Balanço dos FIIs

As 5 maiores altas e baixas dos fundos imobiliários em abril; SARE11 lidera ganhos, enquanto HCTR11 as quedas

Em abril, o Ifix subiu 1,19% e emendou o segundo mês consecutivo de alta, o que não ocorria desde fevereiro de 2021

Por  Wellington Carvalho -

O Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – emendou, em abril, o segundo mês consecutivo de alta, o que não ocorria desde fevereiro de 2021. O destaque do mês, porém, ficou para o Hectare (HCTR11), que negou suposto conflito de interesses nas operações do fundo, mas não conseguiu evitar a queda de 8,12%, a maior do mês. O destaque de alta ficou para o Santander Renda com Aluguéis (SARE11), com valorização de 10,26%.

O Maxi Renda (MXRF11) subiu 8,74% e recuperou parte das perdas acumuladas desde que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) questionou a distribuição de dividendos do fundo. Embora ainda aguarde posicionamento final da autarquia, a carteira foi o destaque de alta em abril.

Após subir 1,42% em março, o Ifix fechou abril com ganhos de 1,19%. Dos 104 FIIs que compõem o índice, 76 terminaram o mês no campo positivo. Os fundos híbridos – que investem tanto em imóveis como em títulos – lideraram a lista de maiores ganhos no período, com elevação média de 2,05%. O segmento de shoppings, que encabeçou a relação em março, teve leve alta, de 0,13% neste mês.

SegmentoVariação em abril (%)
Híbrido2,05
TVM0,88
Lajes Corporativas0,75
Logística0,50
Agências0,13
Shoppings0,13
Outros-0,03

Fonte: InfoMoney – (28/04/2022)

A repercussão do caso Hectare também influenciou no desempenho de fundos considerados High Yield – de maior risco –, tirando dos FIIs de “papel” o posto de segmento mais rentável do mês, como tem ocorrido nos últimos anos.

Entenda o caso Hectare

Com mais de 170 mil cotistas e um patrimônio líquido de quase R$ 2,5 bilhões, o Hectare é um fundo do tipo “papel”, que investe em títulos de renda fixa do mercado imobiliário indexados a índices de inflação ou ao CDI (certificado de depósito interbancário). Mais de 70% do portfólio é composto por certificados de recebíveis imobiliários (CRI), instrumento usado por empresas do setor para captar recursos.

Na prática, as companhias do setor imobiliário “empacotam” receitas futuras que têm para receber — como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo — em um título (o CRI) que é vendido aos investidores. Em geral, o CRI embute um rendimento prefixado e também a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.

Nas últimas semanas, o Hectare foi questionado por supostamente investir em CRIs de empreendimentos que teria participação. Para analistas, a dupla exposição representaria uma operação onde o fundo captaria recursos para emprestar para ele mesmo.

A possibilidade de um eventual conflito de interesse levou as cotas do fundo a uma queda de mais de 16% em quatro sessões. Após divulgação do relatório gerencial da carteira — que negou irregularidades nas operações da carteira — os papéis do Hectare recuperaram parte das perdas do mês.

Maiores altas de abril

Individualmente, o Santander Renda com Aluguéis foi o destaque do mês entre os fundos imobiliários que compõem o Ifix. Com ganhos de 10,26, o fundo liderou a lista das maiores altas. O Maxi Renda, com valorização de 8,74%, também se destacou.

Confira as maiores altas dos fundos imobiliários em abril de 2022:

TickerFundoSegmentoVariação em abril (%)
SARE11Santander RendaHíbrido10,26
MXRF11Maxi RendaHíbrido8,74
BLMG11Bluemacaw LogísticaLogística7,16
JSRE11JS Real EstateHíbrido6,7
HGFF11CSHG FoFTítulos e Val. Mob.6,47

OBS.: A rentabilidade não leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Fonte: Economatica (29/04/2022)

Com patrimônio líquido de R$ 914 milhões, o Santander Renda com Aluguéis tem como principal objetivo investir em imóveis comerciais, preferencialmente nos estados de São Paulo e no Rio de Janeiro.

