Atlético Mineiro: por que fundos imobiliários vão engrossar a torcida pelo sucesso da nova SAF?

O conselho deliberativo do Atlético Mineiro aprovou, nesta quinta-feira (20), a transformação do clube em uma Sociedade Anônima de Futebol (SAF). O assunto chama a atenção da metade alvinegra de Minas Gerais, mas também está no radar dos investidores de alguns fundos imobiliários (FIIs).

Considerando apenas os principais FIIs do mercado – os mais negociados na Bolsa de Valores –, seis deles têm atualmente o certificado de recebíveis imobiliários (CRI) da Arena MRV – nova sede do Galo, como é conhecido a agremiação mineira.

Já o CRI é um instrumento usado por empresas do setor imobiliário para captar recursos no mercado. Na prática, essas companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos – em um título, que é vendido a investidores, como os FIIs.

Os títulos embutem um rendimento mensal prefixado e a correção monetária por um indicador, que normalmente é um índice de inflação ou a taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).

Desta forma, em troca da futura receita gerada pela nova arena, o Atlético Mineiro emitiu um CRI para financiar a construção do espaço, que desde o mês passado começou a receber eventos.

Atualmente, o título representa entre 1,3% e 6,4% do patrimônio líquido de seis FIIs. O HSI Ativos Financeiros (HSAF11) é o que tem a maior exposição ao papel, como mostra a tabela abaixo:

Fonte: relatórios gerenciais dos FIIs

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A SAF do Atlético e o CRI da Arena MRV

Com a aprovação do conselho deliberativo, ficou definida também a venda de 75% das cotas da SAF do Atlético Mineiro para a Galo Holding, empresa que pagou R$ 913 milhões pela fração e será a responsável pela gestão da nova sociedade. Do montante desembolsado, R$ 313 milhões foram destinados ao pagamento de empréstimos contraídos pelo clube.

Além dos ativos – a arena, o centro de treinamento e o departamento de futebol – a SAF herda as demais dívidas do clube, entre elas, o montante de R$ 450 milhões referente ao CRI Arena MRV, como explicou Bruno Muzzi, CEO do Atlético Mineiro, antes mesmo da aprovação do modelo.

“Agora eu não tenho mais carimbado, por exemplo, que o dinheiro arrecadado na Arena deve pagar [exclusivamente a dívida referente à construção] do espaço”, detalha. “Todas as dívidas estão com a SAF, que precisa administrar o endividamento [de forma geral]”, reforça Muzzi.

O CRI da Arena MRV possui remuneração da taxa do CDI mais uma taxa que pode variar entre 4,75% e 5,3% ao ano. Além das condições, o título também oferece garantias ao investidor em caso de o devedor – neste caso a SAF do Atlético Mineiro – não realizar o pagamento da dívida.

“Existe a cessão fiduciária [espécie de retenção] do recurso obtido com as vendas de ingressos, cadeiras cativas, camarotes, estacionamento e sócio torcedor do time”, explica Evandro Buccini, diretor de gestão de crédito e multimercado da Rio Bravo Investimentos.

Ele lembra também que, em caso de inadimplência, os investidores podem passar a ter participação na própria Arena MRV.

“Se as dívidas não forem pagas, os credores se tornariam donos de parte do complexo”, detalha. “Não sou torcedor do Atlético Mineiro, mas a torcida é para que o time continue bem e que a gestão tenha sucesso para honrar [os compromissos do CRI]”, brinca Buccini.

Com capacidade para 46 mil pessoas, o complexo multiuso Arena MRV será utilizado em jogos de futebol, shows e outros eventos. Em setembro, por exemplo, o espaço abrigará a apresentação da banda californiana Maroon 5 – primeiro show internacional do local.

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O que são e como funcionam os FIIs

Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

Os rendimentos repassados aos investidores, também chamados de dividendos, são isentos de imposto de renda – um dos principais atrativos do produto.

Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias, além dos FIIs de “papel” – que investe em títulos como os CRIs.

No final de junho, o mercado de fundos imobiliários superou a marca de 2,2 milhões de investidores. Em dezembro de 2018, o número estava em 208 mil.

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