Os FIIs mais indicados para comprar em maio; BRCO11 perde reinado absoluto e divide pódio com HGRU11

O índice de fundos imobiliários da Bolsa (Ifix) registrou em abril sua primeira alta mensal no ano: 3,5%, para 2.858 pontos. Com o desempenho, a perda acumulada em 2023 ficou praticamente zerada, com um recuo de 0,3%.

Apesar da volatilidade gerada por episódios de inadimplência nos últimos meses, a inflação abaixo do esperado em março melhorou um pouco as expectativas do mercado e deu fôlego para uma recuperação. Nesse contexto, os analistas promoveram várias mudanças nas carteiras recomendadas de fundos imobiliários para maio.

A principal novidade é que, após 20 meses consecutivos de reinado absoluto, o Bresco Logística (BRCO11) tem agora a companhia do CSHG Renda Urbana (HGRU11) na liderança do ranking dos mais indicados.

Neste mês, como o BRCO11 saiu de um dos portfólios selecionados e o HGRU11 estreou na lista de uma das corretoras, o saldo é que os dois têm agora um total de sete apontamentos cada – dividindo o primeiro lugar no pódio.

O bloco seguinte de destaques reúne três FIIs empatados com seis recomendações, sendo que um deles está estreando na lista de destaques: o VBI Prime Properties (PVBI11), que ganhou uma indicação em maio e tomou o lugar do Capitânia Securities II (CPTS11).

Os outros dois fundos são o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), já presentes na relação do mês passado.

Em termos gerais, a apresentação do novo arcabouço fiscal colaborou para a queda dos juros futuros, impulsionando a alta do Ifix em abril, diz o relatório da BB Investimentos.

No Itaú BBA, os especialistas mantêm o otimismo quanto ao mercado imobiliário no médio e longo prazo, mesmo diante dos juros elevados, pois esperam que os FIIs continuem com uma boa relação de risco-retorno versus outras classes de ativos.

“No entanto, incertezas em relação ao cenário político, além dos riscos fiscais brasileiros, podem trazer volatilidade no curto prazo”, alerta a instituição. “Precisamos acompanhar de perto o movimento na curva longa de juros, que vem ditando o ritmo do mercado.”

Todos os meses, o InfoMoney traz os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.

Veja a seguir os produtos preferidos para maio, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em abril, no acumulado de 2023 e nos últimos 12 meses:

Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação em 30/04/2023.

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Bresco Logística (BRCO11)

O produto perdeu a liderança isolada entre os mais recomendados ao ser substituído na seleção da Genial Investimentos. “Apesar de gostarmos do fundo, acreditamos que a cota está próxima ao nosso preço-alvo, tendo pouco upside [potencial de valorização]”, explica a corretora.

O BRCO11 se mantém, no entanto, em sete carteiras indicadas de FIIs, entre elas a do Itaú BBA, que destaca a alta de 10,5% das cotas em abril. Segundo a instituição, considerando o último provento anunciado (R$ 0,62 por cota) e os preços atuais, o retorno anualizado seria de 7,3%.

Mesmo com a indicação, o banco pondera que o fundo “não vive sua melhor fase”.

A instituição observa que a taxa de vacância física, atualmente em 12%, foi pressionada pela saída do Grupo Pão de Açúcar (GPA), que desocupou um centro de distribuição na capital paulista, no fim de 2022, antes do término do contrato.

O Itaú BBA comenta também que o Bresco tem exposição, mesmo que pequena, ao risco de crédito da Americanas, que pediu recuperação judicial.

Vale lembrar que o caso GPA está sendo discutido na Justiça, pois o fundo reclama o pagamento de multas por rescisão antecipada. No fim de abril, o Bresco comunicou que irá receber indenização de pouco mais de R$ 2 milhões da empresa, mas apenas por conta de reformas.

“O acordo compreende exclusivamente a indenização quanto aos reparos necessários no Imóvel e não se estende a quaisquer outras questões relacionadas ao Imóvel e/ou a outros processos em andamento”, diz a administradora do fundo.

Como pontos positivos do BRCO11, o Itaú BBA cita ativos bem localizados, cronograma de vencimentos de contratos confortável e uma gestão ativa na modernização dos imóveis, entre outros.

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CSHG Renda Urbana (HGRU11)

O fundo estreou no portfólio montado pela Guide Investimentos e atingiu sete indicações em maio, ocupando o primeiro lugar entre os mais citados por especialistas, ao lado do Bresco.

