A crise imobiliária da China é muito pior do que os dados oficiais mostram

Julgando pelas estatísticas oficiais da China, o mercado imobiliário do país tem sido notavelmente resiliente diante de um crescimento econômico tímido e recordes de inadimplência por parte dos construtores. Os preços das casas novas caíram apenas 2,4% desde o pico em agosto de 2021, mostram os números do governo, enquanto os das casas existentes caíram 6%.

No entanto, a imagem que emerge de agentes imobiliários e provedores privados de dados é muito mais grave.

Esses números mostram que os preços das casas existentes caíram pelo menos 15% em bairros nobres de grandes áreas metropolitanas como Xangai e Shenzhen, bem como em mais da metade das cidades de nível 2 e 3 da China. As casas existentes perto da sede do Alibaba Group Holding Ltd. em Hangzhou caíram cerca de 25% desde os picos de 2021, de acordo com agentes locais.

Embora seja difícil fazer comparações diretas, especialistas do setor e economistas dizem que os índices oficiais de preços de casas da China provavelmente estão subestimando a profundidade da recessão, em parte devido a metodologias antigas que têm dificuldade em capturar pontos de virada do mercado.

Isso está aumentando a preocupação entre os investidores sobre a disponibilidade de dados econômicos atualizados na China, onde o acesso a algumas informações tem se tornado cada vez mais restrito sob o governo do Presidente Xi Jinping. Também levanta questões sobre se os formuladores de políticas têm uma compreensão precisa do mercado ao elaborar medidas para sustentar a demanda. Outro risco é que compradores de casas cautelosos permaneçam à margem, esperando que as quedas de preços apareçam nos dados antes de entrarem.

Analistas dizem que a metodologia, que se baseia parcialmente em pesquisas em vez de dados de preços de transações, ajuda as autoridades a suavizar a tendência e a evitar grandes oscilações. Em contraste, nos EUA, os índices S&P CoreLogic Case-Shiller amplamente citados usam dados de preços de casas coletados em cartórios locais em todo o país.

Para Henry Chin, que passou mais de 20 anos pesquisando mercados imobiliários globais, a fonte e a precisão dos dados são críticas.

“Os dados de preços de casas em muitos países são baseados em transações de mercado total, mas a China usa amostras seletivas”, disse Chin, chefe de pesquisa para a Ásia-Pacífico na CBRE Group Inc. “Quando um mercado cai, a verdadeira condição do mercado é difícil de ser refletida em tais dados.”

O departamento de estatísticas da China disse em uma explicação online que os dados brutos sobre os preços das casas novas são baseados em todas as vendas e compras registradas em órgãos locais de transação de habitação. No entanto, os preços das casas existentes são baseados tanto nas vendas de projetos-chave quanto em pesquisas, disse. O NBS usa o índice de preços Laspeyres, uma fórmula comum usada mundialmente, para calcular seu indicador de preços de casas em 70 cidades, informou o departamento de estatísticas à Bloomberg. Observadores do mercado dizem que a metodologia sobre amostragem e cálculo do índice permanece ambígua.

Dados baseados em pesquisas “servem a um propósito evitando flutuação extrema”, disse Alicia Garcia Herrero, economista-chefe da Ásia-Pacífico na Natixis SA em Hong Kong. “Mas quando as pessoas estão cautelosas de que os preços estão caindo ainda mais, assim não comprando, tais dados derrotam seu próprio propósito.”

Isso explica parcialmente por que as mudanças nos preços das casas sugeridas por fontes oficiais e privadas parecem inconsistentes com as percepções do mercado em algumas ocasiões, disseram economistas do Goldman Sachs Group Inc. em um relatório de julho chamado “Entendendo as diferenças nas medidas de preços de casas da China”.

Ao contrário de muitas partes do mundo, as autoridades chinesas não divulgam publicamente os preços das casas após a transação ser concluída. Em 2021, o departamento de estatísticas respondeu à preocupação sobre o índice oficial de preços de casas, dizendo que é capaz de “geralmente” refletir mudanças na oferta e demanda no mercado imobiliário, de acordo com uma declaração em seu site.

Deslizes de Preço

Em Hangzhou, perto de onde o Alibaba está sediado, os preços das casas em alguns bairros caíram de 25% a 28% desde um pico em outubro de 2021, disseram agentes. Em Lianyang, uma área central popular em Xangai onde moram estrangeiros e financistas, os preços residenciais caíram de 15% a 20% desde os recordes em meados de 2021, disseram.