“De modo geral, temos observado uma melhora nas locações de escritórios em São Paulo e no próximo relatório traremos os números consolidados dos principais indicadores do primeiro trimestre de 2022”, destacou o último relatório gerencial do fundo.

No dia 14 de abril, a carteira pagou R$ 0,62 por conta, equivalente a um retorno mensal de 0,88%. Em 12 meses, a taxa de retorno com dividendos do Santander Renda com Aluguéis está em 9,87%. Entre os inquilinos do fundo, destaque para os locatários do setor de serviços.

Fonte: SARE11

 

Maxi Renda

Maior fundo imobiliário do País em número de cotistas – 515 mil – o Maxi Renda é pivô de uma discussão que movimentou a indústria dos fundos imobiliários no início de 2022. Em janeiro, um novo entendimento da CVM questionou a distribuição de dividendos do fundo, que ainda aguarda uma decisão final da autarquia sobre o tema.

Em dezembro de 2021, por maioria de votos, o colegiado da CVM entendeu que um fundo imobiliário não poderia distribuir mais dividendos do que o lucro contábil acumulado pela carteira. Em caso de prejuízo contábil, o rendimento deveria ser suspenso ou repassado em forma de amortização, ou seja, devolução de patrimônio.

O novo entendimento, divulgado apenas no dia 25 de janeiro, teve como base as demonstrações financeiras do Maxi Renda entre 2014 e 2020, período em que o fundo chegou a apresentar prejuízo contábil e, mesmo assim, seguiu com a distribuição de dividendos.

Dois dias depois do fato relevante com o entendimento da CVM, a autarquia reforçou o posicionamento anterior e avisou que o parecer poderia se estender a outros fundos em situação semelhante à do Maxi Renda, que encerraria aquela semana com baixa acumulada de 9,5%.

Em novo comunicado, no início de fevereiro, porém, a CVM informou que atendeu a um pedido de efeito suspensivo para a decisão, congelando temporariamente todas as implicações do questionamento.

Mais tarde, a administração do Maxi Renda entrou com pedido de reconsideração da decisão da CVM, que tinha prazo de até 60 dias para se manifestar sobre o caso. Nos cálculos de fontes do mercado, a decisão pode sair em maio.

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Maiores baixas de abril

Na outra ponta da lista encabeçada pelo Santander Renda com Aluguéis está o Hectare (HCTR11), que fechou abril com o pior desempenho entre os fundos imobiliários do Ifix. No mês, a carteira acumulou perdas de 8,12%.

Confira as maiores baixas dos fundos imobiliários em abril de 2022:

Ticker Fundo Setor Variação em abril (%)
HCTR11HectareOutros-8,12
URPR11Urca Prime RendaOutros-7,9
GTWR11Green TowersLajes Corporativas-6,21
FIGS11General ShoppingShoppings-4,73
BBPO11BB Progressivo IILajes Corporativas-3,05

OBS.: A rentabilidade não leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Fonte: Economatica (29/04/2022)

Em relatório gerencial divulgado no dia 18, o Hectare informou que nenhum CRI da carteira registrou inadimplência e negou possível conflito de interesses em operações do fundo.

O questionamento teve início em março, quando o fundo aumentou a posição no CRI Circuito de Compras, que financiou a construção do Shopping Popular Circuito de Compras, em São Paulo (SP). Também conhecido como Nova Feira da Madrugada, o espaço é considerado o maior centro popular de compras da América Latina.

Interessado no projeto — que tinha retorno estimado de 20% ao ano — o Hectare decidiu investir também no empreendimento por meio de cotas do fundo imobiliário R Cap 1810 (XBXO11), que respondem por cerca de 6% do portfólio do Hectare.

