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Construtoras e incorporadoras admitem que o mercado para venda de studios pode ser mais difícil em regiões da cidade de São Paulo mais distantes de linhas de metrô, faculdades, hospitais e outros polos de atração de público para moradia e ressaltam que a legislação turbinou os lançamentos.
Nos últimos cinco anos, até setembro de 2022, foram lançadas 60.796 unidades de studios com até 30 metros quadrados na capital, com 46.423 vendidas, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP).
Entre 2018 e 2022, de janeiro setembro de cada ano, os lançamentos de studios somaram 35.757 unidades, enquanto as vendas totalizaram 32.821 unidades.
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“Percebemos que o que foi lançado foi vendido”, diz Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP. Mas ele realmente admite que, dependendo localização, nem todo empreendimento vai ter o mesmo desempenho de vendas.
O executivo atribui o aumento da oferta de studios ao “equívoco” do plano diretor. A legislação restringiu uma vaga de garagem por unidade em empreendimentos próximos a estações de trem, metrô e corredores de ônibus.
Com isso, as incorporadoras passaram a incluir studios sem garagem nos projetos para conseguir oferecer uma vaga a mais para os apartamentos maiores.
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Outro benefício dado aos empreendedores por ter studios no projeto é o fato de este tipo de imóvel não ser considerado pela legislação como área construída, o que permite melhor aproveitamento do terreno.
O resultado de tantos estímulos foi o aumento de lançamentos. Em 2016, os studios respondiam 12% do total lançado. Neste ano, a fatia subiu para mais de um terço (34%) dos novos produtos, aponta levantamento da DataZAP+.
“Chegamos a essa mega oferta de compactos porque o plano diretor induziu as construtoras a fazer studios”, afirma o vice-presidente de operações da construtora Mitre, Rodrigo Cagali.
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Localização
O foco da Mitre sempre foi apartamentos maiores. Mas, por conta dos benefícios, foram incluídos os compactos nos projetos. Dos R$ 4 bilhões de Valor Geral de Vendas (VGV) lançados em 2020, 2021 e 2022, 20% são imóveis compactos. “É bastante coisa, mas estamos bem vendidos e não temos dor de cabeça.”
Cagali diz que o bom desempenho está atrelado também à localização. Ele está preocupado com o risco de uma grande oferta, pois outras empresas lançaram studios em regiões sem vocação para esse imóvel.
Tellio Totaro Jr., superintendente de Incorporação da EZtec, concorda. No entanto, acredita que num horizonte próximo há mercado satisfatório para lançamentos de imóveis compactos.
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“Continuamos com bom volume de vendas e não temos sentido queda na demanda”, diz Totaro Jr. Nos últimos três anos, a empresa lançou 1,6 mil studios e já vendeu 60% deles.
“Hoje não sinto uma superoferta de compactos porque muitos empreendimentos não foram entregues”, diz o diretor de vendas da Cyrela, Orlando Pereira. Em sua opinião, há risco de ter uma superoferta nos próximos dois anos.
No momento, ele diz que a sua empresa está na “contramão do mercado”. Neste ano, vendeu 1,7 mil studios de quase 2 mil lançados no Brooklin, Moema, Perdizes e Jardins.
