Gestores dão dicas de como aproveitar, com segurança, o bom momento dos fundos imobiliários de “papel”

SÃO PAULO – O ciclo de elevação de juros no Brasil tem preocupado muitos investidores de fundos imobiliários. A exceção provavelmente são os cotistas dos fundos de “papel”, que investem em títulos ligados ao setor imobiliário – e estão oferecendo uma taxa de retorno com dividendos (dividend yield) de 11%, na média, acima dos dos cerca de 9% do Ifix, índice que reúne os principais FIIs da bolsa.

O tema foi um dos destaques do FII Talks 2021, principal evento sobre fundos imobiliários do país, realizado pelo InfoMoney. O painel reuniu gestores como Bruno Bagnariolli, da Mauá Capital; José Eduardo Varandas, da Valora; e Yannick Bergamo, da Iridium.

“O fundo de ‘papel’ é um ativo de renda variável recheado de renda fixa. O CRI (certificado de recebíveis imobiliários) nada mais é do que uma dívida imobiliária”, explicou Bagnariolli. “Ele sempre está indexado ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) ou à inflação. Portanto, é um veículo que reflete imediatamente qualquer variação nestes indicadores”.

Para conter a inflação, o Banco Central já elevou cinco vezes a taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, em 2021. O movimento influencia a taxa do CDI e, por consequência, também tem impacto sobre os fundos imobiliários que tiverem na carteira papéis referenciados no indexador. De janeiro para cá, a Selic passou de 2% para 6,25% ao ano, e a expectativa é de mais elevação.

“Temos uma carteira de CRI toda indexada em CDI. Nos últimos 12 meses, entregamos por volta de CDI mais 3,5%. Se a gente coloca [a Selic] aos 9%, que é consenso de mercado, naturalmente vamos entregar por volta de 12% ano”, disse Varandas, da Valora.

Mas os analistas alertam que não basta investir em FII de “papel” para receber retornos elevados. Entender o funcionamento do ativo e, principalmente, conhecer o portfólio do fundo fazem toda a diferença na escolha das melhores oportunidades.

“A composição das carteiras dos fundos de ‘papel’ varia e pode ser formada por vários indicadores. O impacto da Selic vai depender do tamanho da posição em CDI na carteira do fundo”, alertou Bergamo.

“No nosso caso, tentamos manter um terço [da carteira] no CDI e dois terços em inflação, mas não é uma regra. Ter uma parcela em CDI ajuda a contrabalancear um pouco esses momentos de abertura de juros e tornar o fundo mais estável”, explicou Bergamo, destacando que não é possível prever exatamente o que acontece com CDI e inflação.

Também atento a incertezas do cenário macroeconômico, Varandas explicou que há uma relação entre o indexador adotado e a duração dos títulos. “Operações mais curtas, vamos precificar em CDI, e operação mais longas, vamos precificar em inflação”, disse.

Ainda vale a pena investir em FIIs de “papel”?

A Selic já está em 6,25% ao ano, e a previsão do mercado é de que a taxa alcance 8,25% ao ano no fim de 2021 e 8,50% em 2022, segundo o último boletim Focus, compilado pelo Banco Central. Para quem tem dúvidas se os fundos de “papel” ainda são uma boa opção diante desse cenário, Bagnariolli disse que eles seguem atrativos.

“A grande maioria dos CRIs possui correção e pagamentos de juros mensais. De maneira que se você teve uma inflação maior hoje, o ganho só chegará ao cotista dois meses depois”, lembra o gestor, se referindo à defasagem entre a divulgação do indicador e o pagamento de proventos. “A perspectiva de distribuição de dividendos dos fundos de CRI nunca esteve melhor”.

Apesar do otimismo, os gestores reforçam a necessidade de conhecimento e análise para aproveitar a boa fase dos FIIs de papel, além de uma visão de longo prazo. “Não adiantea investir em um produto como o fundo de CRI, com ativos de cinco a dez anos, achando que o que importa são os três próximos dividendos”, alertou Bergamo. “Tem que de fato olhar para um horizonte mais longo e conviver com eventuais movimentos de mercado que não necessariamente significam uma perda de capital permanente”.