Moradia compacta e flexível: o futuro dos imóveis para Alexandre Frankel, de Vitacon e Housi

SÃO PAULO – A pandemia trouxe um movimento interessante: a procura por imóveis mais amplos e longe dos centros urbanos, diante de um futuro do trabalho híbrido ou completamente remoto.

Alexandre Frankel viu seus negócios – a construtora Vitacon e a plataforma de aluguel por assinatura Housi – crescerem impulsionados por uma tendência completamente oposta.

A Vitacon nasceu em 2010, focando em imóveis que costumam ficar entre 10 e 40 metros quadrados e estão próximos a locais de trabalho, em regiões centrais, com boa  oferta de transporte público. Seus principais clientes são investidores. A Housi surgiu em 2019, primeiramente mediando a locação dos apartamentos da própria Vitacon. Agora, reúne imóveis de outras construtoras e aposta em uma locação completamente flexível, aos sabores de necessidades pessoais, e com “assinatura do imóvel”, que cai em débito automático mensalmente.

Em conversa com o InfoMoney, Frankel admite que a procura por imóveis maiores e mais distantes realmente existe – mas representa uma fatia pequena da população brasileira. “Vejo um movimento parecido com o dos carros. Era uma loucura dizer que as pessoas não comprariam mais automóveis. Mas vemos muita gente hoje que não quer endividamento e dor de cabeça com um veículo, mesmo que o financiamento seja bem facilitado. (…) Temos uma migração do sonho da casa própria para o do acesso à moradia cada vez mais conveniente e flexível.”

Veja os principais trechos da entrevista com Alexandre Frankel, fundador da Vitacon e da Housi:

InfoMoney – Como Vitacon e Housi terminaram o ano de 2020?

Alexandre Frankel – Na Vitacon, fechamos o último ano com R$ 1,3 bilhão em lançamentos, dentro do guia que tínhamos proposto no começo de 2020. Achávamos que a pandemia não permitiria chegar a esse número. Mas o mercado imobiliário se recuperou de forma expressiva, especialmente no segundo semestre. Tivemos um volume geral de vendas (VGV) de R$ 930 milhões sobre esses lançamentos. O número só não foi mais alto porque muitos prédios foram lançados no final do último ano, com órgãos públicos e obras paralisados diante da pandemia.

A Housi tem um modelo de crescimento exponencial, diferentemente do negócio de real estate [moradia própria]. Chegamos a 20 mil unidades para locação cadastradas na nossa plataforma de gestão de aluguel, expandindo a cobertura de duas para 40 cidades ao longo de 2020. A demanda por locação para executivos caiu em 2020, mas foi suprida pela procura dos moradores. Já o fundo imobiliário da Housi (HOSI11) fechou a captação em fevereiro de 2020. Caiu até 30% em março, por conta da pandemia, mas fechou o ano em patamar parecido com o de abertura [a cota registrou desvalorização de 21,15% desde a estreia na B3, em 21/02/20, até o dia 31/12/20]. Acreditamos bastante nos ativos residenciais e estamos planejando novos passos para a Housi.

IM – Quais são as projeções para as duas empresas em 2021?

A Vitacon virou uma especialista em renda por imóveis residenciais, e essa especialização leva segurança aos investidores. Prevemos um mercado aquecido neste ano, seja em imóveis para o varejo [venda de apartamentos direto ao consumidor] ou em imóveis para o atacado [prédios inteiros vendidos para fundos ou investidores institucionais]. Não fechamos nosso guidance, mas projeto uma expansão de 15% a 20% sobre o número de lançamentos em 2020.

Na Housi, queremos triplicar o número unidades e de cidades em que estamos presentes ao longo de 2021. Fazemos a priorização por tamanho de valor e valor médio da locação. Estamos em grandes capitais e agora queremos seguir nas cidades que vêm logo depois nesses dois quesitos. Nosso modelo de moradia flexível tem como precedente a operação em diversas cidades, podendo criar um efeito de rede por meio de toda a rede da Housi. As pessoas deverão escolher outras cidades para morar – seja para trabalho ou para fazer um curso ou networking durante alguns meses.

O usuário já consegue fazer a locação de apartamentos em diversas cidades brasileiras dando apenas alguns cliques na Housi. Em 2021, queremos que ele também consiga fazer a mudança rápida para outros países. Estamos estudando a internacionalização para países na América Latina e Europa com potencial de mercado e cultura aderente ao nosso modelo de moradia flexível. O objetivo é virar a maior gestora de ativos residenciais sediada no Brasil.

IM – Como o modelo de moradia flexível é diferente da locação tradicional?

Do ponto de vista do usuário, a diferença está em uma mudança de apartamento sem atritos. Os modelos anteriores engessam a troca, exigindo visitas, documentos físicos, vistorias e fiadores. Agora, o usuário pode ir com facilidade para um apartamento maior se formou família, ou para um menor se quiser economizar.

