FII que subiu mais de 100% em 2022 devolve todo o ganho e deve encerrar o ano no negativo; por quê?

Primeiro fundo imobiliário do segmento de cemitérios, o Brazilian Graveyard and Death Care (CARE11) foi uma das sensações do mercado ao longo do ano. A carteira chegou a subir mais de 100%, mas devolveu todo o ganho acumulado e deve encerrar o ano no campo negativo. O que explica a ascensão e queda deste FII?

Francisco Garcia, sócio e diretor da Zion Invest, gestora responsável pelo fundo, explica que, ao longo de 2022, havia uma expectativa muito grande em relação à participação indireta da carteira no processo de concessão de cemitérios e serviços funerários da cidade de São Paulo.

O FII possui 20,24% de participação na Cortel – principal empresa do setor de cuidados com a morte do País –, que liderou o Consórcio Cortel São Paulo, um dos grupos participantes da concorrência na capital paulista.

A possibilidade de vitória na disputa teria estimulado a valorização do fundo, que no meio do ano foi incluído na carteira teórica do Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa. Naquela ocasião, a cota do CARE11 – que começou o ano valendo R$ 2,60 – bateu o pico de R$ 5,40, com mais de 100% de valorização.

No dia 26 de julho, a cota do Brazilian Graveyard And Death Care disparou 15% na Bolsa após o Consórcio Cortel São Paulo arrematar um dos blocos da concessão de cemitérios e serviços funerários da capital paulista.

Foi o começo do fim da ascensão da cota do fundo em 2022.

De lá para cá, o (CARE11) iniciou uma tendência de queda, zerando os ganhos obtidos até então. Só em dezembro, o fundo registra baixa de mais de 15%. O papel fechou a sessão desta terça-feira (27) valendo R$ 2,67 – praticamente o mesmo nível do início do ano. No acumulado de 2022, as perdas estão na casa dos 3%.

“Não houve nenhum fato relevante negativo para o fundo”, pontua Garcia. “Atribuímos a correção da cota à realização de lucro dos investidores que entraram no papel na baixa e capturaram elevados ganhos”, explica o gestor, ao justificar a forte queda do FII nos últimos meses.

Ele lembra que todo o mercado de fundos imobiliários enfrentou forte período de baixa nas últimas semanas, o que também colaborou com a desvalorização das cotas do Brazilian Graveyard and Death Care.

Ainda no período de alta, especialistas recomendavam atenção aos investidores com a dinâmica do CARE11 – único FII do Ifix que não distribui dividendos – e alertavam sobre possíveis consequências de um eventual efeito manada.

Retomada dos dividendos em 2023?

Apesar da correção no valor da cota negociada na Bolsa, Garcia classifica 2022 como um divisor de águas para o Brazilian Graveyard and Death Care, especialmente pelo resultado no processo de concessão de cemitérios e serviços funerários da capital paulista.

A licitação, realizada em julho pela Prefeitura de São Paulo, repassou à iniciativa privada a gestão, operação, manutenção, exploração, revitalização e expansão de 22 cemitérios e crematórios públicos da cidade. Para a concessão pública, os espaços foram divididos em quatro blocos.

A Cortel São Paulo arrematou o bloco dois, formado pelos cemitérios do Araçá, Dom Bosco, Santo Amaro, São Paulo e Vila Nova Cachoeirinha.

Para explorar os espaços, o grupo desembolsou cerca de R$ 200 milhões, aproximadamente R$ 30 milhões acima do valor mínimo pedido. De acordo com as regras da concorrência, o prazo de vigência do contrato de concessão é de 25 anos e deve começar, na prática, em janeiro.

“A expectativa é que, até o meio do ano, a operação comece a gerar dividendos para os sócios do consórcio”, projeta Garcia. “Como o CARE11 (um dos sócios do Cortel São Paulo) está operando hoje praticamente no zero a zero [despesas cobrindo no limite as despesas], o recebimento dos rendimentos do consórcio pode representar um saldo positivo e a eventual retomada da distribuição de dividendos pelo fundo”, reflete o gestor.

Criado em 2016, o FII de cemitério chegou a ficar cinco anos sem pagar dividendos, período encerrado em julho de 2020, após a venda de um dos ativos do portfólio. O último repasse feito pela carteira ocorreu em setembro de 2021.

Garcia sinaliza também para a venda dos 2.873 jazigos que o fundo possui no Cemitério do Morumby, no Morumbi, bairro nobre de São Paulo. Os espaços foram adquiridos, em média, por R$ 15 mil e podem ser vendidos por cerca de R$ 35 mil – um ganho de mais de 100%.

“O recurso obtido com o desinvestimento também poderá reforçar o caixa do CARE11 e contribuir para a retomada dos dividendos do fundo”, finaliza Garcia.