Os 3 fatores que explicam o crescimento de 500% no valor geral de vendas da Moura Dubeux

SÃO PAULO – As ações da Moura Dubeux (MDNE3) saltaram até 13% na terça-feira (12) apesar de terem amenizado e fechado com ganhos de 2,6%. Esse movimento positivo foi consequência da maneira como os investidores enxergaram a prévia operacional da empresa no quarto trimestre.

Nos últimos três meses de 2020, a incorporadora com foco na região Nordeste totalizou R$ 516 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV) bruto, um crescimento de 517,1% em relação ao mesmo período do ano anterior. No ano, este indicador atingiu R$ 791,2 milhões, ante R$ 382 milhões em 2019.

Além disso, as vendas líquidas chegaram a R$ 305 milhões, fazendo um total de R$ 779 milhões em 2020, número 2% superior ao registrado no ano anterior.

O Credit Suisse destaca que a Moura Dubeux iniciou mais uma vez a temporada de números operacionais do setor de construção civil e incorporadoras com números animadores e que devem ajudar a gradativamente trazer um maior interesse para a empresa.

Diante dos fortes números, conversamos com o CEO da empresa, Diego Villar, e com o CFO, Marcello Dubeux, para entender o que levou a estes números e quais são as perspectivas para o futuro.

De acordo com Villar, a meta da incorporadora agora é ter R$ 1,5 bilhão de VGV de lançamentos por ano. Embora não especifique o prazo em que isso deve ocorrer, ele diz que essa marca seria consequência natural do porte da Moura Dubeux e depende agora de uma melhora no cenário macroeconômico para ser atingida.

“Por enquanto, o risco macroeconômico se coaduna a esse repique inflacionário, principalmente em materiais de construção. Então, temos um desafio bem grande a superar se quisermos crescer no mercado imobiliário”, explica.

Já Marcello Dubeux exaltou a redução da alavancagem e a forte geração de caixa no trimestre, traçando um ambiente promissor para os próximos meses.

Confira a entrevista completa abaixo:

InfoMoney: A Moura Dubeux teve uma forte prévia operacional no quarto trimestre de 2020. A que o senhor atribui os números fortes de VGV e quais são os planos da empresa para o futuro?

Diego Villar: A manutenção da tese que estamos comunicando ao mercado é a grande responsável pelo nosso sucesso no trimestre.

Em primeiro lugar, o Nordeste é uma região com estoques baixos. Qualquer curva de projeções para o mercado imobiliário coloca o Nordeste como segundo maior mercado em potencial no Brasil.

Em segundo lugar, a crise que tirou as incorporadoras de São Paulo da região também ajuda, porque derrubou a concorrência.

Por fim, o Nordeste tem forte demanda para o médio padrão, que é boa parte da nossa expertise.

A soma desses três fatores permite bons resultados para a Moura Dubeux. Além disso, os juros baixos também nos ajudaram porque estimularam mais pessoas a comprarem imóveis.

Preciso destacar também que nosso trabalho tem sido focado em continuar o que foram os últimos seis meses. Lançamos 10 projetos da segunda quinzena de agosto até a primeira quinzena de dezembro e vendemos em média R$ 100 milhões por mês.

Por último, tivemos 5,1% de distratos em dezembro e no ano fechamos com 8,9%. Geração de caixa, fortes lançamentos, fortes vendas e redução de distratos foram os pilares do quarto trimestre.

IM: Onde a empresa quer chegar em termos de vendas e faturamento? Qual seria o patamar ideal? E qual é o maior desafio a superar hoje?

Diego Villar: Queremos atingir um patamar de R$ 1,5 bilhão por ano em VGV de lançamentos, mas ainda estamos em meio a uma crise de saúde e temos mais foco em rentabilidade do que em crescimento. Queremos gerar valor para nossos acionistas.

Por enquanto, o risco macroeconômico se coaduna a esse repique inflacionário, principalmente em materiais de construção. Então, temos um desafio bem grande a superar se quisermos crescer no mercado imobiliário.

O minério de ferro bateu recorde histórico, o que aumentou nossos custos por causa do aço, além de resina plástica e outros produtos, que se valorizaram e fizeram disparar o [Índice Nacional de Custo da Construção] INCC, mas é bem melhor ter inflação de materiais do que de mão-de-obra, que seria algo de que teríamos menos controle e duraria mais tempo.

IM: Da última vez em que falei com a Moura Dubeux vocês me revelaram um plano para lançar pelo menos um novo empreendimento por mês. Como está este plano hoje?