Em relatório gerencial divulgado, a equipe de gestão lembra que o Hectare não é o único investidor do CRI Circuito de Compras e tem participação minoritária no empreendimento. Desta forma, na avaliação dos gestores, o investimento na dívida do Circuito de Compras — através do CRI — e no próprio projeto não representa operações conflitantes.

“Não achamos, portanto, que faz sentido a afirmação de que o fundo emprestou dinheiro para si mesmo e nem que ele poderia protelar ação ou decisão por conta disso”, aponta o relatório gerencial. “O fundo apenas se expõe de maneira diferente em termos de risco e retorno ao mesmo ativo, junto com outros investidores em cada uma das classes”, detalha o documento.

FIIs que mais pagaram dividendos em abril

Fundo imobiliário com melhor desempenho no primeiro trimestre de 2022, o Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11) fechou abril como o maior pagador de dividendos do período, de acordo com dados da Economatica, plataforma de informações financeiras. Os fundos de recebíveis também mantiveram o protagonismo da relação. O estudo leva em conta os 104 fundos imobiliários que compõem o Ifix.

De acordo com o levantamento, 37 fundos tiveram um retorno mensal com dividendos acima de 1% em abril. Os FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa que acompanham a variação dos juros e da inflação – dominam as primeiras posições da lista. Em média, o segmento apresentou uma taxa de retorno de 1,09%. Os fundos de shopping tiveram o menor percentual, 0,69%.

SegmentoRetorno com dividendos – Abril (%)
Títulos e Valores Mobiliários1,09
Agências0,92
Outros0,91
Híbrido0,81
Lajes Corporativas0,81
Logística0,75
Shoppings0,69

Fonte: Economatica

Individualmente, o Autonomy Edifícios – do segmento de escritórios – superou os fundos de “papel” e encabeçou a lista dos FIIs que mais pagaram dividendos em abril, com um retorno mensal de 1,62%. Riza Arctium ( ARCT11) e NCH Recebíveis ([ativo=NCHB11]) aparecem na sequência, com 1,54% e 1,49%, respectivamente. Confira a lista dos dez maiores pagadores do mês:

TickerFundoSetor Retorno com dividendos – Abril (%)
AIEC11Autonomy Edifícios CorporativoLajes Corporativas1,62
ARCT11Riza Arctium Real EstateOutros1,54
NCHB11NCH High Yield RecebíveisTítulos e Valores Mobiliários1,49
VGIP11Valora CRITítulos e Valores Mobiliários1,40
URPR11Urca Prime RendaTítulos e Valores Mobiliários1,40
OUJP11Ourinvest JPPHíbrido1,38
AFHI11AF Invest CriTítulos e Valores Mobiliários1,35
RECR11REC RecebíveisTítulos e Valores Mobiliários1,35
VGHF11Valora Hedge FundTítulos e Valores Mobiliários1,34
KNIP11Kinea Índices de PreçosTítulos e Valores Mobiliários1,33

Fonte: Economatica

Em janeiro, a Dow Brasil, empresa da indústria de produtos químicos, teve negado pedido de mudança do indexador do contrato de locação assinado pela companhia com o Autonomy Edifícios.

Em 2021, o contrato de locação havia sido reajustado em aproximadamente 23%, percentual correspondente ao então Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) acumulado em 12 meses.

Insatisfeita com o aumento, a Dow Brasil solicitou a uma corte arbitral a troca do indexador do contrato, do IGP-M para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O fundo alegou que, pelas características do contrato, a mudança não seria permitida.

A justiça teve o mesmo entendimento e deu parecer favorável ao fundo, além de desbloquear parte dos R$ 3,5 milhões, montante retido durante a tramitação do processo.

Após liderar a lista dos maiores pagadores em março e fevereiro, o Valora Hedge Fund (VGHF11) ficou na nona posição da relação de abril, com retorno de 1,34% no período.

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