FIIs de “papel” ainda têm fôlego para manter os dividendos turbinados agora que a inflação voltou?

Após três meses de deflação – que reduziu os dividendos dos fundos imobiliários de recebíveis –, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) voltou ao campo positivo e trouxe a expectativa de recuperação dos rendimentos dessas carteiras. Mas será que os proventos alcançarão o patamar que tornou esses fundos os queridinhos do mercado?

De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o IPCA registrou alta de 0,59% no mês passado, depois de um trimestre de resultados negativos. Para parte do mercado de fundos imobiliários – mais precisamente para os FIIs de recebíveis – a volta da inflação surge como uma espécie de “alívio”.

Conhecidos também como fundos de “papel”, os FIIs de recebíveis investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (certificados de depósito interbancário). Quando o indexador do título sobe, a receita do fundo cresce e os dividendos pagos aos investidores pode ser elevado.

Em outubro de 2021, o Versalhes Recebíveis Imobiliários ( VSLH11), por exemplo, pagou aos cotistas R$ 0,18 por cota, montante equivalente a uma taxa de retorno com dividendos (dividend yield) de 1,80%, o maior entre os fundos imobiliários do Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa.

O elevado dividend yield na época refletia o comportamento do IPCA nos meses anteriores, que estava em tendência de alta e chegou a ficar acima de 1% em setembro e outubro de 2021.

Mas a dinâmica do FII de “papel” também determina que quando o indexador do título cai – como ocorreu com o IPCA entre julho e setembro – a receita do fundo encolhe e acaba refletindo nos dividendos pagos aos investidores.

Conclusão: no caso do VSLH11, o dividend yield caiu para 1,04% em outubro deste ano, um recuo de 42% em relação ao patamar de um ano antes.

O mesmo movimento pode ser percebido na comparação entre os dez FIIs de “papel” com maiores dividend yields em outubro de 2021 – período de IPCA ainda em alta – e a taxa de retorno das mesmas carteiras no mês passado, quando ainda estavam sendo influenciados pelo cenário de deflação. Nesta base de comparação, a maior queda foi a do Vectis Juros Real (VCJR11), de 87%.

Confira abaixo a lista completa:

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Ascenção, queda e estabilização dos dividendos dos FIIs de “papel”

A volta da inflação em outubro sinaliza para um aumento dos dividendos dos FIIs de “papel”, mas para quem já sonha com os altos rendimentos de um passado não muito distante, os próximos meses podem não ser tão generosos, alerta Nathan Octavio, o Nod, criador do canal ClickInvest e especialista em fundos imobiliários.

“O Brasil não é um país de deflação, mas também não é um país de inflação de 1% ao mês”, diz. “Ambos os fatos podem acontecer, e acontecem, mas de maneira esporádica”, complementa.

Na opinião de Nod, montar qualquer estratégia apoiada na premissa de uma inflação estabilizada em 12% ao ano é tão descolada da realidade quanto montar uma estratégia acreditando em um IPCA de 2% ao ano.

Maurício Muniz, sócio da Brio Investimentos, vai na mesma linha e engrossa a expectativa de que os dividendos dos FIIs de “papel” estarão em um meio termo entre os rendimentos distribuídos no período de deflação e dos repassados nos momentos de forte elevação do IPCA.

“Embora a deflação tenha sido artificial [estimulada por isenções fiscais], há uma tendência de redução do IPCA”, explica. “[Desta forma] fundos de ‘papel’ atrelados ao IPCA, mesmo em um cenário de inflação controlada, ainda devem ter um desempenho interessante”, projeta.

Como funcionam os FIIs de “papel”?

Entre os títulos de renda fixa que podem compor o portfólio de um fundo de recebíveis está o CRI (certificado de recebíveis imobiliários), instrumento usado por empresas do setor para captar recursos no mercado.

Na prática, as companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber (como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo) em um título (o CRI) que é vendido aos investidores – entre eles, os fundos imobiliários. Em geral, o CRI oferece um rendimento prefixado mais a correção monetária, seguindo algum indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.

Vale lembrar que nem todas as carteiras distribuem mensalmente a correção monetária dos CRIs para os cotistas – apenas o rendimento prefixado. Nesse modelo, o FII cria uma reserva de recursos que ajuda a atenuar o impacto da eventual queda do índice de inflação nos repasses para os investidores.

Outros fundos, entretanto, consideram a correção monetária como parte do lucro e distribuem a atualização nos rendimentos pagos aos cotistas. A lógica é que o rendimento prefixado dos CRIs investidos seria suficiente para cobrir um eventual resultado negativo do IPCA – mas ainda que não fiquem “zerados”, os repasses de dividendos podem diminuir em casos de deflação.

O que fazer então com os FIIs de “papel”

Para Arthur Vieira de Moares, especialista em fundos imobiliários do Clube FII, o momento é propício para o investidor ter uma atenção ainda maior à diversificação do portfólio.

Ele lembra que os fundos de “papel” acabaram oferecendo um retorno com dividendos mais instável, exatamente porque acompanham indicadores que oscilam ao longo do tempo.

Para quem busca a geração de renda mais estável, Moraes recomenda observar com maior atenção os fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis.

“O contrato do fundo de ‘tijolo’ não muda a cada mês e o faturamento da carteira é mais constante”, explica. “[A receita distribuída ao cotista] é mais harmônica, todo mês é praticamente a mesma”, completa.

Muniz, da Brio Investimentos, lembra ainda que, independentemente do nível da inflação, é preciso analisar a qualidade do portfólio de um fundo de “papel”.

“A chave é analisar a qualidade dos ativos que estão dentro da carteira do fundo, ou seja, o risco de crédito dos títulos, inadimplência e a própria diversificação”, reforça.

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