GPA (PCAR3) vende R$ 5,2 bi em lojas ao Assaí (ASAI3) e fundo imobiliário

SÃO PAULO – O Grupo Pão de Açúcar – GPA (PCAR3) informou nesta quinta-feira (14) que fechou a venda de 71 pontos comerciais, instalados em diversos Estados, para o Assaí (ASAI3).

Conforme o fato relevante, a transação envolve uma valor estimado a ser recebido pelo GPA de R$ 5,2 bilhões, dos quais R$ 4 bilhões serão pagos pelo Assaí, de forma parcelada, entre dezembro deste ano e janeiro de 2024.

A transação envolvendo a conversão de lojas Extra Hiper operadas pelo GPA em cash & carry (atacarejo), que passarão a ser operadas pelo Assaí.

Com a operação, a bandeira Extra Hiper será descontinuada e as lojas não abarcadas pela transação serão convertidas em formatos com maior potencial de rentabilidade.

Ainda segundo o fato relevante, a transação envolve “imóveis próprios e locados de terceiros, bem como dos respectivos contratos de locação, podendo também envolver aquisição pelo Assaí de certos equipamentos existentes nas lojas.”

Leia também: Ações do GPA (PCAR3) saltam 18% e do Assaí (ASAI3) caem 6% com operação de R$ 5,2 bi e fim do Extra Hiper

Fundo imobiliário

Adicionalmente, o GPA celebrou outro memorando com um fundo imobiliário, com a interveniência e garantia do Assaí, regulando a alienação de 17 imóveis próprios do GPA.

Neste caso, o preço estimado de venda desses imóveis é de R$ 1,2 bilhão, e será pago pelo fundo imobiliário ao GPA. “A garantia do Assaí consiste na obrigação de pagamento pelos imóveis caso o Fundo não cumpra o prazo acordado”, acrescentou.

Simultaneamente, o Assaí também celebrou outro memorando com o fundo imobiliário regulando a locação, após a conclusão da transação, dos imóveis adquiridos pelo Fundo para Assaí, pelo prazo de 20 anos, renováveis por igual prazo.

Maior rentabilidade

Para Jorge Faiçal, CEO do GPA, “a transação representa uma oportunidade única de intensificar o foco e a aceleração da expansão dos negócios de maior rentabilidade da companhia por meio dos segmentos premium e de proximidade, notadamente com as bandeiras Pão de Açúcar, Minuto e Mercado Extra.”

Segundo o executivo, a iniciativa busca reforçar a posição de liderança do GPA no varejo e e-commerce alimentar no país. Além disso, o GPA pós transação representará uma plataforma com grande potencial de crescimento e reduzida alavancagem, acrescentou.

Já Belmiro Gomes, CEO do Assaí, reforçou que a transação permitirá “uma importante aceleração da expansão combinada ao fortalecimento dos resultados através da conversão de lojas em pontos comerciais excepcionais, localizados em regiões adensadas e com baixa sobreposição com a plataforma atual de lojas do Assaí”.

Gomes ressaltou que, das mais de 150 lojas abertas na última década, mais de 25 lojas foram oriundas do Extra Hiper, “sendo que estas apresentaram rápida maturação de vendas e resultado superior à média da Companhia.”

Análise

Na análise do Bradesco BBI, o preço pago pelo Assaí parece razoável, enquanto a transação é vista como excelente para o GPA, uma vez “que resolve uma dor de cabeça de quase uma década em seu negócio de hipermercados”.

“Estimamos que o mercado estava atribuindo muito pouco – ou nenhum – valor para o negócio de hipermercados”, apontam os analistas. A expectativa é de que o GPA receba cerca de R$ 4,4 bilhões líquido de impostos, o que equivale a aproximadamente 60% do valor de mercado atual.

O Morgan Stanley vê que a lógica estratégica da transação faz sentido para ambas as empresas, mas considera as maiores ligações entre as empresas como uma compensação parcialmente negativa.

Para o Assaí, as 71 lojas representariam um acréscimo de 38% à base no segundo trimestre de 2021, proporcionando clareza significativa sobre a perspectiva de crescimento das lojas – parte fundamental da tese de investimento. Para o CBD, os analistas do banco veem a descontinuação da marca Extra Hiper dando suporte a uma mudança de portfólio em direção a formatos de varejo de alimentos mais bem posicionados.

“Embora o crescimento da loja tenha sido uma parte consistente de nossa tese ASAI3, monetizar as lojas Hiper é uma mudança maior para a história do CBD, em nossa visão inicial”, avaliam.

Já do ponto de vista da governança, os analistas apontam que o Assaí no início deste ano se originou da CBD (com a cisão em março), no que viram como uma transação clara, com ligações com partes relacionadas muito limitadas (ambas as empresas são controladas pelo Casino).

“Embora o preço da transação tenha sido endossado por um parecer imparcial externo e aprovado por conselheiros independentes, vemos os vínculos maiores entre as empresas sob uma luz negativa, aprofundando os laços das empresas poucos meses após a conclusão da cisão”, apontam.

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