A locação na Housi leva menos de um minuto e incluímos serviços como arrumação, manutenção e mobília no mesmo aplicativo. Adotamos um modelo plug and play, inserindo cada vez mais recursos para os moradores dentro da plataforma por meio de parcerias. Vale lembrar que nossos contratos duram até 12 meses e são reajustados por oferta e demanda, não por um índice como IPCA ou IGP-M.

Já do ponto de vista do proprietário, atendemos desde quem tem apenas um imóvel até investidores institucionais, com diversas propriedades. O dono concede a gestão para a Housi e pode acompanhar sua rentabilidade por meio de um painel no aplicativo, como faria com qualquer outro ativo financeiro. Cobramos uma comissão que vai de 8% a 12% do valor de locação. O diferencial está na transparência da rentabilidade e no mínimo de trabalho para gestão da propriedade.

O sucesso do nosso modelo pode ser visto não só pela nossa expansão em propriedades e cidades, mas também pela variedade de valores e usuários. O aluguel mensal costuma ficar entre R$ 800 e R$ 4.000. Já os públicos vão desde entrantes no mercado de trabalho até famílias e idosos. Em comum, nossas pesquisas mostram que 82% dos usuários não planejam a compra de um imóvel no futuro.

IM – De agosto de 2019 a agosto de 2020, a Selic teve nove quedas seguidas, passando de 6,5% ao ano para os atuais 2% ao ano. A taxa básica de juros menor joga contra a tendência de não querer a casa própria?

Por mais que a Selic tenha caído, os juros do financiamento imobiliário não caíram na mesma proporção. Esses financiamentos têm taxas entre 9% a 10% ao ano, considerando o Custo Efetivo Total (CET). Fora o valor da entrada e os custos para a reforma. Os juros continuam altos para quem busca imóvel como moradia. Tais atritos são levados em consideração, e vemos pessoas com um comportamento de não querer fazer a aquisição da propriedade e imobilizar seu capital, independentemente das taxas.

Vejo um movimento parecido com o dos carros. Era uma loucura dizer que as pessoas não comprariam mais automóveis. Mas vemos muita gente hoje que não quer endividamento e dor de cabeça com um veículo, mesmo que o financiamento seja bem facilitado. Não é uma questão de taxa de juros, é um comportamento de consumo. Temos uma migração do sonho da casa própria para o do acesso à moradia cada vez mais conveniente e flexível. Queremos ser o agente dessa transformação, em parceria com construtoras e incorporadoras pelo Brasil.

IM – Sobre Vitacon: alguns estudos apontaram que pessoas estão procurando imóveis maiores e mais distantes, diante do trabalho híbrido ou remoto. A construtora vai contra essa percepção?

Querer todo mundo quer, mas precisamos entender o que cabe no bolso. Algumas pessoas estão indo para casas na praia, essa é uma tendência real, mas existe um número bem maior que não pode se dar ao luxo do trabalho remoto. O mais viável para o resto da população é procurar um apartamento menor que permita não passar pelo transporte público – não procurar um apartamento maior e mais distante.

Em 2020, os imóveis de um dormitório representaram 28% das vendas na cidade de São Paulo, segundo o Secovi, enquanto os de dois dormitórios representaram 59%. Ao todo, esses apartamentos menores acumularam 87% das vendas. Temos uma situação similar em preços: apartamentos de até R$ 240 mil representaram 51% das vendas, seguidos por 27% para os apartamentos entre R$ 240 mil e R$ 500 mil. Ao todo, 78% das vendas.

A solução que se mostrar aderente ao perfil da população, em termos econômicos e de praticidade, será vencedora. Por isso, acreditamos na resiliência da moradia centralizada. Com o avanço da vacinação, teremos um retorno forte aos comportamentos vistos antes da pandemia, em termos de convivência e entretenimento. Projetamos uma demanda igual ou mais reforçada ainda.

IM – Houve um aumento no interesse dos investidores pelos imóveis residenciais?

Investidores representam atualmente mais de 85% das vendas nos prédios da Vitacon. É difícil cravar retorno médio, mas o mercado de imóveis pode apresentar uma rentabilidade de cinco vezes o CDI. É uma taxa bem superior à da renda fixa, lastreada em ativos reais. Fora as correções monetárias dos contratos de locação por índices inflacionários e a própria tendência de valorização das propriedades.

Defendo como uma classe de ativos que deve participar de uma carteira diversificada. Para seus investidores na pessoa física, tem como objetivo a preservação de patrimônio e a renda futura. Já os investidores institucionais começam a explorar os imóveis residenciais. Os fundos imobiliários (FIIs) devem crescer nessa classe de ativos. Queremos ocupar esses espaços, fornecendo gestão.

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