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Varanda Gourmet: um espaço amplo e agradável que transformou-se em item de série nos condomínios. Por que as incorporadoras passaram a investir tanto nessa ideia?
Grandes, bonitas, vistosas, verdadeiros quintais suspensos e anunciadas com um grande diferencial dos imóveis de alto padrão, as sacadas – ou varandas, estão cada vez maiores nos novos edifícios.
No stand de vendas ganham destaque, decoração impecável, interligadas com a sala e a cozinha, churrasqueira, forno de pizza, muito verde, dão amplitude ao imóvel e podem ser 100% aproveitadas, até nos dias frios ou chuvosos.
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No apartamento decorado, vidros corrediços permitem ventilação no calor e proteção no frio, mas esse item não vem instalado nas unidades e nem sempre o cliente é avisado sobre esse mero detalhe.
O que essa moda esconde é uma manobra que as empresas encontraram para construir e vender mais, no mesmo terreno, burlando as limitações construtivas ditadas pelo plano diretor da cidade.
Cada cidade tem definições próprias sobre aproveitamento e uso do solo e o coeficiente máximo de aproveitamento do terreno. Na prática, isso quer dizer quantos metros quadrados de construção é possível realizar em uma determinada área.
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Mas, algumas construções não contam para o cálculo do coeficiente máximo de aproveitamento do terreno, entre eles piscinas, jardins, áreas de lazer e varandas, que são concebidas como áreas abertas.
Por isso a concepção de condomínios clube, nos quais se vende esses “benefícios” ao comprador, sem comprometer a quantidade de apartamentos que poderão ser construídos.
O mesmo ocorre com as vagas de garagem de subsolo, que não contam para a taxa de aproveitamento do terreno e viram ouro na mão das empresas.
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Daí a oferta cada vez maior de apartamentos com vagas de garagem sobrando e depósito no subsolo, enormes piscinas, área de lazer que é um verdadeiro clube e a varanda que, em alguns casos, tem quase o tamanho do imóvel.
O grande problema, especialmente com relação à sacada, é que geralmente o projeto aprovado junto à prefeitura não contempla seu fechamento, justamente para desconsiderar a utilização desta área no coeficiente de aproveitamento que, em regra, é utilizado na totalidade.
Além da área do terreno, as empresas também compram a outorga onerosa, um terreno virtual, cujo preço é pago à prefeitura e que permite construir além do equivalente à área física do terreno. Além disso, as construtoras usam integralmente esse recurso, erguendo gigantescos espigões em terrenos pequenos.
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Feitas todas essas manobras administrativas, os apartamentos são entregues aos compradores, que decidem por envidraçar as sacadas, conforme visto no modelo decorado.
O primeiro problema é obter o consenso dos moradores para estabelecer uma padronização destes fechamentos. Depois de muita discussão sobre o tema, os Tribunais têm entendido, de forma quase que absoluta, que vidros não alteram a fachada do prédio e, por isso, não é necessário unanimidade dos proprietários, pois não há alteração arquitetônica.
Superado esse ponto, tem surgido um problema mais sério, que é a discussão sobre o fato de o fechamento caracterizar ou não o aumento de área construída. Isso porque as administrações municipais já perceberam a manobra e, interessadas em lucrar com o assunto, começam a questionar esses fatos.
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O grande perigo são os imóveis cujo potencial construtivo está esgotado e pode implicar desde multas e determinação para retirada dos vidros e reconstituição das varandas até em interdições administrativos de todo o condomínio.
Daí a importância de verificar com muita cautela nos projetos aprovados o que consta em relação às varandas e realizar uma análise sobre os riscos envolvidos antes do condomínio decidir pelo fechamento.
