Construtoras: confira quais empresas do setor devem se destacar na temporada de resultados do primeiro trimestre

O noticiário para as construtoras tem sido movimentado com o julgamento sobre a revisão do FGTS podendo impactar o programa habitacional do governo federal Minha Casa Minha Vida (MCMV), além das novidades do programa municipal paulistano Pode Entrar.

Neste começo de mês, um novo elemento ganha força, com o início da temporada de balanços do primeiro trimestre de 2023 (1T23), com a divulgação dos números da Tenda (TEND3) nesta quarta-feira (3) após o fechamento do mercado, inaugurando os resultados do setor.

Cabe destacar que as prévias operacionais das construtoras já deram algumas indicações do que esperar no trimestre. Conforme aponta o Itaú BBA, houve uma bem-vinda redução de estoque entre os players de média renda para 19 meses de vendas no período (de 20 meses no 4T22), com menos lançamentos (-10% na base anual) e maiores vendas (+25% ano a ano).

Para a XP, a expectativa é por resultados mistos para as construtoras no 1T23. O segmento de baixa renda pode ser o destaque, ajudado pelo forte momento operacional, embora Tenda e MRV (MRVE3) devem continuar no processo de recuperação da rentabilidade.

Os nomes de média/alta renda devem reportar resultados mistos, com vendas de estoque mais fortes ajudando o reconhecimento de receita, mas maiores descontos e custos sob pressão podem prejudicar a margem bruta da maioria das empresas da cobertura da casa.

Na visão de Ygor Altero, analista da casa, Cury (CURY3), Direcional (DIRR3) e Plano&Plano (PLPL3) devem ser os destaques positivos, mantendo sólidos níveis de margem bruta (37,6%, 35,8% e 32,2%, respectivamente). Ele reitera a preferência pelo segmento de baixa renda, reforçando a Cury (preço-alvo de R$ 17 por ação) como a principal escolha do setor.

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O Santander vê que o 1T23 deve mais uma vez ser mais um trimestre desafiador para a maioria das construtoras dentro do seu universo de cobertura, com exceção de Cury, Direcional, Moura Dubeux (MDNE3) e Cyrela (CYRE3).

“Acreditamos que o mercado continuará acompanhando de perto as notícias do setor relacionadas a: (i) perspectivas de produção e margens brutas de novas vendas para a maioria das construtoras de baixa renda; (ii) o desempenho de vendas das construtoras de médio/alto padrão; e (iii) o valor dos descontos oferecidos pelas construtoras de médio/alto padrão”, apontam os analistas do banco.

Eles reiteram a Direcional como sua primeira escolha, seguida de perto pela Cury, ambas refletindo: (i) forte potencial de crescimento de resultados; (ii) maior diversificação geográfica para áreas de menor competição e exposição relevante às faixas de renda mais baixas do programa MCMV; e (iii) cenários potenciais de alta nos lucros associados à perspectiva mais benigna dos custos de insumos e ao efeito defasado das melhorias na acessibilidade após as mudanças implementadas durante o segundo semestre de 2022.

Os analistas esperam que a Cury e a Direcional reportem resultados robustos, mas provavelmente não catalisadores da ação dos preços.

“Apesar do impacto negativo das chuvas mais fortes, no caso da Cury, e da venda de SPEs, no caso da Direcional, no reconhecimento de receita durante o 1T23, projetamos que ambas as empresas apresentarão um crescimento contínuo do lucro líquido com base em: (i) outra rodada de expansão da receita líquida, embora menos proeminente na comparação trimestral; (ii) manutenção de margens brutas sólidas, refletindo o aumento de preços e a estabilização dos custos de construção; e (ii) maior diluição de despesas gerais e administrativas em relação aos trimestres anteriores”, avaliam.

Eles também esperam que a Moura Dubeux reporte números robustos, com lucro líquido crescendo 37% na base anual, suportado pela expansão robusta de lançamentos/vendas contratadas nos últimos doze meses (e consequentemente receita líquida) e maior diluição de despesas gerais e administrativa.

A Cyrela também deve reportar resultados resilientes, com lucro líquido crescendo 10% ano a ano, explicado por: (i) receita líquida de R$ 1,3 bilhão (aumento de 7% na base anual) e margem bruta ajustada resiliente de 32,7% (aumento de 26 pontos-base frente o 1T22) ); e (ii) sólida receita financeira líquida, provavelmente impulsionada pelos resultados da CashMe.

