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O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central manteve nesta semana – e pela quarta-vez consecutiva – a taxa básica de juros (Selic) em 13,75% ao ano. O indicador serve como referência para o rendimento das aplicações de renda fixa, mas alguns produtos de renda variável também acabam se beneficiando com a taxa nos atuais níveis.
Entre eles estão os fundos imobiliários de “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário), que acompanha a variação da Selic.
Mesmo sendo ativos de renda variável, os FIIs de “papel” são vistos como uma alternativa para quem quer capturar a rentabilidade da renda fixa e não abre mão de receber dividendos mensais – uma das principais características dos fundos imobiliários, ou FIIs, como são conhecidos.
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Levantamento do InfoMoney listou os FIIs de “papel” mais expostos ao CDI atualmente, ou seja, os fundos que contam com a maior concentração de títulos indexados à taxa no portfólio.
Considerando apenas os FIIs que compõem o Ifix (índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na Bolsa), o Kinea Rendimentos Imobiliários encabeça a relação. Hoje, 97% dos títulos da carteira são indexados ao CDI – praticamente a totalidade do patrimônio líquido do fundo. Confira abaixo lista completa:
| Ticker | Fundo | Participação de CRIs no patrimônio (%) | Participação de títulos indexados ao CDI na carteira de CRIs do fundo (%) | Remuneração média dos CRIs do fundo (em CDI + taxa) |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | 97,9 | 99,2 | 2,5% ao ano |
| VGIR11 | Valora RE | 93,5 | 96,3 | 4,9% ao ano |
| SADI11 | Santander Papéis Imobiliários | 91,7 | 84,6 | 1,36% ao ano |
| RZAK11 | Riza Akin | 74,2 | 59 | 4,6% ao ano |
| VGHF11 | Valora Hedge Fund | 62 | 52,1 | Não informado |
| RBRY11 | RBR CRI | 86 | 52 | 4,4% ao ano |
| PORD11 | Polo Recebíveis | 86 | 46 | 5,14% ao ano |
| HGCR11 | CSHG Recebíveis Imobiliários | 89 | 45 | 3,5% ao ano |
| MXRF11 | Maxi Renda | 74 | 43 | 2,7% ao ano |
| AFHI11 | AF Invest CRI | 96,28 | 42,11 | 4,5% ao ano |
Fonte: relatórios gerenciais dos fundos. Obs: CRIs = certificados de recebíveis imobiliários.
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Como funcionam os FIIs de “papel”?
Entre os títulos de renda fixa que podem compor o portfólio de um fundo de “papel” está o certificado de recebíveis imobiliários (CRI), instrumento usado por empresas do setor para captar recursos no mercado.
Na prática, essas companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – em um título (o CRI) que é vendido aos investidores. Em geral, o CRI embute um rendimento prefixado (a taxa média da tabela acima) e a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.
Desta forma, quanto mais elevado estiver o indicador, maior será a receita do fundo atrelada ao indexador e, consequentemente, mais dividendos a carteira poderá distribuir entre os cotistas.
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“O CDI, que acompanha a taxa Selic, permanece muito alto e então qualquer investimento atrelado ao indicador passa a ser atrativo”, afirma Danny Gampel, sócio e head de operações de crédito privado da Cy.capital. “A grande diferença é que, na renda fixa, o investidor paga imposto de 15% a 22,5% e, nos fundos imobiliários, o rendimento é isento”.
O que acontece com os FIIs de “papel” se a Selic cair?
Se, pela dinâmica dos fundos de “papel”, quanto mais elevada estiver a Selic ou a inflação maior será a receita do FII, o contrário também é verdadeiro. Em caso de redução do índice que corrige os CRIs do portfólio, a tendência é de queda na receita das carteiras.
O movimento foi observado, por exemplo, em 2022, quando o Índice de Preço ao Consumidor Amplo (IPCA) apurou deflação entre julho e setembro. Naquele período, fundos expostos ao indicador perderam atratividade e reduziram em até 88% o volume de dividendos.
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Na avaliação de Gampel, essa é a tendência também para fundos que concentram muitos títulos indexados ao CDI. Ele lembra que, antes da pandemia da Covid-19, quando a Selic estava em 2% ao ano, as cotas de FIIs com estas características ficaram bastante depreciadas.
No entanto, ele sinaliza que a tendência não deve ser motivo de preocupação para o investidor dado o atual cenário econômico e as próprias perspectivas para a taxa de juros.
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De acordo com o último Relatório Focus do Banco Central – que apresenta as projeções para os principais indicadores da economia nacional –, o mercado financeiro trabalha com uma Selic de 12,50% ao ano no final de 2023.
“E talvez, em 2024, a taxa poderá permanecer ainda em dois dígitos e, por isso, os fundos que investem em CDI devem continuar atrativos [por mais algum tempo]”, prevê Gampel.
De qualquer forma, o head de operações de crédito privado da Cy.capital recomenda “não colocar todos os ovos na mesma cesta”, ao alertar para a necessidade de diversificação – escolher mais de um tipo de investimento – no portfólio.
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O que observar antes de investir em um fundo de “papel”?
João Paulo Germanos, gestor da Tellus, também defende a diversificação da carteira de investimentos e, no caso dos fundos de “papel”, a estratégia vai além dos indexadores dos CRIs.
“Mais relevante [ainda] é a diversificação por emissor (dos títulos) e por risco de crédito (baixo ou alto)”, alerta. “Esses, no momento, devem ser pontos de atenção para os investidores”.
Além disso, especialistas ouvidos pelo InfoMoney ponderam que quanto mais elevado índices de inflação e de preços, mais difícil se torna o pagamento das dívidas por trás dos CRIs – ponto que não deve ser esquecido pelos investidores.
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O que são e como funcionam os fundos imobiliários
Atualmente, quase dois milhões de brasileiros investem em fundos imobiliários, de acordo com dados divulgado pela B3, em janeiro.
Os FIIs captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.
Diferentemente dos aluguéis da locação tradicional de imóveis, os rendimentos (dividendos) dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda, uma das principais vantagens do produto – especialmente para o investidor que busca a geração de renda passiva e recorrente.
Ao longo dos anos, o mercado de FIIs se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais, agências bancárias, cemitérios, além dos fundos de “papel”.
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