IGP-M ou IPCA: qual o impacto dos indexadores no investimento em imóveis?

O valor dos aluguéis residenciais e comerciais é, historicamente, reajustado com base no Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M). No entanto, até o fim de novembro de 2020, o indicador acumulava alta de 24,5% neste ano, valor que ultrapassa mais de cinco vezes a inflação oficial do país, que é medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e avançou 4,3% no mesmo período. Abaixo, uma comparação da flutuação entre os dois índices mês a mês em 2020:

“Essa variação não é boa para ninguém. O proprietário tem dificuldade em conseguir a correção integral e ainda corre o risco de o inquilino rescindir o contrato”, diz Gabriel Braga, co-fundador e CEO do QuintoAndar. “Para o morador, também não é bom, pois ele tem todo o desgaste de ter de procurar um imóvel novo e se mudar caso não haja negociação.”

Diante do cenário, muitos proprietários aceitaram rediscutir os acordos e uma das saídas mais utilizadas tem sido o uso do IPCA como base para o reajuste. A prática tende a se institucionalizar. O QuintoAndar foi a primeira imobiliária a adotar o IPCA como referência para os ajustes anuais dos contratos com objetivo de evitar o impacto negativo causado pelas distorções do IGP-M, especialmente em um momento de crise. Em meio à pandemia provocada pelo COVID-19, milhares de pessoas perderam seus empregos ou tiveram a renda diminuída, situação que inviabiliza arcar com um aumento superior a 20% no aluguel.

IPCA mede correção de novos contratos

Além de verificado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o IPCA mede a variação média de preços apenas de bens e serviços usados diretamente pelo consumidor. Entram nessa lista alimentos do supermercado, refeições em restaurantes, artigos de limpeza, gasolina ou tarifa de metrô e ônibus. “É um índice ligado aos reajustes dados aos salários dos trabalhadores”, diz Alberto Ajzental, coordenador do curso em Desenvolvimento de Negócios Imobiliário da FGV.  Portanto, o uso do IPCA para reajuste passa a ser mais adequado para quem aluga imóveis no Brasil.

Dólar eleva o IGP-M

O IGP-M, medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), é dedicado a medir os preços no atacado. Isso inclui uma cesta de produtos básicos, as chamadas commodities – como soja, milho e minério de ferro – que são os principais produtos exportados pelo país e têm os preços cotados em dólar. Portanto, grande parte do aumento do IGP-M reflete a variação do câmbio, que não foi pouca. Somente em 2020, a moeda norte-americana avançou 32% ao saltar de R$ 4,03 para R$ 5,33 até o fim de novembro. Isso explica em grande parte a disparada do indicador.

“Por conta do impacto da variação do dólar, o IGP-M acaba sendo uma medida menos precisa para avaliar o comportamento dos preços, o que é ruim em relação aos contratos de aluguel, pois alimenta incertezas para ambas as partes”, diz Luiz Calado, economista e autor do livro “Imóveis”.

Como empresas têm reagido ao cenário

Além de ter adotado o IPCA como índice balizador nos novos contratos, o QuintoAndar também atua na facilitação da negociação de reajuste entre inquilinos e proprietários. Uma das estratégias é entrar em contato com os donos de imóveis sugerindo a aplicação proativa de taxas menores na correção dos aluguéis. Apesar disso, os clientes ainda têm a flexibilidade de optar pelo IGP-M. A decisão, porém, é inteiramente dos proprietários.

“Os contratos vigentes pela plataforma não serão impactados pela mudança de padrão, e permanecerão com o IGP-M como referência até seu vencimento”, diz Jonas Marchetti, diretor de crédito do QuintoAndar. Para ele, no entanto, o IGP-M não deveria mais ser referência para reajuste de contratos justamente pela influência de componentes como o preço das commodities.

A realidade das famílias é um fator a ser considerado

Um dos diferenciais do IPCA e que o mantém sem grandes alterações bruscas de reajustes, é que ele mede a variação de preços que realmente são usados pelo consumidor final (alimentação, educação, saúde, vestuário e outros)  e não tem influência de dólar. Ou seja, mais fiel à realidade da renda das famílias. Além disso, por ser um índice estável, evita que os inquilinos peçam descontos, ou até mesmo cancelamentos, evitando inadimplências para proprietários caso as flutuações sejam altas.

A visão do mercado não é diferente. Calado relembra que o IPCA é o indicador usado pelo Banco Central para medir a meta de inflação do país, que é de 4% para este ano – com tolerância de chegar até 5,5%. “Então parece fazer mais sentido o IPCA ser usado como balizador também nos contratos de aluguel”, afirma.

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