Por que fundos de private equity podem ser os grandes ganhadores da crise dos bancos regionais nos EUA

Empresas que atuam no setor de crédito às margens de Wall Street estão se preparando para investir no segmento imobiliário após os bancos regionais, ainda se recuperando da queda do Silicon Valley Bank (SVB), baterem em retirada.

Entre os possíveis pontos de entrada estão os imóveis comerciais, especialmente se os valores continuarem caindo e os bancos tentarem despejar suas carteiras de crédito no mercado. Com poucos compradores dispostos a entrar nesse terreno movediço, quem tem capital e know-how pode encontrar pechinchas — entre elas, principalmente investidores imobiliários sofisticados e de private equity.

Os bancos precisarão reservar mais capital à medida se os valores das propriedades continuarem a cair no mercado, o que significa que eles podem tentar vender esses ativos, disse Michael Nierenberg, diretor executivo da Rithm Capital Corp., uma gestora de ativos e investimentos imobiliários. “Isso criará oportunidades para os players no setor de crédito privado imobiliário.”

Salas de escritório respondem por até um quarto do mercado imobiliário comercial de mais de US$ 10 trilhões, colocando-os no centro dos desafios do mercado, de acordo com uma nota de Tracy Chen, gestora de portfólio da Brandywine Global Investment Management.

Os escritórios também compreendem uma grande parte dos US$ 1,5 trilhão em dívidas imobiliárias comerciais com vencimento para 2025. Quase um quarto das hipotecas de prédios comerciais precisa ser refinanciado apenas este ano, de acordo com dados da Mortgage Bankers Association.

Mesmo assim, o cenário ainda não tira o sono dos investidores do setor. As taxas de inadimplência para salas comerciais permanecem abaixo das dos setores de varejo e hotelaria, de acordo com uma avaliação da Morningstar publicada no início desta semana sobre empréstimos vinculados a títulos hipotecários comerciais. Isso ocorre em parte porque o impacto da queda nos valuations e na menor ocupação dos escritórios leva tempo para entrar no sistema.

Um indicador inicial do que pode estar por vir: dos empréstimos para salas de escritório dentro de títulos de de hipotecas comerciais que venceram durante o primeiro trimestre, apenas 71% foram pagos no vencimento, uma queda acentuada em relação aos 95% e 85%, respectivamente, relatados para os vencimentos de 2021 e 2022, de acordo com estrategistas do Barclays.

Se os problemas aumentarem e os bancos começarem a procurar compradores, é provável que fundos de private equity fiquem de prontidão, disse Stav Gaon, head de pesquisa de produtos securitizados da Academy Securities Inc.

“Investidores imobiliários sofisticados e de private equity estão bem posicionados para explorar o universo imobiliário comercial para identificar as oportunidades atraentes – os prédios de escritórios que podem ser reconstruídos, os candidatos à conversão, as causas perdidas a serem evitadas”, disse Gaon.

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