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O setor imobiliário foi fortemente castigado pela pandemia do coronavírus e pela alta dos juros. As medidas de isolamento social afetaram diretamente estabelecimentos como espaços corporativos, fazendo com que escritórios precisassem prontamente migrar ao home office e, a partir de então, as discussões sobre novos modelos de trabalho trouxeram ainda mais incertezas ao mercado. Já a alta de juros, além de encarecer o financiamento para o setor imobiliário, fez com que investidores da renda variável migrassem para renda fixa.
No entanto, de acordo com Ricardo Figueiredo, da Spiti, Caio Conca, da Capitânia Investimentos, e Rafael Furlan, da Norte Asset, convidados do episódio 163 do Stock Pickers, o cenário mudou e existem grandes oportunidades no segmento.
Cenário pós-pandemia
Se por um lado as medidas de restrições impostas pelo coronavírus perpetuaram o modelo de trabalho híbrido, por outro, impuseram novas normas aos escritórios. De acordo com Ricardo Figueiredo, especialista em fundos imobiliários, hoje os ambientes corporativos podem até ser rotativos, mas exigem um espaço físico maior devido às regras sanitárias, o que consequentemente demanda mais área por metro quadrado para cada pessoa – e isso já vem se refletindo no mercado.
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A taxa de vacância do segmento de lajes corporativas em São Paulo (SP), referência para o setor, fechou o segundo trimestre de 2022 em 22,5%, o menor percentual desde 2020. Caio Conca, gestor de um FoF (sigla em inglês para fund of fund) de fundos imobiliários da Capitânia Investimentos, reforça que a busca por espaços corporativos está aquecida e em crescimento.
Somado à demanda, houve também o aumento nos preços dos materiais de construção, o que eleva o custo de reposição do imóvel. Para Figueiredo, a tendência é acontecer com imóveis o mesmo que houve com os carros usados: “O custo de construir um novo imóvel vai, invariavelmente, se equivaler ao que já está pronto”.
“Existem empresas que durante a pandemia se desfizeram dos seus espaços e agora estão pedindo de volta — e pagando mais caro no mesmo estabelecimento”, completa Rafael Furlan.
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Questão de valor
No que tange ao setor de fundos imobiliários, os analistas apontam que este valor ainda não está nos ativos.
Para Conca, a resposta para isso é clara: “A indústria de Fundos Imobiliários é viciada em dividendos e olha muito pouco para o ciclo imobiliário”.
De acordo com os analistas, há, por exemplo, uma demanda muito maior do que a oferta por espaços corporativos. Hoje os fundos estão negociando apenas 60% do valor no custo de reposição e em algum momento isso se revelará no patrimonial, porém o desejo pela renda passiva acabam deixando essas oportunidades passarem.
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Fundos imobiliários não são os únicos
Em equities, os dois últimos anos trouxeram diferentes ciclos. No início da pandemia, a taxa de juros estava a 2%, o que favorecia o cenário de financiamento. Em paralelo, com as pessoas em casa e menos gastos externos, as poupanças estavam altas. Neste período houve um aumento na expansão de domicílios e compras das chamadas “segunda moradia”, fatores muito positivos para empresas de média e alta renda.
No primeiro semestre de 2021, no entanto, o cenário começou a mudar. Com as restrições sanitárias arrefecendo, o foco tornou-se sair de casa, frequentar ambientes de lazer e realizar viagens, revertendo completamente a demanda da média e alta renda. “Na baixa renda, porém, esta demanda nunca muda. Estamos vendo uma oportunidade muito grande no setor”, afirma Rafael Furlan, analista da Norte Asset.
Diferentemente dos setores de alta e média renda, em que, com aumento da inflação e juros, o affordability (capacidade média de compra ou de financiamento de imóveis) foi muito afetado, no setor de baixa renda há a manutenção de subsídios e a extensão das faixas do antigo Minha Casa, Minha Vida, hoje Casa Verde e Amarela, e por consequência, as empresas conseguem repassar preço.
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“Estamos vendo um ‘céu de brigadeiro’ para o setor de baixa renda, porque é possível repassar o preço e em paralelo seu custo está caindo”, complementa Furlan.
Nos equities, outra oportunidade está nas ações de shoppings, de acordo com Rafael Furlan, uma vez que as ações estão muito descontadas no valor de reposição.
Para saber mais sobre as oportunidades nos FIIs e no setor imobiliário da bolsa, confira o episódio 162 do Stock Pickers assistindo ao vídeo acima.