanças no padrão de construção.

“Sob essa perspectiva, prédios mais altos e mesmo imóveis com maior valor agregado poderiam ser desenvolvidos em áreas permeadas por metrôs e corredores de ônibus, com ampliação da área construída para os empreendimentos. Outro aspecto consiste na função social do novo Plano Diretor. Nesse sentido, em perspectiva de beneficiar o déficit habitacional, existe incentivo adicional aos empreendimentos – como a expansão do limite de altura, caso parte dos imóveis sejam voltadas para habitação social”, avalia a Levante. Em paralelo, o uso do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) fora outra mudança que agora permite o uso para recapeamento de vias, avaliam os analistas.

Enquanto isso, a casa de análise ressalta que mais de 160 grupos, entre urbanistas e membros da sociedade civil, apresentaram algum tipo de manifestação contrária ao plano. Entre as críticas, estão: a possibilidade de prédios mais caros próximos às zonas de transporte coletivo, previsão de aumentar as áreas da cidade em que são permitidos prédios mais altos, mais vagas de garagem, possibilidades de prédios maiores nos miolos de bairros, longe dos eixos de transporte público e substituição de bairros históricos por quarteirões com mais prédios.

Os desdobramentos do novo Plano Diretor devem ampliar o mercado de terrenos e áreas passíveis de construção com forte demanda por imóveis. Nesse ínterim, apesar de não haver um reflexo imediato, a diretriz permitirá um período mais aquecido para lançamentos no médio/longo prazo, aponta a Levante.

Dessa forma, avalia a casa de análise, empresas como a Cyrela (CYRE3), que há alguns trimestres destaca sua recomposição do banco de terrenos (landbank), podem se beneficiar com o novo plano.

Os analistas da Levante Corp. esperam um aquecimento nas vendas e lançamentos (principalmente para os operadores de baixa renda) diante do avanço dos programas habitacionais – tanto os regionais, quanto o Minha Casa Minha Vida (MCMV).

“Em suma, os fundamentos convergem para um cenário positivo para construção nos próximos anos: (i) detrações do Índice de Custos da Construção (INCC); (ii) aprovação do MCMV, com ampliações das faixas e de recursos; (iii) o novo Plano Diretor (médio/longo prazo) em ampliações das zonas de construção, com, inclusive, maior potencial construtivo”, concluem. Assim, em conjunto, esses são fatores devem impulsionar o setor nos próximos anos.

Para o Credit Suisse, apesar de positivo, vê um pequeno impacto para as ações nas empresas sob a sua cobertura, levando em conta o banco de terrenos existente.

“Acreditamos que o impacto será neutro para ligeiramente positivo para as construtoras listadas, principalmente devido ao aumento da disponibilidade de terrenos na cidade. Apesar da maior oferta, as margens brutas não devem aumentar, pois os proprietários dos terrenos devem capturar melhores condições aos seus preços (com a valorização dos lotes), sendo os mais beneficiados com as mudanças”, avalia.

O Bradesco BBI também avalia que a primeira leitura do novo Plano Diretor da cidade de São Paulo é positiva para as construtoras, pois inclui um aumento no raio de transporte público que deve ajudar a melhorar a viabilidade dos projetos, além de um aumento nas vagas de estacionamento.

“Ao avaliar as empresas que cobrimos, o impacto ainda está sendo analisado dentro do landbank (banco de terrenos) atual, embora não esperemos que o novo Plano Diretor seja um divisor de águas em relação às nossas estimativas”, aponta.