Marcello Dubeux: O plano de um novo lançamento a cada mês era a nossa meta na época. Acabamos lançando 10 empreendimentos em quatro meses e bem distribuídos, quatro em Pernambuco, três no Ceará e três na Bahia, ainda temos um programado para Natal, no Rio Grande do Norte.

Diego Villar: Exatamente, estamos lançando um produto em Natal e temos lançamentos programados para todas as cinco praças em que atuamos. Já definimos o plano, com boa distribuição por praça.

Estamos mais expostos em Recife (PE), que é a nossa sede, depois vem Salvador (BA), Fortaleza (CE) e aí Natal (RN) e Maceió (AL). Não faz sentido lançarmos menos do que um empreendimento por mês nessas regiões a menos que a situação macroeconômica mude muito.

IM: Falando em situação macroeconômica, quais são as expectativas da Moura Dubeux para a economia em 2021?

Marcello Dubeux: As condições de mercado mais favoráveis devem continuar, com estoque baixo e muito espaço para avançar em termos de market share.

Diego Villar: Não somos especialistas em saúde pública nem em economia, mas o que enxergamos para 2021 são condições bem melhores do que as do ano passado, com quatro ou cinco vacinas diferentes aparecendo no mundo. Cedo ou tarde vamos encontrar a solução para acabar com a Covid-19.

O mundo todo deve crescer este ano, uma vez que a base de comparação é muito ruim e com a política de expansão fiscal e monetária que vimos em diversos países deve haver estímulo ao consumo. Há hoje alguma preocupação com a inflação, mas emprego e renda devem crescer.

Se olhar o mercado imobiliário especificamente, ainda há um spread alto entre a Selic [atualmente em 2% ao ano] e a taxa do financiamento imobiliário, que está em 6,7% ao ano. Mesmo se houver uma elevação na Selic ainda teremos uma taxa de financiamento imobiliário maior.

Se o Brasil conseguir gerar emprego vai fortalecer ainda mais o mercado imobiliário, mas para isso o País precisa melhorar a questão fiscal. Nós vimos com preocupação o fechamento da fábrica da Ford na Bahia, por exemplo, pois causará a perda de muitos empregos.

IM: O fim do auxílio emergencial teve algum impacto nas operações de vocês?

Diego Villar: O auxílio emergencial tem pouco impacto e não foi tão positivo para o nosso mercado porque quando chegou, a demanda por materiais de construção aumentou muito, causando um desequilíbrio de estoque, que está refletido nesse repique do INCC.

O que precisamos mesmo é da resolução do coronavírus com uma vacina para haver uma diminuição do desemprego e para que mais pessoas possam comprar apartamento, principalmente aquelas que há muito adiam a decisão de migrar para imóveis maiores.

IM: Como a companhia tem gerenciado o caixa nesse momento de pandemia e qual a situação da alavancagem? Vocês possuem alguma meta de redução do endividamento?

Marcello Dubeux: Quando fizemos o IPO [Oferta Pública Inicial, na sigla em inglês] a companhia tinha uma estrutura alavancada, mas os recursos da abertura de capital foram usados para reduzir a alavancagem.

Hoje, a nossa alavancagem se reduziu e ficou em cerca 12% do patrimônio líquido. Vale ressaltar que nós dividimos a meta de alavancagem em dívida para os projetos e dívida corporativa. A dívida garantida pela holding queremos que seja bem baixa. A meta é algo abaixo de 20%.

Já o endividamento de projetos tem que seguir proporcional ao tamanho dos nossos empreendimentos. Financiamos até 80% dos custos das obras que fazemos e estamos com acesso normal ao crédito via grandes bancos.

IM: Qual é o foco da companhia hoje? A ideia é vender mais imóveis para moradia ou para investidores?

Diego Villar: No patamar atual de inflação contra o CDI o imóvel passa a ser uma opção bastante rentável para o investidor, então é claro que esse segmento tem crescido.

No entanto, nós oferecemos tanto imóveis para moradia quanto para investimento. Em Recife oferecemos apartamentos de estúdio, entre os quais muitos entregamos já mobiliados para investidores.

Já em cidades como Porto de Galinhas temos imóveis que agradam tanto investidores como moradores. Com a pandemia, muita gente passou a repensar sua forma de se relacionar com imóvel e um dos reflexos foi a valorização de algumas regiões. Há muitos casos inclusive de pessoas que vão fazer home office mais perto da praia.

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