Mesmo em março, antes de uma nova desaceleração, mais da metade das cidades de nível 2 e 3 viram os preços das casas existentes caírem mais de 15% dos picos, escreveram economistas da Guolian Securities Co. em um relatório citando dados do provedor de serviços de transação de habitação existente KE Holdings Inc. As quedas reais dos picos podem ser mais acentuadas, já que a agência só compila dados a partir de novembro de 2018, alertaram os economistas.

As principais cidades, antes consideradas resilientes contra uma recessão imobiliária, não estão imunes. Os preços das casas existentes em pelo menos cinco distritos populares de Shenzhen caíram 15% nos últimos três anos, de acordo com um relatório de julho do instituto de pesquisa imobiliária Leyoujia. O centro sul é o mercado imobiliário menos acessível do país.

Todas as fontes de dados na China, sejam governamentais ou privadas, enfrentam “desafios significativos” para compilar um portfólio que seja relativamente estável para rastrear os preços das casas, escreveram economistas da Goldman Sachs China liderados por Wang Lisheng no relatório de julho. Em sua avaliação das medidas de preços de casas na China, eles disseram que não há um indicador “perfeito”.

“A fraqueza do setor imobiliário é talvez o maior desafio para o crescimento em meio à recuperação contínua da China após a reabertura, e, assim, o ímpeto e o sentimento no setor imobiliário têm implicações significativas para o crescimento e as políticas”, escreveu Wang. “Os preços das casas merecem mais atenção em meio ao cabo de guerra no setor imobiliário entre pressões persistentemente descendentes e crescentes esperanças de alívio.”

A lacuna de percepção sobre os preços das casas decorre em parte da vasta gama de alavancas políticas que as autoridades têm à sua disposição. Enquanto países como Austrália, Singapura ou os EUA tendem a apertar os limites de empréstimo ou elevar as taxas de juros, a China pode ir além disso para proibir qualquer pessoa que não tenha nascido em uma cidade específica de comprar casas ou limitar o número de propriedades que uma pessoa tem permissão para possuir.

“As fraquezas nas estatísticas de preços de habitação dificilmente melhoram as coisas”, disse Bert Hofman, ex-diretor do país da China para o Banco Mundial, que agora está na Universidade Nacional de Singapura. Isso “pode agora trabalhar contra a determinação da política certa para estabilizar o mercado.”

Primeiras casas

O governo chinês também intervém diretamente nos preços. Como a maioria dos novos imóveis na China é vendida antes de serem construídos, uma distorção surge de um teto regulatório sobre esses projetos. Através de uma “permissão de pré-venda”, as autoridades locais de habitação estabelecem os preços dos imóveis que os construtores pretendem vender.

Desde 2016, essa abordagem manteve com sucesso os preços dos novos imóveis nas maiores cidades praticamente estáveis após um frenesi de compra de imóveis, mesmo quando os valores dos imóveis existentes continuaram a subir. Então, quando os preços começaram a cair, esse arranjo ajudou a reduzir menos o declínio das novas residências, apesar de uma desaceleração severa.

“O gap de preços se tornou uma grande perturbação para entender corretamente o mercado imobiliário”, disse Yan Yuejin, diretor de pesquisa do Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento da E-house China. “Alguns projetos novos populares fazem as pessoas sentirem que o mercado está em alta mas na realidade alguns projetos suburbanos são realmente difíceis de vender.”

Imóveis Existentes

Os preços dos imóveis existentes também foram afetados por distorções nos últimos anos, de acordo com analistas do Goldman Sachs. Desde 2021, governos em mais de uma dúzia de cidades importantes estabeleceram um chamado “mecanismo de taxa de referência” para o mercado de imóveis existentes, substituindo preços baseados no mercado por preços sugeridos pelo governo para conter a febre de compra de imóveis.

Além disso, há também uma prática de longa data de criar contratos separados com preços mais baixos para imóveis existentes para fins fiscais, fazendo com que os preços em transações oficiais sejam artificialmente mais baixos do que os reais.

Preços reais de transações são difíceis de obter, de acordo com Guo, um agente imobiliário sediado em Xangai que pediu para ser identificado apenas pelo sobrenome ao discutir um assunto sensível. Dados de transações frequentemente refletem os preços artificialmente baixos informados por compradores e vendedores às autoridades, em vez dos preços reais de transação, acrescentou ele.

Um mercado imobiliário onde a precisão das informações é questionada pode afastar compradores e tornar mais difícil determinar futuras respostas políticas.

“Pequim já fez algumas coisas para aliviar as tensões no setor imobiliário, mas tem sido muito lento e muito pouco”, disse Lu Ting, economista-chefe da China na Nomura Holdings Inc. “Em algum momento, Pequim será compelida a tomar mais medidas para conter a espiral descendente.”

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