Fundos imobiliários: maioria bate o CDI só com dividendos em 12 meses

SÃO PAULO – Embora os últimos tempos tenham sido mais estressantes para investidores com exposição a risco, um instrumento de renda variável com cara de renda fixa tem sustentado o bom humor de uma boa parte do mercado. Acertou quem pensou nos fundos imobiliários, aplicação escolhida por 317 mil pessoas físicas na Bolsa brasileira.

Isso porque o retorno médio dos investidores com os dividendos pagos pelos fundos imobiliários supera a variação do CDI, o referencial das aplicações de renda fixa, nos últimos 12 meses. O chamado “dividend yield” dos fundos com cotas negociadas na Bolsa no mês passado chegou a 7,09% até 30 de abril, ante a variação de 6,34% do CDI.

O número representa uma mediana dos resultados de 115 FIIs e vale lembrar que sobre os proventos não incide Imposto de Renda, assim como acontece com os dividendos pagos por ações.

O levantamento, feito com base em dados da provedora de informações Economatica, mostrou que, dos 115 fundos, sete não distribuíram dividendos nos 12 meses considerados. Um total de 59 fundos entregou retorno com dividendos igual ou acima dos 7,09% até abril, e 72 (ou 63% da amostra) superaram o desempenho do CDI.

Confira a seguir os dez fundos com maior DY no intervalo avaliado. Os dados são um retrato do mercado e não são garantia de retorno futuro.

Fonte: Economatica

Em 12 meses, o Ifix, indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados em bolsa, tem alta de 7,32%. A rentabilidade do índice incorpora a variação em Bolsa das cotas dos fundos que compõem o Ifix e os rendimentos distribuídos pelos mesmos fundos.

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O consultor de investimentos Sergio Belleza diz estar confiante com o mercado imobiliário neste momento, embora preocupado com o ambiente político.

“O setor já vem apresentando sinais positivos há algum tempo. Vejo um mercado de FIIs bastante atrativo, porque acredito que estão hoje com uma rentabilidade muito boa e que o setor vai melhorar ainda mais”, diz.

A principal preocupação de Belleza incide sobre a taxa de juros brasileira e sobre as discussões envolvendo a reforma da Previdência, em meio a maior demora para a esperada aprovação.

Ventos a favor

André Freitas, diretor da Hedge Investiments, responsável pela gestão de nove fundos imobiliários, também enxerga o mercado em um momento favorável e menciona mudanças no cenário recente como drivers potenciais para os ativos.

A primeira delas diz respeito às sucessivas revisões pelo mercado financeiro da perspectiva de alta do PIB em 2019, afastando o risco de uma subida dos juros, que seria prejudicial à demanda pelos fundos imobiliários. Pelo boletim Focus divulgado pelo Banco Central nesta segunda-feira (20), a expectativa é de expansão de apenas 1,24% da economia brasileira, reduzida pela 12ª vez seguida. 

Há ainda a mudança de comportamento dos bancos central mundo afora, com baixo crescimento e tendência deflacionária em grandes economias. “O mundo está se tornando um grande Japão”, diz.

E como pano de fundo está a reforma da Previdência, com um desfecho cada vez mais endereçado para o fim do ano. O fato de a cobertura dos fundos imobiliários estar mais extensa e de ter havido um aumento dos fundos de fundos também têm contribuído. A baixa presença do investidor estrangeiro – que não conta com o benefício da isenção fiscal no dividendo – nesse mercado também é apontada por Freitas como um aspecto positivo, dado que os fundos ficam menos expostos à volatilidade.

“O mercado hoje é receptivo aos fundos imobiliários. Várias ofertas têm saído com uma demanda alta, acima de R$ 300 milhões”, observa o diretor da Hedge.

Diante dos preços atuais, Freitas avalia que o maior foco do investidor tende a estar nas ofertas primárias (que podem ser a primeira emissão de um FII novo ou uma emissão subsequente de um FII que já está em funcionamento e está emitindo novas cotas). “Tudo indica que 2019 vai ser um ano para quebrar recorde em captação e número de ofertas”, assinala.

Dados mais recentes da B3, referentes a abril, revelam que há atualmente 179 fundos imobiliários com cotas negociadas em Bolsa. As 14 ofertas realizadas nos primeiros quatro meses de 2019 somaram R$ 3,4 bilhões.

FIIs no radar

A equipe da XP Investimentos indicou neste mês que se mantém otimista com o mercado de fundos imobiliários, ainda que monitorando eventos macroeconômicos e políticos no Brasil e no mundo.

“Por ora, continuamos confortáveis com os níveis atuais de atividade, uma vez que, embora reduzidos, continuam a empurrar os aluguéis dado o volume atual de oferta de empreendimentos, geram uma redução gradual do desemprego, sem solavancos, e levam a taxas de juros menores no longo prazo”, afirma a XP, em relatório.

A casa reforçou que o mercado imobiliário tem ciclos longos (como de aquisição e construção), que são muito mais compatíveis com o cenário que se apresenta hoje.
A XP alterou a proporção de segmentos imobiliários nas recomendações, atribuindo maior peso para “Shoppings” e “Ativos Logísticos”, ambos com aumento de 20%, em abril, para 22,5%, em maio.

Com menor apetite pelos ativos de maior risco, a participação atribuída a categoria “Outros”, que engloba fundos usados para “apimentar” a carteira (como de hotéis, fundo de fundos, educacionais e residencial), caiu de 10% para 5%. Lajes corporativas seguem com peso de 30% e fundos de recebíveis, com 20% da carteira.

A XP fez quatro mudanças de FIIs de abril para maio, a partir da saída de Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11), Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11), Vila Olímpia Corporate (VLOL11) e CSHG Renda Urbana (HGRU11). Entraram no portfólio os fundos Pátria Edifícios Corporativos (PATC11), CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11), Rio Bravo Renda Educacional (RBED11) e UBS Recebíveis Imobiliários (UBSR11).

O portfólio da XP conta com dez ativos, selecionados a parir de pouco mais de 30 fundos imobiliários. Seguiram na carteira Valora RE III (VGIR11), SDI logística RIO (SDIL11), XP Industrial (XPIN11), XP Malls (XPML11), Vinci Shopping Centers (VISC11) e VBI FL 4440 (FVBI11).

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