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Você conhece os negócios imobiliários que pode participar por meio do investimento em fundos imobiliários? Não é preciso ser especialista em imóveis para comprar cotas de FII, pelo contrário, mas é importante entender que os fundos imobiliários não são todos iguais. Saiba como identificar o fundo que melhor atende ao seu interesse.
Um fundo de investimento imobiliário é um veículo de investimento coletivo em negócios imobiliários, não apenas imóveis propriamente ditos. O gestor ou administrador pode investir o dinheiro do fundo (dinheiro dos cotistas) em diversos ativos, tais como:
• Imóveis
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• Cotas de outros FII (fundo de investimento imobiliário)
• CRI (certificado de recebíveis imobiliários)
• LCI (letra de crédito imobiliário)
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• LH (letra hipotecária)
• Fundos e títulos de renda fixa (fundo DI, CDB, etc.)
• Títulos públicos
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• Ações
• Debêntures
• Cotas de FIA (fundo de investimento em ações)
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• Cotas de FIP (fundo de investimento em participações)
• Cotas de sociedades (empresas de capital fechado)
• Cotas de FDIC (fundo de investimento em direitos creditórios)
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• CEPAC (certificado de potencial adicional de construção)
A condição para investir em ações, cotas de fundos ou valores mobiliários em geral é que tais ativos estejam relacionados aos negócios permitidos aos FII, ou seja, negócios imobiliários. Trocando em miúdos, um fundo imobiliário não pode investir em ações da Petrobras ou da Vale, mas poderia investir em ações da São Carlos Empreendimentos e Participações S/A, por exemplo, já que é uma companhia cuja atividade preponderante é a gestão patrimonial de imóveis comerciais.
O investimento em ações (ou fundo de ações), debêntures, CEPAC etc., é exceção e sujeito a limitações pela CVM.
Na grande maioria os FII investem em imóveis (90% dos fundos).
Os fundos que são dedicados a investir exclusivamente em valores mobiliários, chamados de “fundos de papel”, tendem a concentrar os investimentos em CRI, cotas de outros FII, LCI e LH.
Olhando para o investimento em imóveis, existe um grande leque de setores com características, riscos e estratégias de investimento muito distintas. Convenhamos que adquirir um grande escritório para locação é uma atividade totalmente diferente de investir na construção de apartamentos residenciais para venda, ou da administração de unidades hoteleiras.
Atualmente existem 99 fundos imobiliários listados em bolsa e balcão organizado, os negócios mais comumente explorados por esses fundos são:
• Lajes corporativas
• Shopping centers
• Lojas / Centros de conveniência e serviços
• Recebíveis imobiliários (CRI)
• Galpões (condomínios logísticos / fábricas)
• Agências bancárias
• Hotéis e flats
• Universidades
• Hospitais
• Cotas de FII
• Incorporação imobiliária
Quanto à estratégia, os fundos podem ser destinados a geração de renda (locação ou arrendamento), geração de valor (por meio da compra e venda dos ativos) ou ambas as atividades.
Para saber em qual tipo de negócio imobiliário e qual a estratégia de investimentos do seu fundo é preciso ler o regulamento, especialmente o objeto e a política de investimentos. Esses itens definem em que ativos o fundo pode ou não pode investir e qual a estratégia de negócio.
Existem fundos que possuem políticas muito restritas, do tipo: adquirir o imóvel Y situado no endereço X, para fins de locação.
Alguns têm políticas que delimitam o tipo de negócio que o fundo deve explorar, algo como: investir em lajes corporativas para locação.
Outros regulamentos, mais abertos, permitirão investimentos em alguns desses setores. Por exemplo: os recursos do fundo serão aplicados em lajes corporativas, condomínios logísticos e centros comerciais, para fins de locação ou venda.
Mas existem fundos cujo regulamento é uma verdadeira “carta branca”, onde a política é muito ampla, prevendo a possibilidade de investir em todos os ativos permitidos por lei. Na prática nota-se que esses fundos têm foco definido, investem em um ou dois negócios no máximo, mas como o regulamento não define com clareza a estratégia, não há garantia de que a política de investimentos seja mantida.
Aos poucos vamos falar mais detalhadamente sobre os tipos de negócios, características, oportunidades e riscos.
Por ora, fica minha sugestão para que você leia o regulamento do fundo (ou dos fundos) em que investe e procure identificar qual é o objeto e a política de investimentos. Caso fique em dúvida entre em contato com o administrador do fundo, ele poderá explicar melhor.
O regulamento de todos os FII está disponível no site da CVM, no site da BM&FBovespa ou no site do administrador do fundo.
