Construtoras do MCMV aproveitam retomada para ‘colocar a casa em ordem’

A volta do otimismo no mercado de capitais com a construção civil deu novo fôlego para que as construtoras listadas que atuam no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) pudessem “colocar a casa em ordem” a partir deste segundo semestre. A mais recente foi a Tenda (TEND3), que anunciou na noite de quarta-feira (24) sua oferta subsequente de ações (“follow-on”), juntando-se à Direcional (DIRR3) e à MRV (MRVE3), que, desde o início de julho, reabriram a janela para os home builders. Juntas, as operações vão movimentar cerca de R$ 1,7 bilhão na Bolsa.

A MRV levantou R$ 1 bilhão junto ao mercado e a Direcional emitiu R$ 428,9 milhões em novas ações. Já a Tenda tem oferta registrada para captar R$ 279,7 milhões – a precificação final do follow-on sairá no dia 4 de setembro. Todas as ofertas são primárias, ou seja, resultam em dinheiro direto para o caixa das companhias. Além dessas construtoras, a Plano & Plano (PLPL3) já anunciou que está estudando uma oferta de R$ 500 milhões, sendo metade primária e metade secundária, mas a operação ainda não foi registrada na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Os recursos serão importantes para reduzir a alavancagem (relação dívida líquida pelo patrimônio líquido), que vinha em disparada desde o fim de 2021. “O ciclo passado da construção de baixa renda tinha sido muito ruim. A estratégia de repasse delas travou em uma premissa de custos, medido pelo INCC [Índice Nacional de Custo da Construção], que se desenquadrou com a pandemia. O custo disparou, a margem caiu e todas do segmento sentiram o baque”, explica Brenno Ramalho, analista de ações da Frontier.

Com os juros altos, o custo da dívida deteriorou ainda mais o balanço das empresas nos últimos 12 meses, mas um arrefecimento começou a ser observado nos resultados deste segundo trimestre. Agora, a tendência é de que, com as ofertas subsequentes, a estrutura de capital das construtoras fique mais saudável.

A MRV demonstra melhor o racional dessa onda de follow-ons das construtoras. A empresa encerrou o segundo trimestre de 2023 com sua alavancagem (relação dívida líquida pelo patrimônio líquido) em 68,3%, alta de 22,2 pontos percentuais em relação a igual período do ano passado e próximo aos covenants da empresa. No entanto, com a oferta realizada no início de julho, a empresa mostrou um recuo proforma de 24 pontos na alavancagem, ficando em 40%.

Para o Credit Suisse, as mudanças nos tetos das faixas de renda do MCMV, o R$ 1 bilhão captado no follow-on e a recuperação das margens colocam a MRV como uma top pick do setor. “Não vemos agora o nível de endividamento da empresa como um dos principais riscos para a tese”, escreveram os analistas Pedro Alvorada e Vanessa Quiroga, que têm avaliação de “outperform” (o equivalente à compra) para o papel.

Sob esse cenário, a captação via follow-ons ajudará essas empresas a “abrirem espaço” em seus balanços para novos investimentos. As alterações no MCMV, como mudança nas faixas de renda, no tamanho do subsídio para rendas menores e o alongamento no prazo de pagamento de 30 para 35 anos foram algumas das alavancas para o otimismo, prossegue Ramalho.

No caso da Tenda, a alavancagem no segundo trimestre já havia recuado 25 pontos em relação ao primeiro trimestre, para 42%, dentro do covenant de 85%.“Um marco para a companhia, que atesta nossa capacidade de reduzir a alavancagem, mesmo antes da nossa rentabilidade retomar para patamares adequados”, apontou a administração da Tenda, em seu balanço.

Mesmo com a alavancagem sob controle do ponto de vista dos covenants atuais, a construtora terá limites menores nos próximos trimestres, chegando a 50% já no primeiro trimestre de 2024. Portanto, a injeção de capital em um momento otimista já prepara a estrutura de capital da empresa para o próximo ano. Com a operação, estima a administração da Tenda, a alavancagem pode ficar entre 4,7% e 1,2%, a depender se o lote extra será exercido no follow-on.

“A Tenda divulgou resultados neutros, mas encorajadores em termos de geração de caixa e alavancagem financeira, o que alivia o cenário para ela em relação à mudança significativa nos níveis de covenant no 1T24”, apontou o analista Ygor Altero, da XP, após divulgação dos resultados do segundo trimestre e antes do anúncio de follow-on – a corretora tem recomendação neutra para a ação.

Já a Direcional, que reabriu os follow-ons do setor neste ano – o primeiro desde 2020 – apresentou uma relação de dívida líquida pelo patrimônio líquido melhor do que as concorrentes, com o indicador fechando o segundo trimestre em 16,7% – alta de 2,6 pontos em relação a igual período de 2022.

“O movimento da Direcional foi menos relacionado a equacionar o balanço e mais com o foco em avançar nas oportunidades do Minha Casa, Minha Vida”, avalia Brenno Ramalho, da Frontier. A emissão, acrescenta o analista, oferece musculatura para a construtora avançar em outros Estados. Conforme Ricardo Gontijo, CEO da Direcional, disse recentemente ao IM Business, a empresa mira expandir suas obras para o Nordeste, em um momento em que as faixas do MCMV se igualam às do Sudeste, permitindo maior rentabilidade.

Para o Itaú BBA, o follow-on tornou a tese da Direcional mais “atraente” ao mercado. O research do banco lista o desempenho operacional como um grande ativo da empresa, que pode experimentar múltiplos mais atrativos em 2024.

“O ímpeto operacional da Direcional tem sido ótimo até agora, e esperamos que só melhore olhando para frente”, escreveram os analistas Daniel Gasparete, André Dibe, Mariangela Castro e Alejandro Fuchs, que recomendam compra do papel. Outro trunfo da Direcional, na visão dos especialistas, é que a empresa está com liquidez próxima de entrar no Ibovespa, o que a tornaria a terceira construtora com maior liquidez na Bolsa.

Das construtoras de baixa renda listadas, apenas a Cury não anunciou planos de captação. Para os outros segmentos de renda, Ramalho, da Frontier, avalia que este não é um momento oportuno para follow-ons. Empresas como EzTec, Cyrela e Helbor, na visão do analista, não teriam vantagem em emitir ações nos atuais valores de mercado. “Baixa renda e alta renda são estratégias diferentes, e as construtoras de alta renda, em sua maioria, estão com balanços saudáveis”, completa.

No ano, a MRV sobe 64,9% na B3. Tenda, Direcional e Plano & Plano avançam 249,3%, 39,2% e 148,2%, respectivamente.