O que já ficou caro e o que ainda vale comprar no mercado de fundos imobiliários, segundo a RBR Asset

SÃO PAULO – Em um setor considerado um dos vencedores da crise em 2020, devido ao avanço do e-commerce na pandemia e aos contratos atípicos de locação, os fundos imobiliários de galpões logísticos podem deixar a desejar em retorno nos próximos anos, com preços acima do custo de reposição acendendo um sinal de alerta aos investidores.

Essa é a avaliação de Ricardo Almendra, sócio fundador e CEO da RBR Asset. Apesar de enxergar perspectivas positivas para o segmento no ano, com a necessidade de novos galpões para atender à demanda, o especialista não vê grande potencial de valorização das cotas desses FIIs na Bolsa.

Com cinco fundos imobiliários listados na B3, em estratégias como fundo de fundos, logística, recebíveis e escritórios, a RBR tem cerca de R$ 4 bilhões em ativos sob gestão. O maior fundo da casa é o FOF RBR Alpha, com patrimônio líquido da ordem de R$ 862 milhões e cerca de 56 mil cotistas.

“Gosto de comprar tijolo barato com a perspectiva de ter uma renda melhor, e existem poucas opções no mercado hoje de fundos imobiliários de logística”, afirmou Almendra, em entrevista ao InfoMoney.

Segundo o CEO, os fundos imobiliários de galpões estão cobrando um aluguel elevado e é esperada certa correção nos próximos anos com a renovação de contratos e a necessidade de locação dos espaços vagos.

Atualmente, a carteira do fundo de fundos, o RBR Alpha, conta com apenas dois fundos de galpões: o RBR Log (RBRL11), da própria gestora, e o SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11).

Na carteira do FOF, logística responde hoje por 10% do total. As maiores alocações recaem sobre os segmentos de lajes corporativas (40%) e de fundos de papel (30%), que ganharam mais espaço no portfólio nos últimos meses. Já os FIIs de shopping centers têm uma fatia de 10% no portfólio.

Segundo o executivo, a fatia de fundos de recebíveis deve crescer para 40% da carteira em 2021 e o segmento residencial deve aparecer com algo próximo de 5%.

Principais oportunidades

Com a expectativa de melhora da atividade econômica após o tombo de 2020, a RBR tem dado preferência aos FIIs de escritórios, prejudicados no ano passado com o avanço do home office e fechamento de empresas por conta da crise.

“Os fundos de escritórios estão muito baratos. Eles vão dar uma renda de 6% a 7% ao ano, só que você não está pagando um imóvel caro, mas comprando abaixo do custo de reposição. Em vários deles, é mais barato comprar na Bolsa do que produzir um prédio do zero”, avalia.

Entre os 16 fundos de escritórios que compõem o portfólio, segundo relatório mais recente, o com maior participação na carteira do FOF é o Tellus Properties (TEPP11). Outros nomes incluem BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) e CSHG Prime Offices (HGPO11).

No setor, a escolha recai sobre imóveis localizados próximos de centros comerciais, como as regiões da Avenida Paulista, Itaim, Vila Olímpia e Pinheiros, em São Paulo, que possuem hoje uma taxa de vacância abaixo de 10%.

Mesmo que a renda caia, Almendra diz não ver como problema, uma vez que espera que, quando houver uma retomada da economia, a cota suba entre 10% e 20%, impulsionada pelo aumento dos preços do aluguel.

Ainda que o baixo crescimento possa pesar negativamente sobre o setor, Almendra argumenta que, como a oferta é muito baixa – sem novos prédios para serem entregues nessas melhores regiões –, a preocupação com uma queda substancial de demanda é pequena.

“Não somos cegos em relação ao que pode acontecer com o mercado de escritórios, mas achamos que, em um ambiente com pouca oferta e pouca laje vaga hoje, se pagar barato, vai ter um bom resultado”, afirma.

O grande risco para o segmento de lajes, assinala, recai sobre o avanço de uma segunda onda da Covid-19 e uma vacinação tardia no país, com perspectivas de iniciar 2022 ainda com a maioria das pessoas em trabalho remoto.

Shopping: o barato que pode sair caro

Depois das fortes perdas em 2020, em meio às medidas de isolamento social para conter o avanço da pandemia, os FIIs de shopping centers podem oferecer oportunidade de investimento, mas é preciso cuidado, alerta Almendra.

O CEO da RBR reconhece que as cotas estão baratas, mas tem preferido não fazer grandes apostas no setor dadas as preocupações com relação ao crescimento do Brasil e com a disrupção provocada pelo e-commerce, que podem continuar pesando negativamente sobre o segmento. “Não estou super otimista com shoppings, porque também não estou super otimista com Brasil”, diz.

Entre os nomes que têm na carteira, Almendra cita os FIIs XP Malls e Hedge Brasil Shopping, por possuírem um portfólio com ativos bem localizados e “dominantes”, isto é, de referência, em suas regiões.

“O melhor portfólio de shoppings é o da XP,  porque tem um pedaço do Cidade Jardim, do Catarina Outlet, do Internacional de Guarulhos e do Cidade São Paulo; é um portfólio bem robusto. Já o da Hedge Investments tem na carteira o Shopping Mooca, que também está entre os dominantes”, aponta.

Segmentos que devem se destacar em 2021

Questionado sobre os segmentos que devem ganhar espaço no mercado de fundos imobiliários em 2021, Almendra cita os ligados ao agronegócio e os residenciais para renda. Este último deve ganhar mais participação no FOF da casa, diz. “Estamos bastante de olho nesse mercado, é uma boa forma de diversificação.”

Os fundos de desenvolvimento – tanto residencial quanto logístico – também devem se destacar neste novo ano. “Fico feliz de ver fundos no mercado que não estejam procurando só a renda imediata, mas que estão dispostos a construir essa renda que vai acontecer no futuro”, afirma.

Durante a conversa, Almendra afirmou que o ambiente benigno para os fundos imobiliários, que é o cenário base da casa, embute um crescimento de 3% a 4% do PIB em 2021.

Já os juros devem subir para algo próximo de 5% ao ano, à medida que a economia se recupere, projeta. A avaliação é de que o nível elevado da capacidade ociosa do setor de serviços deve continuar a suportar juros baixos por mais tempo, mesmo que não no menor patamar, de 2%.

O CEO da RBR alerta, contudo, que é preciso monitorar a situação fiscal brasileira, que pode contratar um problema estrutural para o país e levar à alta dos juros no longo prazo, assim como da inflação.