FIIs: gestores veem oportunidades em fundos “de papel” e em segmentos que ficaram defasados com a pandemia

SÃO PAULO –  O ano tem sido difícil para o mercado de fundos imobiliários. O Ifix, que reúne os principais FIIs negociados na Bolsa brasileira, acumula queda de quase 6% em 2021, depois de amargar uma baixa de mais de 10% em 2020.

Ciclo de alta dos juros, indefinição sobre a pandemia e incertezas políticas e fiscais estão entre os fatores que explicam o desempenho dos fundos imobiliários.

No primeiro painel do FII Talks, evento de fundos imobiliários promovido pelo InfoMoney, alguns dos principais gestores de fundos de fundos desse mercado apontaram como encontrar oportunidades em meio a esse cenário adverso.

As análises foram feitas por André Freitas, CEO e CIO da Hedge Investments; Caio Conca, sócio responsável pela área imobiliária da Capitânia; e Leonardo Sant’Ana, gestor da XP Asset.

Para oe gestores, no curto prazo, os fundos imobiliários “de papel”, que investem em títulos ligados ao mercado imobiliário, seguem como os mais atrativos. Os FIIs que possuem títulos indexados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) têm se beneficiado com a alta dos juros. Em setembro, o Banco Central elevou a taxa básica de juros da economia, Selic, para 6,25% ao ano. Foi a quinta elevação consecutiva da taxa que, em janeiro, estava em 2%.

“Com a elevação da taxa de juros, os rendimentos dos fundos de papel atrelados ao CDI tendem a aumentar. Após a divulgação do índice, há uma defasagem em torno de três meses até a distribuição de rendimentos para o investidor. Então, há muita inflação acumulada a ser distribuída para os investidores no curto prazo”, explica Leonardo Sant’Ana.

Já o segmento de fundos “de tijolos”, como os que investem em escritórios, shoppings e ativos logísticos, tende a sofrer em momentos de alta dos juros. Mas os gestores veem oportunidades nesses segmentos também.

Com a pandemia, fundos que investem em shoppings e escritórios perderam atratividade, e os valores dos imóveis que fazem parte do portfólio destes FIIs ficaram muito defasados nos últimos dois anos. Na visão dos entrevistados, estão baratos.

“Às vezes a gente fica olhando o rendimento (dividendo) pago pelo fundo de papel (11%) e o de escritório (8%), mas o ganho de capital que pode haver no preço dos imóveis com esta defasagem é significativo”, diz André Freitas, que calcula retornos de até 25%. Para reforçar a análise, ele cita a negociação desta semana envolvendo o Pátio Victor Malzoni, em São Paulo (SP).

O Bluemacaw Catuaí Triple A (BLCA11) comprou seis lajes do edifício considerado um marco da Avenida Brigadeiro Faria Lima, coração financeiro da capital paulista e uma das regiões mais cobiçadas pelo segmento de escritórios. O negócio saiu por quase R$ 40 mil o metro quadrado, bem acima do que vinha sendo negociado nos últimos meses.

Para os analistas, o segmento de logística segue atrativo e o de shoppings começa a se recuperar com a reabertura dos complexos comerciais pelo país. Aproveitando os descontos atuais, ambos representam oportunidades para o médio e o longo prazos, de acordo com os especialistas.

Na avaliação de Caio Conca, no médio prazo, o segmento de lajes corporativas é a melhor oportunidade para ganho de capital, mas há alternativas mais simples para quem quer começar agora. “Tem fundo de fundo (FOF) sendo negociado com desconto de até 20% do valor patrimonial, que é o valor de mercado dos fundos”, destaca.

“Para quem está entrando no mercado agora e não sabe o que comprar, o FOF é uma forma simples de pegar esta potencial subida dos fundos imobiliários”, completa.

O FII Talks 2021 segue nesta quarta-feira (inscreva-se aqui) com os painelistas Ricardo Caló, vice-presidente da Marriott International nas Américas Central e do Sul; Felipe Gaiad, gestor de fundos imobiliários da HSI; Leandro Bousquet, head de investimentos imobiliários da Vinci Partners; Pedro Carraz, sócio responsável pela gestão de FIIs na XP Asset; André de Abreu Pereira, sócio e CEO da Tellus; Carlos Martins, sócio e gestor de fundos imobiliários da Kinea; Caio Castro, sócio da RBR Asset.

Haverá ainda um painel extra sobre fundos de papel e suas perspectivas em meio ao aumento dos juros, com a participação de Brunno Bagnariolli (Mauá), Yannick Bergamo (Iridium) e José Eduardo Varandas (Valora).