Briga entre BRCO11 e Pão de Açúcar por multa vai parar na Justiça; quem tem razão e qual o risco para os FIIs?

O mercado de fundos imobiliários acompanha com atenção a disputa judicial entre o FII mais recomendado pelos analistas há mais de um ano – o Bresco Logístico (BRCO11) – e o Grupo Pão de Açúcar (GPA), que divergem sobre possível indenização devida pela empresa ao fundo. Quem tem razão afinal?

O tema foi destaque da edição desta terça-feira (13) do Liga de FIIs, apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. O programa contou com a participação de Carlos Ferrari, sócio do NFA Advogados, escritório especializado em negócios imobiliários, securitização e direito financeiro.

Em fevereiro, após reajuste no valor do aluguel, o Pão de Açúcar sinalizou que não renovaria o contrato com o BRCO11 para a locação do galpão logístico CD06, em São Paulo (SP) – que acabaria em maio. O espaço representa 19% da receita do FII.

Na oportunidade, porém, o fundo comunicou ao mercado que a cláusula de renovação automática foi acionada e o vínculo com a empresa foi prorrogado até 2027.

Ignorando o entendimento da carteira, a companhia notificou o Bresco Logístico, no final de novembro, sobre a devolução do imóvel e entregou as chaves do espaço. A empresa também recorreu à Justiça para evitar eventuais cobranças por parte do fundo.

Provisoriamente, a iniciativa do Pão de Açúcar teve êxito, já que a 35ª Vara Cível de São Paulo concedeu liminar em favor da empresa na semana passada e suspendeu o pagamento de indenização prevista no contrato.

Apesar da liminar – que pode sugerir uma insegurança jurídica para o mercado de fundos imobiliários– Ferrari avalia que a decisão apresenta sinalizações de que, no final do processo, o contrato será cumprido.

O advogado, especialista em mercado de capitais, afirma que casos como este têm sido cada vez mais comuns no mercado imobiliário e vê boas chances de o fundo sair vitorioso na disputa com a varejista.

“A concessão da liminar foi uma posição mais cautelosa para dimensionar o tamanho da penalidade pela rescisão do contrato”, explica o advogado. “[De acordo com a interpretação contratual], pode ocorrer um ajuste que, eventualmente, reduza o tamanho da multa a ser discutida, mas de certa maneira a rescisão deverá prevalecer”, prevê.

Segundo o Bresco Logística, o contrato que foi renovado automaticamente – e quebrado pelo Pão de Açúcar, conforme alega – prevê pagamento correspondente a 12 meses de locação referente ao aviso prévio não cumprido, além de indenização pela rescisão equivalente a outros seis meses de aluguel.

Leia também:

• FII que está entre os mais recomendados do mercado corta dividendos de dezembro pela metade; o que aconteceu?
• Investidor de FIIs ignora risco ao olhar só dividendos, diz gestor do BRCO11, o mais recomendado há um ano

Renovou ou não o contrato?

Na avaliação de Ferrari, a divergência do caso está exatamente no dispositivo da renovação automática do contrato, que não estaria sendo reconhecido pelo Pão de Açúcar.

Pela leitura do advogado especialista em mercados de capitais, a empresa sugere que a prorrogação do vínculo deveria ocorrer apenas após um ajuste (um aditamento) no contrato original, que garantisse um tempo hábil para decidir se permaneceria no local.

Ferrai pondera que, pela decisão, a renovação automática foi bem estabelecida no contrato e há jurisprudência – exemplos de casos anteriores – que reforça a argumentação do fundo.

Outra sinalização positiva para o Bresco, na análise do advogado, é a Justiça ter exigido do Pão de Açúcar o depósito caução no valor de R$ 23,9 milhões. É uma espécie de garantia que ficará bloqueada até o final do processo.

“Parece não existir dúvida sobre a legalidade da renovação automática ou mesmo sobre os valores definidos no contrato”, resume o advogado. “Resta, portanto, definir o quanto o locatário deverá pagar [de indenização]”.

Em nota, o Bresco Logística disse lamentar discutir em juízo termos e condições que foram livremente acordados entre as partes. O documento ressalta também que decisão liminar não é definitiva e pode ser revertida.

“A gestora [responsável pelo fundo] seguirá com a discussão na esfera judicial, buscando sempre os melhores resultados para os investidores e reiterando sua confiança na Justiça”, finaliza a nota.

O InfoMoney entrou em contato com o Grupo Pão de Açúcar e aguarda retorno da empresa.

Confira a entrevista completa com o advogado Carlos Ferrari na edição desta terça-feira (13) do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

Leia também:

• FIIs: cinco livros para aprender mais sobre os fundos imobiliários