Fundos imobiliários: após quedas recentes, é hora de partir para as compras?

SÃO PAULO – O ano não tem sido dos mais fáceis para os cotistas de fundos imobiliários. Uma série de eventos tem aumentado a preocupação dos investidores com o desempenho das carteiras e pressionado as cotações para baixo. Além das dúvidas sobre o futuro da pandemia de coronavírus e a instabilidade no cenário político, a crise da incorporadora chinesa Evergrande trouxe mais um ponto de atenção para os investidores.

A ameaça de calote de uma dívida de US$ 305 bilhões da empresa asiática pesou sobre o desempenho dos ativos de risco nesta segunda-feira (20) – entre eles, os fundos imobiliários. O Ifix, índice que reúne os fundos imobiliários mais negociadas na B3, acompanhou os outros indicadores do mercado brasileiro e fechou o dia no vermelho, caindo 1,07%, aos 2.700 pontos.

O resultado representou a maior queda desde o dia 25 de junho, quando foi anunciada a proposta de reforma do Imposto de Renda encaminhada pelo governo federal ao Congresso Nacional. Na oportunidade, o projeto de lei (PL) sugeria a tributação dos rendimentos dos FIIs, hoje isentos de IR. Naquele pregão, o Ifix caiu mais de 2%. O texto aprovado na Câmara e encaminhado ao Senado acabou excluindo essa possibilidade, para alívio dos investidores.

Na sessão desta terça-feira (21), acompanhando a recuperação de outros índices do mercado, o Ifix registrava leve alta de 0,05% às 15h. Mas o desempenho não é suficiente para compensar as perdas acumuladas no ano, que somam quase 6%.

Se, por um lado, não faltam preocupações, por outro há quem enxergue oportunidades neste momento. As recentes quedas dos FIIs podem indicar uma possível janela de compra dos ativos, como sinaliza Yuri Cavalcanti, sócio-fundador da Aplix Investimentos. “Para o investidor focado em fundos imobiliários, a queda desta segunda-feira abriu uma oportunidade. Continua sendo um bom investimento quando você pensa em renda mensal e renda passiva”, avalia.

Gustavo Asdourian, sócio da Guardian Gestora, divide a mesma opinião e faz uma comparação entre o atual momento dos FIIs e os títulos públicos negociados no Tesouro Direto. “Nos preços atuais, a diferença entre o dividend yield [taxa de retorno com dividendos] dos principais FIIs de logística e a remuneração da NTN-B com vencimento em 2035, por exemplo, está acima do que a observada no primeiro semestre deste ano”, diz. “A correção desse movimento pode trazer ganhos no curto prazo”.

Outro ponto de atenção dos investidores é a reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, que acontece entre hoje e quarta-feira (22). Nela, será definido o novo patamar da taxa básica de juros da economia nacional – a Selic. Os economistas do mercado financeiro esperam que uma elevação de um ponto percentual, levando a Selic para 6,25% ao ano. A alta da Selic costuma prejudicar o desempenho dos fundos imobiliários, pois aumenta a atratividade das aplicações de renda fixa, que envolvem menos riscos do que os FIIs.

Cavalcanti, no entanto, não espera que isso cause um grande impacto nas cotações dos fundos imobiliários. “A Selic mais alta deixa os FIIs um pouco menos atrativos em um primeiro momento. Mas entendo que parte dessa elevação já está refletido no preço das cotas”, afirma, ressaltando que não se trata de um ponto de preocupação.

Para Cavalcanti, os investidores devem levar em consideração que, de forma geral, os fundamentos dos fundos imobiliários estão se mantendo. “O aluguéis se mantêm regulares. Não vimos nenhuma mudança no sentido de os fundos estarem perdendo locatários”. Ele lembra, no entanto, que oscilações são comuns nesse mercado, e é preciso encontrar formas de diminuir os impactos da volatilidade.

“Estamos em um momento muito volátil ainda, e pode ser que as cotações caiam mais um pouco. A dica, para quem tiver possibilidade, é parcelar os aportes, em uma espécie de diversificação no tempo. Desta forma, o investidor faz um preço médio e garante segurança um pouco maior”.

Elementos de volatilidade não devem faltar até o próximo ano, segundo Asdourian, da Guardian. “As questões políticas e fiscais são pontos de atenção que devem ser acompanhados. Podem gerar mais volatilidade no curto prazo e no próximo ano, com as eleições no radar”, afirma. “Adicionalmente, é importante acompanhar a inflação nos Estados Unidos, que pode gerar pressões de alta nos juros globais”.