Os dois mundos para imobiliárias: setor vê ações subirem 70% e caírem 50%

SÃO PAULO – As ações de imobiliárias tiveram um ano complexo, em que não conseguiram manter uma uniformidade que se esperava de um setor que responde à drivers de mesma categoria. É justamente por essa uniformidade que se criou dois diferentes tipos de ativos negociados na BM&FBovespa: os bons, que chegaram a subir até 75%, e os ruins, que tiveram quedas de 50%. 

De um lado, papéis como EzTec (EZTC3), Helbor (HBOR3), JHSF (JHSF3) e Even (EVEN3), com ganhos que variam de 45% a 75%. De outro, PDG Realty (PDGR3), Rossi Residencial (RSID3) e Brookfield (BISA3), com perdas de 25% a 45%. Por trás desse movimento, decisões estratégicas divergentes – cujo teste pelo tempo mostrou qual era correta. O desempenho operacional bastante diferente selou o fato: algumas deveriam subir, outras cair. 

“Se você olhar a evolução dos balanços das companhias, reflete bastante o desempenho delas em ação”, avalia Eduardo Machado, analista da Amaril Franklin. Muitas empresas optaram por estimular o crescimento de maneira mais agressiva nos últimos anos, formando parcerias regionais e terceirizando a construção – duas decisões que não foram tomadas pela EzTec, campeã de rentabilidade do setor.

A opção por focar exclusivamente no mercado de São Paulo e manter uma equipe própria de construção – algo que outras imobiliárias de sucesso também o fizeram – ajudou a explicar os ganhos deste ano. 

Estouro no orçamento
Várias empresas, diz Machado, viram seus custos de produção estourarem, comprometendo toda a rentabilidade dos empreendimentos e prejudicando planos futuros de expansão. Rossi, PDG e Brookfield tiveram forte queda nos lançamentos em 2012. 

“Algumas empresas até chegaram a ter prejuízo durante o ano, e várias delas chegaram em uma situação bem complicada”, diz o analista. Uma delas, a PDG, também teve problemas com o bloco controlador e brigas severas entre os acionistas mais importantes. “E os graves problemas de gestão interfiriram nos papéis”, avalia. 

O cenário econômico também apertou, destaca Machado. A economia pisou no freio bruscamente, mas o mercado imobiliário continuou aquecido. Com a oferta em alta, mão de obra escassa, e a demanda minguando, muitas empresas se encontraram em uma situação na qual os números mostraram significativa piora – puxando as ações com elas.

Luta de classes: JHSF vs Gafisa
Machado destaca que a economia desacelerando não afetou as empresas que optaram por não se expor aos segmentos mais populares, que foram os que mais sofreram com a desaceleração. A JHSF é a principal delas, já que foca principalmente no segmento de luxo – e deve ver as suas ações subirem cerca de 60% em 2012. “Para o público dela, a desaceleração da economia não impactou”, afirma. 

Isso contrasta com outra empresa, a Gafisa (GFSA3), que algum tempo atrás optou por entrar no segmento de residências populares, e adquiriu a Tenda. Embora a companhia se encaminhe para terminar o ano com valorização de aproximadamente 10%, a empresa sofreu antes de conseguir os seus primeiros resultados do processo de turnaround. “Dizem no mercado que no fundo do poço tem uma mola, e foi isso que aconteceu com a Gafisa”, destaca Machado. 

“A empresa sofreu diversos problemas com a aquisição da Tenda, inadimplência, prejuízos, tudo”, diz. Mas com o tempo, a Gafisa conseguiu recuperar a rentabilidade, mesmo que de forma tímida, algo que pode servir de exemplo para as suas pares problemáticas no setor em 2013 – já que estas também precisam de mostrar alguma recuperação.

Vale destacar que a empresa chegou a ver suas ações cairem mais de 50% no primeiro semestre do ano, antes de iniciar uma tímida recuperação amparada na reestruturação pesada que a companhia fez. Esse também foi o caminho escolhido pela Cyrela (CYRE3), que vê suas ações subirem aproximadamente 20%. Antevendo os problemas, a companhia conseguiu reduzir as pressões de custos e conseguiu evitar a grande crise que suas rivais passaram em 2012.