Em sua análise, a corretora ressalta que o HGRU11 possui 74 imóveis, com ampla diversificação geográfica e contratos “atípicos” de longo prazo. Tais acordos possuem termos e cláusulas diferenciadas e costumam ter prazos mais dilatados. Com isso, trazem maior segurança em relação ao risco de vacância e permitem uma previsibilidade maior de receitas de aluguel.

“Assim, temos uma estabilidade de rendimentos muito forte”, diz a Guide.

Outra instituição que indica o HGRU11 é o Itaú BBA, lembrando se tratar, atualmente, do maior fundo de renda urbana do mercado, com uma exposição híbrida em imóveis de varejo e educação.

Entre outros pontos, o banco destaca que, desde o início de 2022, “a gestão vem se mostrando bastante ativa e gerando valor para o fundo, através da reciclagem do portfólio”.

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VBI Prime Properties (PVBI11)

O produto faz sua estreia na lista de destaques, com um total de seis recomendações, empatado com o HGCR11 e o KNCR11.

Na opinião da BB Investimentos, o PVBI11 possui um dos melhores portfólios de imóveis dentro do segmento de lajes corporativas.

Em fevereiro deste ano, o fundo anunciou a compra do Condomínio Vila Olímpia Corporate, na capital paulista, por R$ 202,2 milhões – negócio que permitirá um aumento na receita imobiliária de aproximadamente R$ 0,09 por cota, segundo estimativa do administrador.

“Essa última aquisição, além de elevar o patamar de dividendos, aumenta também a diversificação das fontes de receita do fundo”, comenta a corretora do BB.

A instituição diz ainda que, em março, o PVBI11 recebeu de forma parcial uma obrigação devida pela Indeed (2% da receita imobiliária), originada por um erro operacional causado pela troca de gestor, mas que já foi regularizado.

“Conforme divulgado no relatório anterior, cerca de 2,3 mil metros quadrados (que representam aproximadamente 4% da receita do Fundo) estão ocupadas por empresas do grupo Americanas (BIT Service e AME Digital)”, lembram os analistas da casa. “O PVBI ressaltou que ambos os locatários estavam adimplentes até o fechamento de abril.”

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CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

O fundo registra seis apontamentos, após deixar um dos portfólios recomendados para maio.

Uma das instituições que mantém o HGCR11 é a Santander Corretora, que ressalta o fato de o FII contar com uma carteira de crédito diversificada em 44 CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), sem exposição em ativos como loteamentos e/ou multipropriedades.

Estes dois últimos segmentos devem sofrer com aumento da inadimplência no cenário macro ainda volátil e diante de um mercado de crédito mais restrito, afirma a casa de análise.

“Adicionalmente, o FII conta com um portfólio balanceado em termos de indexadores, com 55% dos CRIs indexados ao IPCA+ 7,6% e 44% indexados ao CDI+ 3,5%.”

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Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

O KNCR11 também perdeu uma indicação neste mês, em relação a abril, mas se mantém no rol de destaques – com um total de seis escolhas.

No BTG Pactual, o fundo possui o maior peso relativo (19%) na carteira recomendada para maio. A seleção do produto, diz o banco, está fundamentada nos seguintes pilares: grande representatividade no segmento de recebíveis, alta liquidez e uma carteira de crédito com o chamado “viés de carrego”, ou seja, aquisição de ativos que devem ser levados até o vencimento.

A instituição cita ainda a capacidade de estruturação própria da gestora, permitindo a negociação de garantias adicionais e taxas mais atrativas, além da alocação em pelo menos 50% das operações da carteira – o que viabiliza a aprovação de qualquer tema relevante aos créditos em assembleia de devedores.

O que observar em maio

No próximo dia 12, o IBGE divulga a variação do IPCA (índice oficial de inflação do país) relativa a abril.

A prévia do indicador (IPCA-15) mostrou alta de 0,57% no mês passado, com queda de 0,12 ponto percentual frente a março (0,69%). Nos últimos 12 meses, o IPCA-15 registra aumento de 4,16%.

No caso da “inflação do aluguel”, monitorada via IGP-M, houve queda de 0,95% em abril, após leve alta de 0,05% no mês anterior. Em 12 meses, a variação passou a ser negativa, em 2,17%.

Em relação ao Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), também bastante observado pelo mercado, houve aumento de 0,23% em abril, superior ao patamar de 0,18% registrado no mês anterior. No acumulado de 12 meses, a variação está positiva em 7,48%.

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