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A disparada dos juros básicos da economia e, por consequência, a das taxas dos financiamentos imobiliários, que tornaram a compra da casa própria inviável, provocaram um aumento na procura por locação residencial e um salto nos aluguéis.
Em 12 meses até fevereiro, o valor pedido para novas locações subiu 17,05%, em média, em 25 cidades brasileiras, segundo o Índice FipeZap+. É a maior alta do valor da locação residencial acumulada em 12 meses em mais de 11 anos. Em dezembro de 2011, a variação havia sido de 17,30%.
O aumento em 12 meses registrado até fevereiro deste ano pelos aluguéis pedidos também é quase dez vezes a alta acumulada no mesmo período pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado, da FGV).
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O IGP-M é conhecido como indicador da “inflação dos aluguéis” por ser o indexador muito usado na correção dos contratos. O IGP-M subiu só 1,86% em 12 meses até fevereiro deste ano.
“Com a taxa de juros elevada, quem não consegue comprar um imóvel aluga”, diz Alison Oliveira, economista e coordenador da pesquisa. O aumento da demanda por locação é o principal motivo da alta dos aluguéis.
O enfraquecimento da compra e da venda de imóveis, diz Oliveira, teve reflexos nos preços de aquisição. Em 12 meses até fevereiro, o metro quadrado subiu, em média, 5,79% em 50 cidades pesquisadas. A correção acompanhou praticamente a inflação geral da economia no mesmo período.
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Fabio Romão, economista da LCA Consultores, também aponta a escalada dos juros básicos, iniciada em março de 2021 e sua manutenção em níveis elevados desde agosto de 2022, em 13,75% ano, como fatores que estancaram a venda de imóveis e impulsionaram a locação.
Volta presencial
Conforme especialistas, a volta ao trabalho presencial por causa do arrefecimento da pandemia l é outro fator que tem impulsionado a demanda por locação de casas e apartamentos e ajudado na escalada de preços dos aluguéis residenciais.
Com o retorno ao escritório, a publicitária Rafaela Morselli, de 27 anos, e o marido, que moram em Guarulhos (SP), mas trabalham em São Paulo, têm gastado cerca de três horas diárias com deslocamento de ida e volta da casa para o serviço, mais despesas com estacionamento e gasolina. Para aliviar o bolso e reduzir a perda de tempo no trânsito, decidiram se mudar para um local mais próximo da empresa, na zona Oeste da capital, mas se surpreenderam com os valores dos aluguéis que encontraram.
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Desde janeiro a publicitária procura, sem sucesso, um apartamento de dois dormitórios, próximo do trabalho. Calculava que gastaria cerca de R$ 3 mil com aluguel. Mas o imóvel mais barato que encontrou até agora foi um estúdio, com cerca de 40 metros quadrados, por R$ 4 mil na zona Oeste, fora a despesa de condomínio, na faixa de R$ 500. “Os aluguéis estão muito altos.”
‘Pão quente’
Moira Toledo, diretora de Risco e Governança da Lello Imóveis, uma das maiores imobiliárias da capital, e vice-presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, diz que o imóvel que Rafaela e o marido procuram é “como pão quente”. Isto é, quando está disponível no mercado, rapidamente é alugado, especialmente se tiver duas vagas de garagens.
A diretora da imobiliária explica que o antigo Plano Diretor da cidade de São Paulo incentivou a construção de microapartamentos e deixou a oferta de imóveis maiores mais restrita.
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Além da alta dos juros dos financiamentos imobiliários, ela ressalta que a volta ao trabalho presencial tem fomentado a procura de imóveis para alugar em grandes centros urbanos. A busca é grande por apartamentos localizados perto das regiões de trabalho.
Bairros paulistanos como Vila Mariana, na zona Sul, e Jardins, Santa Cecília, na zona Oeste, e até o Centro da capital, são muito procurados neste momento para locação residencial na imobiliária.
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Defasagem de correção faz disparar a inflação
Entre os motivos que puxaram para cima os aluguéis de imóveis, está a defasagem da correção que houve durante a pandemia. No auge da crise sanitária, os aluguéis foram mantidos em muitos casos porque a prioridade do proprietários era ter o imóvel ocupado.
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“Agora está havendo a recomposição dos valores, e isso acaba influenciando a subida de preços”, observa Moira Toledo, diretora de Risco e Governança da Lello Imóveis, uma das maiores imobiliárias da capital paulista, e vice-presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação.
Alison Oliveira, economista e coordenador da pesquisa FipeZap+, concorda. Diz que, com a recuperação do mercado de trabalho e o aumento do emprego, há mais margem para renegociar a recomposição dos aluguéis.
Para conseguir captar um número maior de imóveis vagos para locação, a imobiliária tem contado com a tecnologia como grande aliada. “Produzimos conteúdo no nosso site, e as pessoas acabam cadastrando os imóveis”, conta Moira.
A executiva observa que a elevação dos aluguéis é mais moderada em São Paulo, se for comparada a capitais como Florianópolis (SC) e Curitiba (PR), onde a oferta de imóveis para locação é menor.
De acordo com a pesquisa, a variação acumulada em 12 meses até fevereiro nos aluguéis na cidade de São Paulo foi de 15,14%. Já Florianópolis registrou alta de 33,36%, liderando o ranking entre as capitais. Na sequência vêm Goiânia (GO), com 31,23%; Curitiba (PR), com aumento acumulado de 24,17%; Belo Horizonte (MG), com 21,73%; e Fortaleza (CE), com 21,32%.
Rentabilidade
Apesar do avanço no valor dos aluguéis, a rentabilidade da locação como negócio para os donos de imóveis ainda perde para os investimentos em renda fixa no mercado financeiro.
Nas contas da FipeZap+, o ganho com o aluguel residencial em fevereiro estava em 5,25% ao ano. A rentabilidade da locação é a razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda do imóvel.
Esse resultado ainda é inferior à rentabilidade média projetada para aplicações financeiras de referência nos próximos 12 meses, diz Oliveira. Ele observa que o futuro dos rendimentos depende da política monetária do Banco Central e até quando a Selic será mantida em 13,75%.