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Apesar de não parecer, um fundo imobiliário é um produto muito complexo. Em muitos aspectos parecido com investir em imóveis, em fundos (409) e em ações, mas não é igual a nenhum desses investimentos. FII reúne um pouco de cada coisa num produto que possui características únicas.
São parecidos com as ações porque suas cotas são negociadas na BM&FBOVESPA exatamente da mesma forma, no mesmo ambiente, horários, prazos de liquidação, custódia etc. Mas juridicamente são objetos totalmente distintos. FII não é uma sociedade anônima ou uma companhia aberta, FII é um fundo de investimentos. Mas apesar de fundo imobiliário ser totalmente diferente de ação, investidor de fundo imobiliário é exatamente igual a investidor de ação.
Uma questão que tem gerado muita discussão no mercado de FII diz respeito à divulgação de fatos relevantes pelos administradores dos fundos. Para se ter ideia existe uma instrução CVM específica (358) que trata do que é fato relevante para as companhias abertas (ações) e que conta com uma lista de 22 exemplos.
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Quanto à aplicação aos fundos imobiliários, a ICVM 472 diz o seguinte sobre o tema:
“A divulgação de fatos relevantes deve ser ampla e imediata, de modo a garantir aos cotistas e demais investidores acesso às informações que possam, direta ou indiretamente, influir em suas decisões de adquirir ou alienar cotas do fundo, sendo vedado ao administrador valer-se da informação para obter, para si ou para outrem, vantagem mediante compra ou venda das cotas do fundo.”
Em seguida dá apenas um exemplo do que seria um fato relevante. Sendo assim, por falta de maior e melhor definição da regulamentação e, porque não dizer, por falta de experiência, administradores de FII têm mostrado dificuldade em saber o que deve ser objeto da divulgação de um fato relevante ou não.
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Um caso muito interessante para exemplificar o que digo ocorreu na semana passada, dia 04/09/2013. As 8:40 a Rio Bravo divulgou fato relevante ao mercado dando conta que um FII administrado por ela comprara 2 andares de um edifício na Av. Paulista e as respectivas 36 vagas de garagem. Pouco depois, as 9:23 a Credit Suisse Hedging-Griffo divulgou um aviso ao mercado comunicando que um FII administrado por ela vendera 2 andares de um edifício na Av. Paulista e as respectivas 36 vagas de garagem. Ou seja, um FII comprou os imóveis que pertenciam a outro FII.
Exatamente o mesmo fato, mas que o administrador da Rio Bravo reportou como fato relevante, enquanto que o administrador da CSHG informou como um comunicado ao mercado.
Quem está certo e quem está errado? Difícil dizer, a regulamentação não é tão clara para que possamos apontar com certeza. Além disso, ambas as casas divulgaram o negócio amplamente ao mercado. Com um ou outro nome, o que interessa é que o mercado foi avisado. Porém, na minha opinião, ambos pecaram pela falta de informações. Apenas foi divulgada a transação, compra de um lado, venda do outro, dos imóveis e vagas de garagem. (Clique para ver as divulgações: Rio Bravo / CSHG)
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Seja comunicado ao mercado ou fato relevante, o teor do que nos foi divulgado não trazia nada de relevante, pois quando um fundo de renda compra ou vende imóveis, o mercado precisa saber primordialmente:
Comprou de quem? Vendeu para quem?
Comprou por quanto? Vendeu por quanto?
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Está alugado para quem? Estava alugado para quem?
Está alugado por quanto? Estava alugado por quanto?
Importa conhecer “quem” para que se saiba se houve ou não conflito de interesses na transação, caso em que seria necessária aprovação em assembleia geral por quórum qualificado. Importa conhecer “por quanto” para que se possa avaliar se o negócio foi bom ou ruim e, assim, balizar as decisões de compra, venda ou manutenção de cotas do(s) fundo(s).
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Voltando às comparações, em 15/01/2013 a São Carlos Empreendimentos e Participações comprou um prédio que pertencia a EZ TEC. Duas companhias abertas com ações listadas na bolsa. Ambas as empresas divulgaram fatos relevantes detalhados, informando inclusive a contraparte e os valores da operação. (Clique para ver as divulgações: São Carlos / EZ TEC)
Reforço que FII é diferente de ação, mas que investidor de FII é igual a investidor de ação e precisa de informações exatas e imediatas para balizar suas decisões de investimento.
O objetivo desse artigo não é criticar os administradores citados no exemplo, pelos quais tenho muito respeito, mas sim suscitar a discussão para que possamos aprimorar as práticas do mercado. Fato é que estamos todos aprendendo a cada dia sobre FII. Investidores, administradores, reguladores, juristas, enfim, todos. De tempos em tempos nos deparamos com questões que precisam ser aprimoradas e, sem dúvida nenhuma, a definição do que é e como deve ser divulgado um fato relevante é um dos temas que urge ser melhor tratado pelos reguladores e participantes do mercado.
Gostaria muito de conhecer também a sua opinião ou sugestão sobre o tema. Basta deixar um comentário abaixo.