Já os resultados da MRV e da Tenda provavelmente ficarão abaixo dos pares de baixa renda, avaliam. A MRV deve seguir pressionada por: (i) produção mais fraca e margens brutas mais baixas de sua operação principal no Brasil; (ii) seus elevados níveis de endividamento; e (iii) a falta de vendas de projetos de Luggo e Resia no trimestre. Além disso, prevê que a Tenda reporte outra rodada de maior reconhecimento de receita líquida e melhoria nas margens brutas, mas ainda espera que os resultados da empresa permaneçam sob pressão por: (i) seu elevado nível de endividamento; e (ii) despesas associadas à venda de recebíveis.

No segmento de média/alta renda, os analistas do Santander projetam resultados fracos para a EzTec (EZTC3), refletindo principalmente margem bruta ajustada mais fraca do que o normal de 35,5% no 1T23, queda de 406 pontos-base em relação ao ano anterior.

A queda está associada a: (i) algum nível de descontos oferecidos em unidades mais próximas da entrega; e (ii) maior participação de lançamentos no mix de reconhecimento de receita, já que projetos recentes estão contribuindo com margens brutas de cerca de 35%.

Os analistas também projetam resultados mais fracos para a JHSF em geral, refletindo: (i) a menor participação dos terrenos no mix de reconhecimento de receitas; (ii) pressões contínuas de despesas gerais e administrativas; e (iii) maiores despesas financeiras líquidas em relação aos trimestres anteriores.

Já para Even (EVEN3), esperam números mistos no 1T23, com expansão robusta da receita líquida de 21% na base anual no 1T23 sendo ofuscada pela margem bruta ajustada pressionada de 23,5%, queda de 416 pontos-base frente o 1T22, refletindo descontos recorrentes sendo oferecidos em unidades concluídas/unidades mais próximas de entrega.

Os “portos seguros” do setor

A Genial também separa o setor em duas categorias: baixa renda (expostas ao Minha Casa Minha Vida) e média/alta renda.

Para as construtoras de baixa renda, veem uma continuidade de demanda alta por imóveis, garantindo com que o segmento seja o porto seguro entre as construtoras.

Por um lado, avalia, houve ótimo performance operacional em Cury, Direcional e RNI (RDNI3), que seguem colhendo os frutos de um posicionamento nas faixas mais altas do programa Minha Casa Minha Vida. Do outro, Tenda e MRV com performances mais modestas, mas já mostrando sinais de recuperação dentro das faixas que atuam.

“A queima de caixa/liquidez de ambas ainda é o fantasma que deve assombrar as ações por alguns trimestres, apesar de já se mostrar como um problema mais benigno e com suas respectivas estruturas de capital se direcionando para um cenário mais positivo, ainda que frágil”, avalia.

A casa aponta que as construtoras de média/alta renda tiveram um trimestre operacionalmente positivos. Os lançamentos, na média diminuíram, mostrando disciplina das companhias em trabalhar o estoque já existente e evitar uma oferta maior do que poderá ser absorvida pelo mercado, garantindo um estoque saudável e entregas com poucas unidades não vendidas. Ainda assim, houve uma melhoria nos indicadores de vendas de forma generalizada.

“Na nossa visão, no entanto, esta melhoria se deve ao oferecimento de descontos e condições especiais de compra. O simples fato de haver absorção do mercado com estes descontos já é uma notícia positiva: indica que a demanda existe, mas está reprimida por fatores macroeconômicos e deve retornar com a queda esperada das taxas de juros”, afirma.

Já do lado negativo, estes descontos (que estimam rodar em média próximo de 15%) devem impactar negativamente a margem líquida, ainda que de forma não desastrosa. “Aqui vale sempre lembrar a máxima do setor: estoque pronto é o pior inimigo das construtoras”, aponta a Genial.

A casa de análise também reforça a visão de que, devido às chuvas no sul e sudeste no início do ano, as obras ficaram paralisadas por mais tempo que o normal para um início de ano. Desta forma, deve ver este impacto no setor inteiro (baixa e alta renda) se manifestando como um menor reconhecimento de receitas e lucros menores.