Qual impacto de aval do STF à execução extrajudicial de imóvel com dívidas ao consumidor?

Supremo decidiu que os bancos podem tomar imóveis dados como garantia em empréstimos imobiliários extrajudicialmente em caso de inadimplência

Maria Luiza Dourado

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A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), que autoriou a retomada de imóveis por bancos sem a necessidade de acionar a Justiça em casos de inadimplência em financiamentos imobiliários mantém intactas as regras do jogo, sinalizam especialistas consultados pelo InfoMoney.

O Supremo decidiu no dia 26 de outubro que os bancos podem tomar imóveis dados como garantia em empréstimos imobiliários extrajudicialmente em caso de inadimplência. O debate girou em torno dos contratos de mútuo com alienação fiduciária, modalidade em que o imóvel é dado como garantia do empréstimo até o pagamento integral das parcelas.

A conclusão do STF foi que a execução extrajudicial nos contratos com a chamada alienação fiduciária, prevista na Lei 9.514/1997, em vigor há 26 anos, não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).

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“Nada muda em relação ao procedimento envolvendo contratos com alienação fiduciária que já ocorre no Brasil”, explica Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário. “Essa decisão valida que a execução extrajudicial é legal e, dentro do rito do Judiciário, acaba com a possibilidade de ter sua constitucionalidade questionada novamente. Ninguém pode entrar com recurso contra.”

Impactos no mercado e ao consumidor diretamente também são limitados, na visão de Daniel Gava, CEO da proptech Rooftop. “O funcionamento da execução extrajudicial no Brasil tem sido o mesmo desde 1997. Então não vejo impacto sobre juros ao consumidor. O jogo continua igual. Seria diferente se a decisão tivesse sido contrária. Aí sim o crédito imobiliário seria profundamente remexido”.

Antes da alienação fiduciária, a modalidade de hipoteca dentro do crédito imobiliário era muito mais comum no Brasil. Na hipoteca, mesmo após o crédito contraído, o bem permanece no nome do devedor; não existe transferência da sua propriedade para o nome do credor – transferência essa que é a premissa da alienação fiduciária e que conferiu mais segurança jurídica para os bancos a partir da sua implementação, em 1997.

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Devedor ainda pode procurar a Justiça?

Sim. A decisão do STF, no entanto, não significa que o devedor está desamparado, segundo Gava. “Ela não afasta o controle judicial em caso de nulidade ou infração por parte do credor”.

Isso significa que, caso o devedor acredite que o haja alguma nulidade ou infração por parte do credor, ele ainda poderá procurar a Justiça e mover uma ação contra o mesmo, buscando a anulação da execução do imóvel.

O Marco das Garantias tem alguma coisa a ver com isso?

Não. A decisão do STF endereça somente o questionamento da constitucionalidade sobre a execução extrajudicial presente na Lei 9.514 de 1997. Já o Marco das Garantias, Projeto de Lei 4.188/2021, que aguarda sanção presidencial (não está em vigor), traz como grande novidade a possibilidade de execução extrajudicial de carros.

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No primeiro texto do PL, houve uma tentativa de permitir a execução extrajudicial de bens móveis em geral, ou seja, autorizar que bancos e outros credores retomasse o bem sem necessidade de recorrer à Justiça – como já acontece com os imóveis.

Após alterações no Senado, o texto que aguarda a sanção presidencial traz a possibilidade de uso da execução extrajudicial para recuperar dívidas ligadas a apenas veículos automotores alienados fiduciariamente. Caso sancionado sem alteração, será possível que credores (como bancos ou seguradoras) retomem o carro em processo realizado perante os Detrans, por meio de empresas especializadas em registro centralizado, que fariam todos os atos de processamento da execução.

“Essa sim é uma decisão que, se sancionada, muda as regras do jogo, já que atualmente o processo de recuperação de um bem móvel, como um carro, depende do ajuizamento da ação de busca e apreensão. É necessário localizar devedor e contatá-lo, além localizar o bem. É um processo muito mais moroso”, afirma Gava.

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(Com informações do Estadão Conteúdo e Agência Senado)

Maria Luiza Dourado

Repórter de Finanças do InfoMoney. É formada pela Cásper Líbero e possui especialização em Economia pela Fipe - Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas.