Como diminuir a inadimplência do condomínio?

No último texto, tratamos sobre de quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, ficando claro que é sempre cabe ao proprietário do imóvel esse dever, independente do bem em questão estar alugado, emprestado, em obras ou ter sido vendido para outra pessoa, sem a devida transferência do CRI – cartório de registro de imóveis. No caso de uma ação de cobrança, a pessoa que figura como proprietário na matrícula será o réu da ação de cobrança e o imóvel pode ser penhorado para garantir a dívida.

Alguns condomínios enfrentam grandes dificuldades para manter as contas em ordem devido ao alto índice de inadimplência dos condôminos. A cota condominial é a divisão dos gastos comuns entre os moradores e tem finalidade de ratear os custos fixos e variáveis essenciais ao funcionamento do condomínio.

O condomínio não vende serviços e não tem lucro, apenas os gastos realizados e comprovados são repartidos entre os proprietários. Os valores são estimados para um determinado período, normalmente anual, e o total dividido em cotas condominiais de cada unidade. Se as despesas aumentarem muito, é possível uma reunião extraordinária para aumentar o valor da participação de cada um, ou quando um fato inesperado ocorrer, como por exemplo, um problema de manutenção inesperado, poderá haver rateio extra para cobrir os gastos.

A legislação atual limitou a 2% a multa sobre as cotas que não forem pagas, fato que aumentou muito a inadimplência, por uma simples questão matemática. Embora esses pagamentos revertam em benefício de todos, muitos moradores não pensam na coletividade, mas apenas nas suas contas. Se o dinheiro não for suficiente para pagar todas as contas do mês, opta-se por pagar o cartão de crédito que tem juros maiores, ao invés do condomínio.

Sem poder cobrar multa maior que 2% e com a promulgação da lei estadual paulista, que permitia o protesto dos débitos condominiais, diversos síndicos imaginaram que essa seria a solução mágica para a dívida, mas isso se mostrou ineficiente.

O risco de optar pelo protesto destes débitos ficou ainda maior, pois o TJ/SP julgou procedente a arguição de inconstitucionalidade da referida Lei, sob argumento de que o Estado não pode criar títulos protestáveis.

Além disso, a lei processual é clara ao estabelecer no artigo 275 que as cobranças de taxas condominiais devem obedecer ao processo de conhecimento. A interpretação do referido texto processual forçosamente leva à conclusão que, se há necessidade de um processo de conhecimento prévio, a dívida não é líquida e certa. Além disso, cota condominial não é título executivo.

Desta forma, entendemos que o protesto de cotas condominiais é um ato temerário dos administradores de condomínio, que podem ter muito mais problemas do que soluções se adotarem o protesto como meio de cobrança e coerção dos devedores, especialmente porque a Lei Processual traz mecanismos próprios para cobrança daqueles que insistem em permanecer na condição de devedores, inclusive com a expropriação do próprio imóvel para saldar referido débito.

E como o síndico pode resolver o problema de inadimplência?

Realizando as cobranças dentro da legalidade e de forma implacável e abrindo canais de negociação. Não há uma fórmula definitiva para solução do problema e o síndico precisa entender o problema antes de tomar qualquer providência.

Em regra geral, a ação permanente de cobrança, inclusive se valendo de profissionais especialistas em cobranças, com ações rápidas depois do inadimplemento e ingressar com ações judiciais sempre que o número de cotas vencidas chegar a um patamar pré-estabelecido pelo conselho diretivo, é uma excelente medida.

Algumas medidas eficientes são o envio de uma carta lembrando da parcela em aberto há 15 dias do vencimento, realizar a cobrança extrajudicial passados 45 dias contados do vencimento (incluídas as despesas de cobrança), e ingressar com a ação judicial de cobrança quando vencerem três cotas sem pagamento.

Não permitir que o débito se avolume e não deixar o devedor esquecer do débito é muito eficaz no recebimento dessas despesas. Evidente que os motivos que levam a pessoa a não pagar o condomínio, além do baixo valor da multa, podem ser outros, como o desemprego, a morte de parente próximo, entre outros. Nesses casos excepcionais, poderá o conselho deliberar sobre um acordo com o devedor.

A regra geral é que jamais se faça acordos com devedores descontando multas, juros ou quaisquer outros débitos, pois tais descontos estimulam a inadimplência e acabam punindo quem paga em dia.

Mesmo que o débito seja grande e o empreendimento esteja em situação financeira difícil, ser intransigente em relação a descontos e abatimentos de multas e correções é a questão mais importante.

A situação é delicada. O condômino precisa ter ciência da sua responsabilidade e dever perante o condomínio e seus vizinhos e o condomínio precisa ser firme e realizar as cobranças de forma implacável, obedecendo sempre os preceitos legais.

Importante ressaltar que, além de ilegal, expor os devedores ao vexame, incluindo seus nomes em listas nos elevadores, relacionando na prestação de contas ou qualquer outra forma de divulgação interna, não traz nenhum efeito positivo e pode atrapalhar qualquer possibilidade de negociação.